I. Практическая часть. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО «Диол»
2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия ООО «Диол»
ООО «Диол» в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, правовыми актами администрации Ростовской области, принятыми в пределах ее компетенции.
Полное наименование Общества: Общество с ограниченной ответственностью «Диол» .
Сокращённое наименование Общества: ООО «Диол» .
Полное наименование Общества: Общество с ограниченной ответственностью «Диол» .
Сокращённое наименование Общества: ООО «Диол» .
После регистрации в установленном порядке своего наименования Общество имеет исключительное право его использования. Лицо, неправомерно использующее зарегистрированное наименование Общества, по требованию Общества обязано прекратить его использование и возместить причинённые убытки.
Из Устава предприятия следует:
общество является полноправным субъектом хозяйственной деятельности и гражданского права, признаётся юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам.
общество имеет самостоятельный баланс, обладает полной хозяйственной самостоятельностью в вопросах определения формы управления, принятия хозяйственных решений, сбыта, установления цен, оплаты труда, распределения чистой прибыли, может быть истцом и ответчиком в суде.
общество имеет расчётный счёт и иные счета в банках, круглую печать со своим полным наименованием в соответствии с п. 1 статьи 2 настоящего устава, с указанием организационно-правовой формы, местонахождения (Российская Федерация, г. Ростов — на — Дону), регистрационного номера; штампы, бланки, удостоверения, товарный знак (знак обслуживания) и другие необходимые реквизиты.
общество является коммерческой организацией и преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, имеет гражданские права и несёт обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещённых законом. В предусмотренных законом случаях общество может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
общество может быть учредителем (участником) других хозяйственных товариществ и обществ, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами.
Влияние атмосферных явлений на деятельность гражданской авиации
... оснащением самолетов и оборудованием аэродромов. влияние атмосферное явление гражданская авиация 2. Метеорологические элементы и явления погоды, определяющие условия полета Состояние атмосферы и процессы, ... на высоте 300-600 м и имеет относительно небольшую площадь. Особенно быстро их развитие происходит летом в резко пересеченной местности (над горами). Интенсивная грозовая деятельность, ...
общество может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренными законом. Решение об ограничении прав может быть обжаловано Обществом в суд.
Общество создано для осуществления хозяйственной деятельности в целях удовлетворения общественных потребностей в его продукции, товарах, работах, услугах и реализации на основе полученной прибыли экономических интересов участников и членов трудового коллектива Общества.
Общество организовывает и участвует в организации всех форм внешнеэкономической деятельности. Внешнеэкономическая деятельность Общества определяется экспортом продукции (работ, услуг) и импортом продукции (работ, услуг) как для собственных производственных и социальных нужд, так и для насыщения рынка товарами и услугами.
Деятельность Общества не ограничивается пунктами, оговоренными в уставе. Сделки, выходящие за пределы уставной деятельности, но не противоречащие действующему законодательству, признаются действительными.
Уставный капитал определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Размер уставного капитала Общества не может быть менее стократной величины минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации.
Уставный капитал Общества составляет 10 000 (десять тысяч) рублей. На момент регистрации уставный капитал сформирован на 100%.
Общество вправе увеличивать или уменьшать свой уставный капитал. Решение об увеличении либо уменьшении уставного капитала Общества принимается общим собранием участников Общества.
ООО «Диол» занимается производством корпусной мебели, в том числе офисной и домашней мебели: мебель для кухни, детские, спальни, прихожие, шкафы, шкафы-купе, комоды, столы, компьютерная мебель. Каждая из групп включает в себя широкий видовой ассортимент.
Производственный процесс, применяемый на предприятии ООО «Диол» имеет тип мелкосерийного производства, что характеризуется изготовлением изделий под заказ, небольшим объемом выпуска. При этом производственный процесс осуществляется на различном универсальном оборудовании с применением ручного труда.
Мебель поставляется, как в собранном, так и в разобранном и упакованном виде с учетом пожелания заказчика. Сборка мебели производится квалифицированными специалистами на объектах заказчика. По желанию заказчика осуществляется бесплатная доставка в пределах города. Гарантийный срок 18 месяцев.
Мебель спроектирована с учетом современных тенденций. Сочетает в себе презентабельный вид, эргономичный дизайн и привлекательную цену.
При производстве используются экологически чистые импортные и российские материалы: ламинированное ДСП, противоударный PVC пластик, различных расцветок и текстур толщиной до 2 мм, полированное стекло толщиной до 4 мм с различными вариантами обработки.
Основная деятельность, планируемая предприятием, заключается в оказании услуг по производству и реализации мебели. Для поддержки стабильности основной деятельности наша фирма планирует предложить клиентам следующее:
- производство мягкой мебели для дома: комплекты, состоящие из кресел и диванов, отдельно диваны, диван-кровати, кресла, раскладные кресла, мягкие уголки для гостиной комнаты;
- ремонт мебели, как произведенной нашей фирмой, так и другими производителями;
- производство мягкой мебели для офисов;
- сборка готовых комплектов мебели по заказам потребителей;
- предоставляем консультации квалифицированных специалистов по вопросам оформления квартир, офисов;
- продаем в розницу необходимые детали мебели, пиломатериал;
- доставка мебели по месту назначения.
Производимая предприятием мебель способна полностью удовлетворить потребности людей, желающих ее приобрести.
Характерной чертой производимой мебели является ее качество. Фирмой закуплено совершенное оборудование по обработке древесины, оборудование обслуживает персонал широкого профиля — все это позволяет добиться желаемого результата.
Товарный ассортимент характеризуется широтой (количеством ассортиментных групп), глубиной (количеством позиций в каждой ассортиментной группе).
Сущность планирования, формирования и управления ассортиментом заключается в том, чтобы товаропроизводитель своевременно предлагал определенную совокупность товара, которые бы, соответствуя в целом профилю его производственной деятельности, наиболее полно удовлетворяли требованиям определенных категорий покупателей.
Продукция ООО «Диол» состоит из следующих групп товаров:
- кухни;
- детские;
- спальни;
- прихожие;
- шкафы;
- шкафы-купе;
- комоды;
- столы;
- компьютерная мебель.
Проанализируем состав и структура ассортимента продукции ООО «Диол» (таблица 2.1).
Таблица 2.1.
Состав и структура ассортимента продукции предприятия
|
Наименование продукции |
2009 год |
20 010 год |
|||||
|
Объем производства, ед. |
Стоимость продукции, тыс. руб. |
Уд. вес в общем объеме выпуска товаров, % |
Объем производства, ед. |
Стоимость продукции, тыс. руб. |
Уд. вес в общем объеме выпуска товаров, % |
||
|
Кухни |
764,4 |
18,31 |
914,5 |
17,29 |
|||
|
Детские |
406,6 |
9,75 |
508,5 |
9,62 |
|||
|
Спальни |
28,34 |
28, 20 |
|||||
|
Прихожие |
313,2 |
7,50 |
381,9 |
7,22 |
|||
|
Шкафы |
288,3 |
6,91 |
357,7 |
6,76 |
|||
|
Шкаф-купе |
650,75 |
15,59 |
907,2 |
17,16 |
|||
|
Комод |
4,10 |
4,69 |
|||||
|
Столы |
131,6 |
3,15 |
2,93 |
||||
|
Компьютерная мебель |
265,2 |
6,35 |
6,13 |
||||
|
Итого: |
4174,05 |
5287,8 |
|||||
В приведенной таблице видно, что происходит рост продаж, продажи в 2010 году выросли по сравнении с 2009 г. в 1,27 раза или на 1113,75 тыс. руб. Наибольший удельный вес в товарном ассортименте составляют спальни — 28, 20%, кухни — 17,29%, шкафы-купе — 17,16%. Производство по данным наименованиям увеличилось на 45 единицы, в том числе производство кухонь — на 7 ед., спален — на 7 ед., шкафов-купе — на 31 ед.
ООО «Диол» не имеет собственной службы маркетинга. Когда возникает необходимость, фирма заказывает маркетинговые исследования и разработку мероприятий по продвижению товаров на рынок у рекламного агентства «Реал Плюс» .
Продукция ООО «Диол» является потребительскими товарами. Характер спроса на продукцию производимую фирмой можно охарактеризовать как полный. Для такого характера спроса следует применять поддерживающий маркетинг, т. е. проводить мероприятия по стимулированию продаж, рекламные компании, поддерживать спрос за счет повышения качества продукции, послепродажного обслуживания.
В настоящее время основным объектом внимания ООО «Диол» являются нужды потребителей, фирма придерживается концепции совершенствования товара, главный акцент сделан на качестве товара, на его преимуществах от товаров конкурентов. Ассортимент продукции довольно широкий. Производственный процесс максимально гибок, определяется потребностью и емкостью рынка. При производстве товара большую роль принадлежит конструкторам и технологам, но ведущую роль все же играют экономисты и дизайнеры. Ценовая политика определяется с учетом сложившихся цен на рынке. Конкурентоспособность товара рассматривается через призму цены потребления. Горизонт перспективного планирования преимущественно краткосрочный. Задачами производства является производить то, что будет продано. Конечной целью является получение прибыли за счет обеспечения удовлетворения потребностей покупателей.
2.2 Практическое применение методик управления недвижимостью
ООО «Диол» не имеет собственной недвижимости, что обуславливает необходимость ее аренды.
Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки.
Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:
|
Показатель |
Объект недвижимости |
||||
|
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям) |
0,15 |
0,20 |
0,15 |
0,20 |
|
|
Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям) |
0,10 |
0,15 |
0,15 |
0,10 |
|
|
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям) |
1,0 |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
|
|
Весовой коэффициент, Yj |
0,3 |
0,25 |
0,25 |
0,2 |
|
Решение:
1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:
тыс. руб.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:
Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:
— условно-постоянные расходы или издержки;
— условно-переменные расходы или издержки;
— расходы на замещение или резервы Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.
Определим расходы на замещение. ООО «Диол» предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет, ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад.
Решение:
1. Определим расходы на замещение:
Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;
2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):
тыс. руб.
Рассмотрим возможность приобретения арендуемой недвижимости (выкупа).
Предполагается, что сумма кредита составит — 1000 тыс. руб.;
стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб. /год;
сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.;
чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
чистый валовой доход — 650 тыс. руб.;
на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.
Решение:
1. Определим долю стоимости заёмного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:
2. Определим общий коэффициент капитализации:
3. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R O с учетом требуемого покрытия долга:
где DCR — коэффициент покрытия долга.
Определим стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга,
1. Определим общий коэффициент капитализации:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:
где K OE — коэффициент операционных доходов.
Глава III. Оптимизация форм и методов управления недвижимостью
Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.
В. А. Экономика
Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представлены на рис. 1.1.
Рис. 1.1 Жизненные циклы
На I стадии — создание объекта — в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла — государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.
Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003, С. 290.
На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости — это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.
Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Е. С. Экономика
— заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов;
— разработка концепции технической эксплуатации;
— определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;
— составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);
— определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;
— разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;
— определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, — это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.
Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных плановграфиков работ по техническому обслуживанию.
В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.
Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться.
Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. — СПб: Питер, 2002, С. 204.
1. Управление технической эксплуатацией:
а) организация и планирование эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
3. Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.
Рис. 1.2 Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых — предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. — СПб: Питер, 2002, С. 209.
Санитарное
Заключение
В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.
Итак, управление недвижимостью требует установления критериев оценки качества услуг, для предоставления потребителю возможности его контроля. Для этого необходимо выделить все субпроцессы, составляющие процесс управления, и установить критерии и требования к каждому из них, обеспечить необходимые ресурсы и ограничить зоны ответственности.
