Исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, которые

метки: Договор, Строительство, Долевой, Участие, Объект, Застройщик, Право, Федерация

Актуальность темы. Значение недвижимости в жизни общества велико. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является одним из возможных способов удовлетворения потребности юридических и физических лиц в недвижимости.

Возникновение долевого строительства в России пришлось на начало 90-х годов ХХ-го века и связано было с переходом планово-распорядительной экономики страны к рыночным отношениям. До этого времени потребность в жилье в большинстве случаев реализовывалась с помощью безвозмездной передачи его во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поэтому долевое строительство как правовой институт отсутствовал.

Широкое распространение долевое строительство получило в условиях рыночной экономики в связи с появлением новой формы вовлечения денежных средств в строительство, в результате которого и появился договор участия в долевом строительстве. Новая форма отношений обладала рядом преимуществ для каждой стороны договора. Участники долевого строительства предпочитали вступать в подобные отношения по следующим причинам: возможность оплаты в рассрочку; цена объектов долевого строительства, как правило, существенно ниже не только рыночной цены готового, но и «вторичного» жилья, возможность индивидуальной планировки с учетом интересов участника долевого строительства. Застройщики отдавали преимущество долевому строительству в связи с возможностью привлечения денежных средств на строительство без уплаты процентов.

Стоит также отметить, что до вступления в законную силу в 2005 году Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее – Закон о долевом строительстве, Закон) отношения, связанные с привлечением денежных средств в долевое строительство, не были четко законодательно регламентированы, что привело к нарушением прав и интересов юридических и физических лиц. Как итог – возникновение такого явления как «обманутые дольщики».

Закон о долевом строительстве является основой правового регулирования отношений по долевому строительству объектов недвижимости. В нем сформулированы такие важные понятия как: «договор участия в долевом строительстве», «застройщик», «объект долевого строительства», указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств, установлен правовой режим участия дольщиков в строительстве объектов недвижимости, законные штрафные неустойки, обязательная государственная регистрация и другое.

Договор долевого участия в строительстве

... имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного ... указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. Законодатель не дал уточнений, что такое «иные объекты недвижимости», строительство которых также ...

На сегодняшний день большинство застройщиков работает по Закону о долевом строительстве, что говорит о добросовестности застройщиков. Добросовестность застройщиков — одна из важнейших характеристик в условиях конкуренции, которая влияет на выбор потенциального участника долевого строительства. Так, всего по стране по официальным данным Федеральной службы СЗ РФ. 2005. №1. Ст. 40. государственной регистрации, кадастра и картографии, размещенным на официальном сайте, за 2015 год зарегистрировано 679 197 договоров участия в долевом строительстве, а в 2014 г. — 846153 договоров2. В Томской области же наблюдается противоположная динамика, в 2015г. зарегистрировано 3 300 договора участия в долевом строительстве, что на 291 договор больше, чем за 2014г3.

Вместе с тем институт долевого строительства характеризуется противоречивой судебной практикой, отставанием от потребностей рынка, неполнотой правового регулирования и, как итог, отсутствием эффективных способов защиты участников долевого строительства.

Вышеизложенное и определяет актуальность исследования, направленного на анализ общественных отношений и проблем, возникающих в сфере долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве, а также раскрытие основных способов защиты обманутых участников долевого строительства.

Целью исследования является комплексный анализ договора участия в долевом строительстве, законодательства, регулирующего указанный договор, практики его применения, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, вынесение предложений по совершенствованию.

Задачи исследования:

• изучить правовую природу договора участия в долевом строительстве;
• выявить особенности, отличающие договор участия в долевом строительстве от других гражданско-правовых договоров;
• определить субъектный состав сторон договора участия в долевом строительстве, их права и обязанности;
• проанализировать существенные условия договора участия в долевом строительстве;
• изучить проблемные вопросы формы и государственной регистрации исследуемого договора;
• проанализировать основные способы защиты прав участников долевого строительства;
• изучить судебную практику и вынести предложения по совершенствованию законодательства по теме исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения, которые возникают в сфере долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве.

Предмет исследования составляют нормы российского права, регулирующие общественные отношения, которые возникают в сфере долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве, положения доктринальных исследований по теме исследования, а также правовые позиции, касающиеся договора участия в долевом строительстве, изложенные в судебной практике.

Методология и теоретическая основа работы. Методологическую основу исследования составили общенаучный (диалектический) метод познания Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] :URL: www.rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/?clear_cache=Y (дата обращения 30.04.2016).

Исследование фонтанных скважин

... 3.3 Исследование фонтанных скважин Исследование фонтанных скважин проводятся по двум методам. На установившихся и неустановившихся режимах. Исследование на ... максимальный дебит скважины, допустимый условиям рациональной эксплуатации залежи и обеспечиваемый продуктивной характеристикой скважин. Исследования на ... внутри объема, практически не принимает участие в формировании отложений. Также кристаллы ...

Городской портал «В Томске»: [Электронный ресурс] : URL: http:www.news.vtomske.ru/news/122947.html (дата обращения 28.04.2016).

объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, системно–структурный.

Теоретической основой исследования явились труды известных отечественных специалистов по теории гражданского права, а именно: О.С. Иоффе, Д.И. Мейера; Ю.В. Романца, С.А. Вебера, О.Н. Садикова, Б.Л. Хаксельберга, Е.Е. Шевченко.

При написании дипломной работы были использованы исследования, затрагивающие правовое регулирование долевого строительства, Е.Г. Донских, Н.Н. Брюховецкого, О.Г. Ломидзе, М.А. Бобровникова, И.А. Лепехина, О.Г. Ершова, М.В. Петрухина, О.Ю. Тарховой, Е.В. Резцовой, Н.В. Макрозубовой, Е.Г. Козловой, А.Н. Кайль, Н. Бунина, А.В. Дикуна, Н.А. Балашовой, А.В. Тюриной, В.Е. Фоминой, Е.Н. Горбуновой.

Структура дипломной работы обусловлена обозначенными целями и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения.

1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве

В настоящее время одним из наиболее распространенных способов проявления конституционного права граждан на жилище является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предполагающее привлечение денежных средств физических и юридических лиц путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Значительная часть общественных отношений регулируется путем соглашения двух или более сторон, в результате которого у лиц возникают определенные права и обязанности.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ))4.

До вступления в силу Закона о долевом строительстве, в судебной практике и в литературе существовали различные мнения по поводу квалификации договора долевого участия. А.Е.Казанцева, С.Н. Медведев относят данный договор к договору купли-продажи; Ю.В.Романец, В.В.Мельник, О.Л.Капица, Е.В. Резцова – к договору подряда (договору строительного подряда); М.И.Брагинский, Е.А.Павлодский, Д.С.Соловьев – к договору простого товарищества; Е.Г.Донских, Б.В.Муравьев, Е.В.Лапутева, М.А.Бобровникова, А.В.Майфат – к инвестиционному договору, а Е.Г. Донских, Б.Л.Хаскельберг, – к смешанному договору. Проанализировав данные точки зрения, можно будет определить сущность юридической природы данного договора.

Е.Г.Донских относил договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, полагая, что «участник долевого строительства выполняет роль вкладчика, который вкладывает денежные средства в строительство с целью получения положительного эффекта, т.е. жилья» 5. По мнению Н.Н. Брюховецкого, «юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо — допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный контрагент участника долевого строительства. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей. Поэтому долевой договор не может считаться подвидом договора об инвестиционной деятельности»6. Как полагает ученый, также и различны цели заключения данных соглашений. Целью заключения договора об инвестиционной деятельности является получение прибыли или иного полезного эффекта, целью договора участия в долевом строительстве возникновение права собственности у участников долевого строительства на объекты долевого строительства. СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве — аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. №10. С.15-19. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. № 8. С.46-52.

Риски в долевом строительстве

... чем перейти к рассмотрению рисков в долевом строительствеи методов их снижения, рассмотрим что представляет собой долевое строительство, а также плюсы и минусы. Долевое участие в строительстве – это привлечение средств ... рынка; подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время; ...

Существует предложение квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем7. Однако в данном случае логичнее было бы не квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор куплипродажи, а рассмотреть, как соотносятся вышеуказанные договоры. Предметом договора купли-продажи является передача в собственность покупателя товара, который взамен оплачивает продавцу покупную цену. Таким образом, помимо того, что и договор купли-продажи, и договор участия в долевом строительстве являются возмездными, так их сближает и то обстоятельство, что они основаны на эквивалентном обмене, на встречном характере. Как известно, любой взаимный договор в значительной мере может исполняться и без детализации в контракте, только на началах справедливости и возмездности 8. В таком случае положение дольщика напоминает положение покупателя. Неслучайно в одном из дел прокурор указал, что договор долевого участия «прикрывает сделку купли-продажи квартиры»9. Сходным будет и тот факт, что, в конечном счете, объект созидательной деятельности (жилые и нежилые помещения, кроме объектов производственного назначения) перейдет в собственность одной из сторон. Можно также обнаружить совпадения и в существенных условиях в части, касающейся оплаты, так как в договоре купли-продажи в рассрочку, как и договоре участия в долевом строительстве, порядок и сроки оплаты выступают существенными условиями 10.

Опасность безусловного отождествления рассматриваемых договоров заключается в признании договора незаключенным при неопределенности объекта. В отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия невозможно соблюсти специальные требования ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи указываются данные, которые позволяют индивидуально определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю в соответствии с договором, это будут также и такие данные, которые позволят определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Различают вышеуказанные договоры по субъектному составу. Из смысла п. 1. ст. 454 ГК прямо вытекает, что продавцом является собственник, застройщик таковым не является.

Отличие между этими договорами заключается в способе исполнения обязанности по предоставлению объекта, который для каждого договора регламентирован юридически как в договоре, так и в законе.

В соответствии с другой точкой зрения договор долевого участия в строительстве относят к договорам о совместной деятельности. По мнению Е.А. Павлодского, договор участия в долевом строительстве представляет собой «договор простого товарищества, так как все существенные условия данного договора находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М. : Дело, 1999. С. 483 — 484, 489 – 490. Там же. С. 483. Определение Московского городского суда от 14 ноября 2013 №4г/1-11756 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Потерякин Д.С. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве // Журнал российского права. 2005. № 2. С.90.

«договор строительного подряда» » Estudiant

... данного гражданско-правового договора, обобщение различных, а также получение максимальных знаний в области заключения и применения договора строительного подряда. Глава 1. Понятие и особенности договора строительного подряда. 1.1 Договор строительного подряда: определение, значение, предмет Строительство составляет ...

а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);

• б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;
• в) общие совместные действия сторон»11.

Имеется и противоположная точка зрения. Так, Р.Р. Мифтахов, ссылаясь на В.В. Чубарова, Б.В. Муравьева, Ю.В. Романца, считает, что договоры долевого участия в строительстве «не являются договорами простого товарищества по следующим основаниям:

• цель дольщика — приобретение для потребления, а цель застройщика получение прибыли;
• застройщик не требует от дольщика никакого другого участия, кроме вкладов;
• дольщик не принимает участия ни в управлении общими делами общества, ни в заключении договоров с третьими лицами;
• дольщику приходится оплачивать не только стоимость строительства причитающейся ему части здания, но и прибыль застройщика;
• отсутствует многосторонняя правовая связь между дольщиками, которые не являются, таким образом, участниками одного договора»12.

Принципиальное отличие договора простого товарищества от других гражданско-правовых договоров, в том числе и от договора участия в долевом строительстве, заключается в том, что конструкция отношений выстроена по поводу того, как стороны взаимодействуют, а не по поводу того, какие экономические отношения опосредуются этой формой. Исходя из понятия договора простого товарищества, можно сделать вывод о том, что основой данного договора является наличие вкладов участников, ведение совместной деятельности и достижение путем совместных действий общей цели. В договоре участия в долевом строительстве данные характеристики отсутствуют, ввиду того, что застройщик и участники долевого строительства не имеют общие цели. Дольщик заинтересован получить объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, застройщик заинтересован получить прибыль в виде разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства, и денежными средствами, освоенными на строительство объекта долевого строительства, которую застройщик использует на свое усмотрение.

Зачастую договор участия в долевом строительстве в юридической литературе приравнивают к договору строительного подряда. Ю.В. Романец полагает, что условия договора участия в долевом строительстве ближе к условиям договора строительного подряда; правовая база института подряда более всего пригодна для регулирования отношений долевого участия в строительстве13. Данной точки зрения Приводится по: Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве// Гражданское право. 2009. №4. С.27-30. Мифтахов P.P. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002. № 4. С. 22- 24. Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве//Хозяйство и право № 5. 2000. С.77. также придерживается О.Г. Ломидзе, указывая, что «по своему содержанию договор об участии в долевом строительстве является договором строительного подряда»14.

Механизм функционирования строительной компании в малоэтажном строительстве

... по совершенствованию механизма функционирования строительной организации ИМЯ_ОРГАНИЗАЦИИ в разрезе реализации компанией проекта малоэтажного строительства на территории Санкт-Петербурга. Исходя из цели исследования, в работе поставлены следующие задачи: определить ...

В соответствии со ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

По договору же долевого строительства участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только выбирает себе объект долевого строительства из тех, которые предлагает застройщик, который к моменту заключения договора уже опубликовал проектную декларацию, а также располагает проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу.

Отличие последнего договора от договора подряда (строительного подряда) заключается также в возложении на заказчика по договору строительного подряда дополнительной обязанности, — своевременно предоставить подрядчику для строительства земельный участок (п.1. ст. 747 ГК РФ), в договоре участия в долевом строительстве обязанность получения земельного участка возлагается на застройщика, а не на участника долевого строительства.

Отличны эти два вида договоров и по форме заключения. Для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма, а также требование государственной регистрации договора. Законодатель не устанавливает для договора подряда обязательной письменной формы, а уж тем более государственной регистрации. Форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок. Наибольшее распространение получила простая письменная форма, что связано с длящимся характером подрядных отношений для придания им большей стабильности.

В договоре долевого участия в строительстве объектом является не конкретное помещение, на которое заключено соглашение между заказчиком и определенным участником долевого строительства, а жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости (ст. 2. Закона о долевом строительстве).

Объектом же по договору строительного подряда являются конкретные, определенные заказчиком предприятия, здания, сооружения.

Договор подряда (строительного подряда) и договор долевого участия в строительстве имеют и иные отличия. Например, заказчик по договору строительного подряда вправе: вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК РФ); осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов (п. 1 ст. 748 ГК РФ).

Подрядчик обладает правом: на пересмотр сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов в порядке, установленном Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 178-179. ст. 450 ГК РФ (п. 3 ст. 744 ГК РФ); на возмещение разумных расходов, которые понесены им в связи с устранением дефектов в технической документации (п. 4 ст. 744 ГК РФ).

Долевое участие в строительстве жилья

... - С. 121-123. (0,2 п.л.). 12. Акчулпанова Е.Х. Существенные условия договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Вестник Самарского Государственного Экономического Университета. Спец. выпуск. ... - С. 121-122. (0,2 п.л.). 16. Акчулпанова Е.Х. Регистрация договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции " ...

Законодательство о долевом строительстве подобных гарантий и возмещений застройщику не предоставляет. Условие о возможности изменения цены договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрено только самим договором.

Таким образом, отнесение договора участия в долевом строительстве к разновидности договора строительного подряда является необоснованным.

Отдельного исследования заслуживает концепция, в соответствие с которой договор участия в долевом строительстве относят к смешанным договорам по своей правовой природе. Так, по мнению Е.Г. Донских, договор участия в долевом строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких как:

• договор строительного подряда – подрядчик по заданию заказчика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта;
• договор оказания возмездных услуг – дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены договоре;
• договор простого товарищества – дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах;
• договор купли-продажи – застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончанию строительства15.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны вправе заключать договоры, содержащие элементы различных договоры, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанные договоры).

Отношения сторон в таком случае будут регулироваться нормами о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Поэтому, если считать договор участия в долевом строительстве смешанным договором, то нормы об оказании услуг, подряде, купли продажи и т.д. будут применяться субсидиарно. Но в самой юридической науке отсутствует единый подход к пониманию правовой природы смешанного договора. Так, Н.И. Клейн под смешанным договором понимает договор, порождающий обязательство, совмещающее черты, признаки и элементы уже известных законодательству видов договоров16. Следовательно, смешанным договором можно признать любой договор, в котором объединены элементы разного рода договоров. Но в то же время другие исследователи обращали внимание на то, что для договора строительного подряда характерно смешение различных элементов (поставки, хранения, услуг и т.д.), но цельность данного договора под сомнение не ставится как в литературе17, так и законодателем. Так в соответствии со ст. 747 ГК РФ на заказчика возлагается Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. №1. С.32. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под. ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 703. Вебер С.А. Гражданские правоотношения и их структурные особенности // Сборник статей СЮИ. 1975. С. 66-67. обязанность оказывать подрядчику услуги, или в соответствии со ст. 714 ГК РФ на подрядчика возлагается ответственность за несохранность предоставленного заказчиком имущества, предоставленного заказчиком во исполнение договора строительного подряда. В связи с этим имеет значение утверждение О.Н. Садикова против тенденции сведения смешанных договоров «к уже известному типу договора, в то время как договор содержит разнородные элементы и должен квалифицироваться в качестве смешанного»18.

Строительство дом в краснодаре

... курсовой работы представлена введением, двумя главами, заключением и списком использованных источников, состоящим из 22 ресурсов. 1. Теоретические аспекты управления сферой жилищного строительства Роль жилищной сферы в ... жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Также индивидуальное жилищное строительство - это строительство отдельно стоящих жилых домов с ...

В.А. Ойгензихт и О.С. Иоффе в своих работах приходят к заключению, что смешанный договор – договор, который прямо не предусмотрен действующим законодательством. При этом он не просто содержит элементы договоров, которые уже нормативно закреплены, а его условия формируются под влиянием разнородных, в том числе экономических отношений, из-за чего возникает необходимость его особого правового регулирования.

В отечественной гражданско-правовой науке распространена и другая точка зрения, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать как смешанный19.

До вступления в силу Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве являлся непоименованным, и в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда РФ квалифицировался как договор простого товарищества20; в определениях Высшего Арбитражного суда РФ – как инвестиционный21, а в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ от 19 сентября 2002г. – как договор строительного подряда22. Судебная практика также знает случаи квалификации договора участия в долевом строительстве как агентского соглашения о долевом строительстве жилья. Агентским был признан договор, по которому организация, аккумулирующая денежные средства граждан, должна была заключать договоры строительного подряда со строительными организациями и расплачиваться с ними денежными средствами, полученными от граждан23. Агентским также признавались договоры, которые заключали риэлтерские агентства с инвесторами24.

Как представляется, наиболее обоснованной и правильной является позиция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является самостоятельным видом гражданско-правового договора. Так, по мнению О.Г. Садиков О.Н. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. 1978. №3. С. 17. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. №1. С. 79; Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров// Нотариус. 2007. № 2. С.23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.04.1996 № 1255/95 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6.08.1996 № 1620/96 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.1997 № 5166/96 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.11.2009. № ВАС-14590/09 по делу № А65-17914/2008СГ5-28 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.2011 № ВАС-11404/10 по делу № А78-6232/2009 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. 22 Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями,

привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2. Постановление ФАС Центрального округа от 20.10.2003, дело №А36-54/10-03 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2000 №А56-12286/00 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Ершова25, самостоятельность договору участия в долевом строительстве обусловлена следующими особенностями:

Налоговый учет в строительстве

... отражающей фактические затраты по строительству, включая уплаченные суммы налога по товарам (работам, услугам), использованным при их строительстве, исчисление налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в бюджет, производится с суммы ...

1. Статья 4 Закона о долевом строительстве содержит определение договора участия в долевом строительстве, отличающее его от других договоров;

2. Анализ легального определения договора участия в долевом строительстве позволяет выделить его предмет. В широком смысле речь идет о создании объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения и передаче этого объекта участнику долевого строительства26;

3. Договор участия в долевом строительстве имеет следующие существенные условия: объект долевого строительства и срок его передачи; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

4. Наличие большого числа императивных норм, связанных с исполнением обязательства застройщика.

М.В. Петрухин дополнительно называет следующие признаки, которые позволяют выделить договор участия в долевом строительстве в самостоятельный вид гражданско-правового договора: особый субъектный состав; различные цели сторон; наличие публичных элементов; необходимость государственной регистрации договоров, его дополнений и изменений, а также уступки прав требований из договора27.

Договор участия в долевом строительстве – двусторонний договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить (создать) и передать другой стороне (участнику долевого строительства) объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации, следовательно, рассматриваемый договор является региструмальным договором.

В момент заключения договора у застройщика фактически отсутствует жилое помещение, являющееся предметом договора, а дольщик может внести сумму, подлежащую уплате позднее, в установленные договором сроки 28.

Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как возмездный договор. Возмездность договора законодатель подчеркивает в определении договора, в соответствии с которым, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену.

На основании проведенного анализа, договор участия долевого строительства квалифицируется как отдельный, самостоятельный вид гражданско-правового договора, который является двусторонним, возмездным и региструмальным. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. №2. С. 20. Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. № 2. С.6. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис. … канди. юрид. наук. М., 2011. С. 15 — 16. Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2006. С. 18.

1.2. Стороны договора участия в долевом строительстве

В соответствии с ст. 4 Закона о долевом строительстве, сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства.

Определение понятия «застройщик» дается в ст. 2 Закона о долевом строительстве, согласно которой застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»)29, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации30 случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с приведенным определением можно выделить следующие особенности застройщика, как стороны договора участия в долевом строительстве.

1. Застройщиком может быть только юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы. Таким образом, из числа возможных застройщиков законодатель исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, субъектов и муниципальных образований РФ. В первоначальной редакции Закона застройщиком наравне с юридическим лицом мог быть индивидуальный предприниматель. В соответствии со ст. 48 ГК РФ, юридическим лицом признается организация, имеющая обособленное имущество и отвечающее им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и неси гражданские обязанности, а также быть истцом и ответчиком в суде.

2. Не каждое юридическое лицо может стать застройщиком по договору участия в долевом строительстве, например:

• юридическое лицо, организационно-правовая форма которого не позволяет ему иметь земельные участи на праве собственности, праве аренды, субаренды и в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ на праве безвозмездного пользования;
• юридическое лицо, которое хоть и осуществляет застройку, но не привлекает денежные средства участников долевого строительства;
• юридическое лицо, если посредством осуществления им застройки создается объект недвижимости производственного назначения31.

3. Наличие у застройщика земельного участка либо на праве собственности, или на праве аренды, субаренды или на праве безвозмездного пользования в случаях, СЗ РФ. 2008. №30. Ст. 3617 (Часть II).

СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 113 — 114. предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ.

4. Наличие у застройщика разрешения на строительство многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ32, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

5. Застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства на земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры иные объекты, кроме объектов производственного назначения.

Следует отметить, что понятие «застройщик», содержащееся в Законе о долевом строительстве, не согласуется с определениями, даваемыми в иных федеральных законах. Так, например, в соответствии с п. 16. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В соответствии с ч.1 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»33 застройщиком является гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурнопланировочным заданием.

Выявленное несоответствие ключевого для строительной сферы термина создает трудности в правоприменительном процессе, и, следовательно, требует приведения норм к единому пониманию.

СЗ РФ. 2005. №1. Ст. 16 (Часть 1).

СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.

Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, данного в ч.1. ст. 4 Закона о долевом строительстве, у застройщика возникают следующие обязанности:

1. создать объект недвижимости своими силами или организовать строительство, привлекая третьих лиц в предусмотренный договором срок.

2. передать участнику долевого строительства объект долевого строительства надлежащего качества в срок, установленный в договоре после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;

3. передать все необходимые документы для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект.

Но обязанности застройщика не ограничиваются только теми, которые указаны в договоре участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что правоотношения, которые складываются в строительной сфере, наполнены сложным субъектным составом. Так, принято выделять две группы отношений. В первую группу входят отношения, определяющие техническую сторону строительного процесса. Вторая группа – отношения, определяющие имущественную сторону процесса строительства (отношения застройщика и участника долевого строительства)34.

На наш взгляд наиболее полную классификацию обязанностей застройщика предложила Е.Г. Козлова Все обязанности застройщика она предлагает разделить на четыре основные группы:

1. предварительные обязанности до момента начала привлечения денежных средств участников долевого строительства;

2. обязанности по информированию участников долевого строительства;

3. обязанности по обеспечению строительства объекта долевого строительства и его передаче

4. обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств35.

К первой группе можно отнести:

1.1. Проведение различного характера подготовительных работ, которые застройщик должен выполнить перед заключением договора участия в долевом строительстве и привлечением денежных средств участников долевого строительства. Так, например, «для строительства хозяйственным способом необходимо разработать проектно-сметную документацию, решить проблему с кадрами, создать собственную производственную базу, приобрести или взять в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечить доставку на стройку строительных материалов и конструкций. В структуре нестроительной организации необходимо создать специальное подразделение, которое будет заниматься непосредственно строительством. Это подразделение должно иметь лицензию на право производства строительно-монтажных работ»36.

1.2. Получение разрешение на строительство, заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством, подготовить технико-экономическое обоснование проекта строительства. При этом в течение десяти дней с момента получения разрешения на Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. … канди. юрид. наук. СПетерб. 2004. С14. Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы строительства. 2010. №2. С.4-6. Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007. С. 247. строительство застройщик обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения и один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пп. 2, 8 — 10 п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;

1.3. Прохождение процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком (ст. 2 Закона).

1.4. Следует отметить, что хотя в Законе о долевом строительстве прямо не прописана обязанность застройщика обладать достаточными финансовыми ресурсами для обеспечения выполнения предусмотренных Законом требований, тем не менее, Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н37 утверждена инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Во вторую группу обязанностей можно отнести следующие задачи, которые стоят перед застройщиком:

2.1. Опубликование проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно — телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет» не позднее чем за четырнадцать дней до момента заключения первого договора участия в долевом строительстве, или обеспечить ее предоставление любому заинтересованному лицу или предоставить ее по первому требованию для ознакомления любому заинтересованному лицу (ч. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

Законодатель таким образом предоставил застройщику право выбора способа ознакомления потенциальных участников с проектной декларацией.

2.2. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, а также ежеквартально вносить в нее изменения, касающиеся изменений финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженности.

2.3. Выбрать способ обеспечения исполнения обязательств.

2.4. Предоставить всю необходимую информацию относительно проекта строительства по требованию участника долевого строительства.

В третью группу относятся такие задачи, как:

3.1. Обеспечить строительство объекта в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами своими силами или с привлечением третьих лиц. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006г. № 06-137/пз-н// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. №5.

3.2. Осуществлять постоянный и полный контроль над выполнением строительных работ.

3.3. Контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за выполнением.

3.4. Получить разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и передать объект долевого строительства надлежащего качества и в установленный договором срок.

3.5. Направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта долевого строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства не позднее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия.

В четвертую группу обязанностей относятся следующие задачи:

4.1. Возвратить участнику долевого участия в строительстве денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить законную неустойку в течение десяти дней в одних случаях и двадцати рабочих дней в других случаях со дня расторжения договора.

4.2. Зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока для обращения участника долевого участия в строительстве за причитающимися ему денежными средствами в связи с расторжением договора и сообщить участнику долевого строительства о зачислении средств в депозит нотариуса;

4.4. Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскивания на предмет залога.

На подписании с участником долевого строительства передаточного акта обязанности застройщика не заканчиваются. На застройщике лежит обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве), и при обнаружении скрытых недостатков в ходе эксплуатации объекта, застройщик несет не только ответственность, но и обязанность по безвозмездному устранению недостатков. В данном случае речь идет о гарантийном сроке, которые по договорам участия долевого строительства не может быть меньше пяти лет.

В настоящей работе планируется рассмотреть только обязанности сторон по договору участия в долевом строительстве. Так как обязанности одной стороны есть право другой стороны.

Определение «участник долевого строительства» законодательно закреплено в ч.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которым участниками долевого строительства являются граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Изучая личность участника долевого строительства, было обращено внимание на то обстоятельство, что им могут быть только граждане и юридические лица. Полагаем, что термин «граждане» является собирательным и включает в себя не только граждан РФ, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства. В связи с этим под термином «граждане» понимается термин «физическое лицо». Данное предположение вытекает из буквального толкования Закона о долевом строительстве и заключается в следующем:

1. при использовании термина «гражданин» не добавлено «РФ». Данное добавление имеет место быть при разграничении прав резидентов и нерезидентов РФ;

2. в нормах Закона о долевом строительстве не содержатся прямые ограничения на участие иностранных граждан и лиц без гражданства в заключении договоров участия в долевом строительстве.

На основании вышеизложенного предлагаем внести изменения в ст. 1 Закона о долевом строительстве и заменить термин «граждане» на «физические лица».

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, домашних, семейных и др. нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Судебная практика строго следует данной норме. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006г. №78-В06-1 суд, направляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, так как, в соответствии с законодательством, потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав 38. В другом случае исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда неправомерно возвращено заявителю в связи с неподсудностью, поскольку к данным отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей»39 и в соответствии с предусмотренным им правилом подсудности заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд по месту своего жительства40. Верховный суд РФ разъяснил также, что при применении Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» к правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать тот факт, что Законом предусмотрена иная, отличная от Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006г. №78-В06-1 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07 февраля 1992 № 2300-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. №15. Ст. 766. Определение Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. N 78-В05-50 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательства по исследуемому договору41.

Таким образом, для применения законодательства о защите прав потребителей в суде необходимо доказывать, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семенных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Такими доказательствами можно считать установление следующих фактов: имеет ли данный гражданин жилую площадь; каков состав семьи участника долевого строительства; какова площадь ранее занимаемого жилого помещения; состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др42. Доказав, что к правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей, гражданин – участник долевого строительства вправе требовать компенсацию морального вреда, так как Законом отношения по компенсации морального вреда не регулируются. Данная норма вызвала недовольство у застройщиков, так как совершенно невозможно определить с какой целью гражданин заключает договор участия в долевом строительстве. Кроме этого стоит отметить, что цели эти могут во время строительства поменяться.

У участника долевого строительства перед застройщиком также есть свои обязанности: 1) оплатить цену договора в срок и в порядке, установленные договором (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве); 2) принять построенный объект долевого участия от застройщика при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 8 Закона о долевом строительстве).

Развитие рыночных отношений требует достаточной свободы всех участников, независимо от их правового статуса, позволяющей сделать более мобильными связи и соответствующие юридические факты, их породившие. Одним из таких правовых институтов, позволяющих реализовать эту свободу, является возможность замены лица в обязательстве без прекращения последнего, что отразилось в Законе. В ст. 11 Закона о долевом строительстве содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которой уступка участником прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого участия в строительстве в порядке, установленном ГК РФ. Особенность данного вида договора уступки требования заключается в том, что по цессии уступаются имущественные права по первоначальному договору, предметом которого также могут быть имущественные права, которые могут свободно отчуждаться, являясь имуществом организации. А любое отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе. Если говорить о возмездном отчуждении, то данный договор может рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав. При оплате цены договора, при переходе прав кредитора к другому лицу согласие должника не требуется, но если цена не оплачена или оплачена не полностью, то в этом случае необходимо получить согласие застройщика, так как в данном случае уступка права требования должна производиться одновременно с переводом долга, а при переводе долга требуется Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года» // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Кайль А.Н. Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает? // Жилищное право. 2009. №11. С. 2. согласие застройщика. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, прежний участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона о долевом строительстве уступка прав требований по договору допускается между моментом государственной регистрации договора и моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

1.3. Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Любой гражданско-правовой договор, в том числе и договор участия в долевом строительстве, должен включать в себя необходимое количество условий, которые являются необходимым элементом его содержания.

В юридической литературе имеется множество оснований для классификации условий договора, значительным и достаточно распространенным из которых является основание деления условий по их практической значимости 43.

Условия, согласно традиционной точки зрения, подразделяются на обычные, случайные и существенные44.

Обычными условиями являются условия, предусмотренные диспозитивными нормами закона, если они не изменены соглашением сторон. Такие условия в большинстве случаев вытекают из природы договора, определения в законе его предмета и основных обязанностей сторон.

Случайными считаются такие условия, которые приняты сторонами вместо предлагаемого законом диспозитивного правила, либо условия, законом не предусмотренные. Зависят они от вида договора, намерений одной из сторон. Примером такого условия является условие о выборе способа обеспечения исполнения обязательства, а также условия об исполнении взаимных обязательств.

Существенными, согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При несогласовании сторонами одного из таких условий либо его отсутствии договор участия в долевом строительстве не пройдет государственную регистрацию и не сможет быть заключен.

В юридической литературе предложены и другие классификации существенных условий. Так, Б.Л. Хаксельберг и В.В. Ровный существенные условия договоров дифференцировали на объективно-существенные (помимо предмета договора это условия, названные в качестве существенных или необходимых для договоров данного вида в законе или иных правовых актах) и субъективно Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве//Журнал российского права.2010. №3. С 20-26. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под. ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 829-830. существенные (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение)45.

В ч.4 ст. 4 Закона о долевом строительстве установлены существенные условия договора участия в долевом строительстве, то есть условия, которые необходимы и достаточны для его заключения, к ним отнесены:

• а) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• б) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• в) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• г) гарантийный срок на объект долевого строительства;
• д) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с классификацией, предложенной Б.Л. Хаксельберг и В.В. Ровным, к объективно-существенным условиям исследуемого договора можно отнести: предмет, срок создания многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства, цена договора, гарантийный срок и обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. К субъективно-существенным условиям можно отнести условия, которые включены в договор по соглашению сторон, например отделка помещения.

Некоторые авторы считают, что предметом договора участия долевого строительства является объект договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 2 Закона о долевом строительстве объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Следует отметить, что на момент заключения договора объект долевого строительства еще не создан и индивидуализировать его при помощи кадастрового и инвентарного номера, как любые другие объекты недвижимости, невозможно. В связи с этим некоторые авторы считают, что «объект участия в долевом строительстве не является объектом недвижимого имущества, а, следовательно, и не может считаться объектом гражданских прав. Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе о долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией»46. Другие авторы, например Е.Е. Шевченко, проанализировав судебную практику, приходят к другой точке зрения, а именно, что «на основании договора участия в долевом строительстве возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность объект недвижимости до момента окончания его строительства «не представляется возможным конкретно Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консесуальные и реальные договоры в гражданском праве. – 2–е изд., испр. –М.: Статут, 2004. –С.51. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. 2007. №6. определить». Между тем при таком подходе не учитывается, собственно, такое свойство условий договоров, как определимость. В договоре участия в долевом строительстве предмет (квартира, нежилое помещение, здание, сооружение) не обязательно следует определять конкретным образом, допустимо лишь указать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданную в будущем недвижимость (например, квартиру) к предмету заключенного договора 47. На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей, секций, номер секции и этажа, на котором находится помещение, строительный номер помещения. В качестве приложений к договору приобщаются копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

Судебная практика в определении предмета договора участия в долевом строительстве весьма противоречива. Так, судебные инстанции поддерживают вышеизложенную позицию о необязательности определения конкретного предмета исследуемого договора48; предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию 49; договор участия в долевом строительстве регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию 50.

Д.И. Мейер полагал, что предметом договора является право на чужое действие51. Его последователи также придерживаются данной точки зрения, полагая, что если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность52.

Поэтому, говоря о предмете договора участия в долевом строительстве, отмечается, что он не может ограничиваться лишь материальным объектом. Данное суждение подтверждает законодатель в определении договора участия в долевом строительстве (п. 1. ст. 4 Закона о долевом строительстве), включая в предмет исследуемого договора действия застройщика по строительству и передаче объекта долевого строительства участнику.

На основании вышеизложенного можно сказать, что предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первая — материальный объект в Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика // Закон. 2007. №3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2015 г. № А38-6201-2/37-2005 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. №2. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01 декабря 2010 г. по делу № А53-14887/2009 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда от 05.03.2010 по делу № 07АП-36/10 (А45-7250/2009) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч2 (по изд. 1902г.).

М., 1997, С.161. Ершов О.Г. О существенных условиях договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. 2007. №3. виде построенной недвижимости, причем не всего строения, а его части, вторая – действия застройщика, направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам .

В юридической литературе также есть позиция, в соответствии с которой предмет договора участия в долевом строительстве – явление, которое проходит три стадии в своем развитии: идеальная модель (проектная документация, проектная декларация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительств многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащие передаче участникам долевого строительства Результат деятельности застройщика – это воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства54.

Предметом договора участия в долевом строительстве, позволяющим индивидуализировать исполнение, является объект долевого строительства. Индивидуализация объекта долевого строительства, по — мнению законодателя, должна осуществляться в соответствии с проектной документацией.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве, основными признаками объекта долевого строительства являются:

• отнесение объекта к жилому или нежилому помещению, общему имуществу;
• подлежит передачи участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ55, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Исходя из определения жилого помещения можно выделить следующие его признаки:

а) представляет собой изолированное помещение, то есть внутреннюю пространственную часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо из территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т. п.) непосредственно или через другие помещения, территорию, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах Единого государственного реестра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним,

б) является недвижимым имуществом, то есть объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

в) должно быть пригодно для постоянного проживания, то есть соответствовать всем санитарным и техническим требованиям, которые указаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения Там же. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики купли: автореф. дис. … канди. юрид. наук. Ростов-на-Дону. 2011.С. 22. СЗ РФ.2005. №1. Ст. 40. о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»56.

К жилым помещениям можно отнести: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

Понятие нежилого помещения законодательно не урегулировано, поэтому отталкиваясь от термина «жилое помещение» можно определить, что же можно причислить к нежилым помещениям. Данные нежилые помещения также являются недвижимым имуществом, отнесены к изолированным объектам, но они не пригодны для постоянного проживания граждан, то есть предназначены для других целей: для административных, производственных, общественных и иных. Таким образом, нежилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для производственных, административных (конторских), торговых, складских и других целей. Правовой режим нежилого помещения, тем не менее, можно установить по отдельным положениям законодательства, например ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»57 и обобщений судебной практики58, в соответствии с которыми, нежилое помещение – самостоятельный объект недвижимости, отличающийся от здания/сооружения, в которое он входит и неразрывно связан. К нежилому помещению, для строительства которого заключается договор участия в долевом строительстве, можно отнести: гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. При этом Закон о долевом строительстве не раскрывает понятие «объект производственного назначения» и не содержит методики разграничения такого объекта и иных объектов недвижимости.

Помимо жилых и нежилых помещений Закон о долевом строительстве к объекту долевого строительства относит общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. СЗ РФ.2006. №6. Ст. 702. СЗ РФ.1997. №30. Ст. 3594. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

Следующим существенным условием договора участия в долевом строительстве, содержащимся в ст. 4 Закона о долевом строительстве, является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Из буквального толкование Закона о долевом строительстве следует, что Закон о долевом строительстве предписывает (или предполагает) наравне со сроком передачи объекта долевого строительства включение в договор срока строительства объекта (п. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве).

Но если срок передачи есть существенное условие (ст. 4 Закона о долевом строительстве), то строк строительства таковым не является, хотя и включен в определение договора (п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

В связи с этим предлагается рассмотреть в качестве существенного условия срок строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в случае невозможности передачи в срок объекта долевого строительства согласованное в договоре данное условие облегчит участникам долевого строительства доказывание этого факта в суде и даст участнику долевого строительства право на расторжение договора в судебном порядке 59. В связи с тем, что большинство участников долевого строительства – граждане – потребители, то было бы логичным для отражения хода строительства в качестве существенного условия наравне со сроком началом создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотреть и промежуточные сроки60.

В связи с тем, что закон не регламентирует максимальный или минимальный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, застройщик, как сторона, которая самостоятельно планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях, определяет этот срок сама.

Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом застройщик не может определить срок, связав его с событием, которое неизбежно должно наступить, например, привязать срок передачи объекта со временем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 190 ГК РФ).

Н.А. Балашова считает, что «получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является неизбежным событием, так как неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованных лиц и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события»61. Что также подтверждается п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №6662, в соответствии с которым наличие привязки к рассмотренному выше событию будет свидетельствовать о заключении договора на Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис. … канди. юрид. наук. Москва. 2011.С. 22 Там же. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник удмуртского университета. 2009. №2. С. 255. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 11.01.2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. неопределенный срок. Следовательно, договор с таким условием о сроке будет считаться незаключенным.

Определяя срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель тем самым установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч.3 ст.6 Закона о долевом строительстве установлена определенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик 63.

Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Во-вторых, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Если участник долевого строительства откажется изменить срок передачи ему застройщиком объекта долевого строительства, в установленный застройщиком срок, а при его отсутствии – в 30-дневный срок – либо застройщик не получит ответа на свое предложение, то на основании п.2 ст.452 ГК РФ застройщик вправе предъявить в суд иск к участнику долевого строительства об изменении договора.

В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, то вышеуказанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени.

Законодатель в п.1 ст. 6 Закона о долевом строительстве также указывает, что срок, в который застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект должен быть единым для всех участников. В связи с этим вызывает сомнение вышеописанная процедура действий, которые должен предпринять застройщик, в случае не завершения строительства объекта в предусмотренный договором срок.

Законом не предусмотрены правовые последствия недостижения соглашения между застройщиком и участником долевого строительства о новом сроке. При несогласовании указанного срока, считаем, что вопрос об изменении срока передачи Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С.35-38. объекта долевого строительства должен решаться, исходя из добросовестности застройщика при осуществлении им своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве.

Порядок передачи объекта долевого строительства регламентирован ст. 8 Закона. Передача застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Для введения объекта в эксплуатацию застройщик обращается, в соответствии с п.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен предоставить документы, указанные в п.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Данный перечень документов не является исчерпывающим, так как может быть расширен Правительством РФ. В течение 10 дней после поступления заявления застройщика соответствующий орган обязан проверить правильность оформления представленных документов, произвести осмотр объекта и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в его выдаче, указав причины отказа. На практике указанный срок соблюдается редко и составляет в лучшем случае три месяца, в худшем – более продолжительный период времени. В связи с этим, застройщик будет пытаться предусмотреть в договоре максимально длинный срок, в который будет входить срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией и срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что процесс введения объекта в эксплуатацию является административной процедурой, срок исполнения которой от застройщика не зависит. В связи этим полагаем, что действующее законодательство должно содержать нормы, позволяющие застройщику, в случае не завершения строительства объекта по независящим от застройщика причинам (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), продлить срок в одностороннем порядке при условии надлежащего уведомления дольщиков о продлении такого срока без применения к застройщику мер ответственности.

Передача объекта строительства дольщику должна произойти не позднее срока, установленного договором.

В законе указывается два варианта передачи объекта строительства.

1 вариант. Если в договоре указывается срок передачи объекта долевого строительства, то застройщик обязан не менее, чем за месяц до наступления срока передачи объекта направить участнику сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передачи. А участник, получивший сообщение обязан приступить к его принятию в установленный срок или в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

1 месяц

Сообщение Передача

2 вариант. Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то застройщик не менее, чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передачи. При этом срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее, чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного срока передачи объекта. А участник, получивший сообщение обязан приступить к его принятию в установленный срок или в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

14 дней 14 дней- 1 месяц

Сообщение Начало передачи Передача

Если участник долевого строительства уклоняется в положенный срок или отказывается вообще от принятия готового объекта, то застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, составить односторонний акт или иной документ о передаче. При этом риск случайной гибели объекта переходит к дольщику. Единственное условие для возможности применения указанных мер — застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком сообщения, либо заказное письмо должно быть возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе дольщика в его получении или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ в некоторых договорах возмездного характера цена является существенным условием. В законодательстве РФ четкого понятия «цена» не сформулировано.

Однако в ст. 4 Закона о долевом строительстве, раскрывается понятие цены договора участия в долевом строительстве, как существенного условия данного договора.

До вступления в силу Закона судебная практика уже не признавала определение цены согласно ст. 424 ГК РФ, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы и шла по пути введения условия о цене в качестве существенного (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 №Ф04/594-36/А75-2004, Северо-Западного округа от 12.01.2004 г. № А05-1725/03-76/464).

В соответствии с ч.1 ст. 4 данного Федерального закона цена определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена устанавливается соглашением сторон.

Цена в данном договоре может быть определена тремя способами:

Первым способом является указание твердой суммы в рублях за квартиру, оговаривая условие о том, что данная цена является фиксированной на весь срок договора и не подлежит изменению.

Вторым — цена определяется в денежной сумме, эквивалентной определенной сумме в условных единицах, при этом курс конвертации условных единиц в рубли может быть зафиксирован сторонами либо, если указана привязка к конкретной валюте, по курсу, установленному Центральным банком РФ на день платежа, при этом с учетом законодательства о валютном контроле, в соответствии с которым все платежи на территории Российской Федерации осуществляются в национальной валюте — российских рублях.

Третий способ представляет собой определение цены за квадратный метр, при этом общая цена договора может уменьшиться либо увеличиться на момент передачи по результатам проведенных обмеров органами технической инвентаризации. Денежные средства могут вноситься единовременным платежом либо по оговоренному договором графику платежей65. Зачастую, указывая привязывая цену договора к стоимости квадратного метра, стороны в договоре не указывают, какая часть этих денег идет на возмещение затрат по строительству объекта, а какая – за оказание услуг застройщика. Если оплата услуг застройщика не будет выделена в договоре отдельно и одновременно в проектно-сметной документации затраты застройщика не будут выделены отдельной строкой, то застройщик не сможет возместить затраты на свое содержание в силу прямого указания на данное условие в ст. 18 Закона66.

На практике достаточно часто встречаются случаи, когда стороны договора участия в долевом строительстве вместо уплаты денежной суммы производят зачет встречных однородных требований (участник долевого строительства является одновременно подрядчиком или поставщиком застройщика).

Зачет встречных однородных требований и надлежащее его исполнение представляют случаи прекращения обязательства. В связи с этим зачет, произведенный участником долевого строительства, одновременно являющимся поставщиком (подрядчиком) по договору поставки (подряда), или же произведенный застройщиком, одновременно являющимся покупателем (заказчиком) по тому же договору, будет являться КонсультантПлюс: справ. правовая система. Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С.35-38. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник удмуртского университета. 2009. №2. С. 250 надлежащим исполнением обязательства по оплате объекта долевого строительства в рамках договора долевого участия67.

Цена договора долевого участия в строительстве представляет собой сумму себестоимости строительства квартиры и прибыль застройщика.

В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре (п. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве).

Данная норма направлена на недопустимость одностороннего увеличения стоимости квартир в процессе строительства68. До вступления Закона в силу вышеизложенная позиции придерживалась и судебная практика, например, «если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 №Ф09-3104/03-ГК)69. Следует отметить, что суды отказывают в изменении цены в случае удорожания материалов в связи с инфляцией (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/0270).

Основная проблема, с которой сталкиваются практики в настоящее время, заключается в том, что застройщик на момент начала строительства не всегда объективно может рассчитать будущие затраты, поэтому часто возникают случаи, когда в итоге цена договор не покрывает всех расходов застройщика, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики выходят из этой проблемной ситуации двумя способами: либо необоснованно увеличивают стоимость объекта строительства, либо указывают в договорах ориентировочную цену, прописывая в договоре, что окончательная цена будет установлена по данным технической инвентаризации. При формулировке условия о цене вышеуказанным образом нарушается ст. 5 Закона, так как в этом случае невозможно определить четко цену договора, следовательно, договор считается незаключенным.

Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. Порядок уплаты может указывать на то, как вносятся денежные средства – безналичным или наличным путем. В связи с этим, если в договоре не будет указано наличной или безналичной должна быть оплата, то теоретически договор может быть признан незаключенным, так это последствие прямо вытекает из п. 5 ст. 4 Закона о долевом строительстве.

Уплата цены договора может быть определена путем единовременного платежа либо посредством нескольких платежей, периодичность которого исчисляется годами, месяцами, неделями (п. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве)

Для участника долевого строительства за просрочку внесения платежей, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором участия в долевом строительстве цену могут наступить неблагоприятные последствия, выраженные в выплате неустойки за Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис. … канди. юрид. наук. Москва. 2011. С. 23. Комментарии к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации/ Под ред. В.А. Зюзина, А.Н.Королева. М.: Юстицинформ,2007.С.35. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007. №5 КонсультантПлюс: справ. правовая система. нарушение договорного срока внесения платежей либо в одностороннем отказе застройщика от исполнения договора.

Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве при наличии определенных оснований: если по договору уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа, то основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка внесения участником долевого строительства платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, то основанием для одностороннего отказа является нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (пп. 4, 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве).

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве).

Существенным условием договора участия в долевом строительстве законодатель определяет гарантийный срок на объект долевого строительства. Стоит отметить, что гарантийный срок в качестве существенного условия присущ только исследуемому договору (ни в одном поименованном ГК РФ договоре не был обнаружен гарантийный срок в качестве одного из существенных условий).

Гарантийный срок в гражданском праве понимается как срок, в течение которого покупатель может, установив скрытые недостатки продукции (товара), предъявить соответствующие претензии поставщику (продавцу), как срок, в течение которого изготовитель обеспечивает стабильность качественных показателей изделия. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, согласно п.5 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Закон предусматривает также необходимость установления договором гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта, который не может составлять менее трех лет (п. 5.1. ст. 7 Закона).

При этом указанный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184ФЗ «О техническом регулировании», под техническим регламентом понимается документ, который принят международным договором Российской Федерации, подлежащим ратификации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в соответствии с международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации)71.

Технический регламент должен содержать перечень и (или) описание объектов технического регулирования, требования к этим объектам и правила их идентификации в целях применения технического регламента. Технический регламент должен содержать правила и формы оценки соответствия (в том числе в техническом регламенте могут содержаться схемы подтверждения соответствия, порядок продления срока действия выданного сертификата соответствия), определяемые с учетом степени риска, предельные сроки оценки соответствия в отношении каждого объекта технического регулирования и (или) требования к терминологии, упаковке, маркировке или этикеткам и правилам их нанесения. Технический регламент должен содержать требования энергетической эффективности.

Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Объект долевого строительства также должен соответствовать требования проектной документации.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства.

Качество объекта долевого строительства должно соответствовать градостроительному регламенту.

СЗ РФ.2002. №52. Ст. 5140.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

• а) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
• б) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• в) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
• г) видов территориальных зон;
• д) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Технические регламенты принимаются на федеральном уровне, градостроительные – на местном уровне. Следовательно, определенные обязанности застройщика будут урегулированы в соответствии с нормативными актами органа местного самоуправления, к чьей территориальной и властной компетенции относится принятие данных нормативов.

В случаях если переданный объект не соответствует указанным требованиям, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (п. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

Застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации или вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченным им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

В юридической литературе высказывается мнение, что закрепление гарантийного срока в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве лишено всякого смысла, так как при сохранении в законе гарантийного срока для объекта долевого строительства продолжительностью пять лет эта норма в любом случае будет распространяться на все правоотношения из договора долевого участия72. При неуказание в договоре данного условия договор будет считается незаключенным73.

Следующим существенным условием договора участия в долевом строительстве является способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии со ст. 12.1. Закона способами обеспечения исполнения обязательств по договору являются: залог многоквартирного дома и земельного участка, предоставленного для строительства. Помимо залога застройщик будет обязан по своему выбору: получить поручительство банка, соответствующего определенным критериям, или застраховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику.

Более подробно указанные способы обеспечения исполнения обязательств будут рассмотрены во второй главе настоящей дипломной работы.

Помимо существенных условий в договоре участия в долевом строительстве могут содержаться и иные условия, которые могут быть внесены по взаимному согласию сторон. К таким условиям могут относиться: передача прав требований по договору; уступка прав требований по договору; односторонний отказ от исполнения договора; обеспечение исполнения обязательств по договору; порядок сдачи и приемки работ; обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

1.4. Форма договора участия в долевом строительстве и его государственная

регистрация

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с п.2 ст. 434 ГК РФ, письменная форма договора предполагает, что договор может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Договор участия в долевом строительстве, а также соглашения об изменении или дополнении договора, подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр РФ) по месту нахождения строящегося объекта. В Томской области данный договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Условия государственной регистрации регулируются ст. 25.1. Федерального закона от Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис. … канди. юрид. наук. Москва. 2011.- С.24; Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики купли: автореф. дис. … канди. юрид. наук. Ростов-на-Дону. 2011.С. 20. Определение ВАС от 23 ноября 2009 г. № ВАС-14590/09 // СПС «КонсультантПлюс». 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

осуществляется на основании письменного заявления сторон.

Перечень документов при государственной регистрации первого договора и всех последующих отличается.

В соответствии с п. 2 ст. 25.1. Закона о государственной регистрации при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщику необходимо предоставить:

1. Разрешение на строительство. При этом Закон о государственной регистрации предусматривает право застройщика не предоставлять разрешение на строительство. Росреестр РФ в этом случае запрашивает информацию в органе, выдавшем разрешение на строительство;

2. Проектную декларацию;

3. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе помещений и их площади;

4. Договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии, либо договор поручительства, обеспечивающего надлежащее исполнение вышеуказанного обязательства, и документ, подтверждающий уплату вознаграждения по договору поручительства.

5. Списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках, предоставленных Федеральным Фондом содействия развитию строительства в соответствии с п. 22 ст. 16-6 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»74. Застройщик вправе не предоставлять эти списки. В этом случае Росреестр РФ запрашивает их у уполномоченного органа местного самоуправления, которые эти списки утвердил.

На государственную регистрацию последующих договоров того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (п. 2 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации).

При этом Росреестр РФ не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (п. 2.2 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации).

Участники долевого строительства при регистрации договора помимо заявления о государственной регистрации договора участия долевого строительства,

СЗ РФ.2008. №30. Ст. 3617 (часть II).

также предоставляют документы, перечень которых регламентирован ст. 16 Закона о государственной регистрации и включает:

1. Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями и дополнениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

3. Для физических лиц — нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 №223-ФЗ75), кроме случая, если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному договору участия долевого строительства;

4. Для юридических лиц:

4.1. Устав со всеми изменениями и дополнениями;

4.2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

4.3. Свидетельство о постановке на налоговый учет;

4.4. Учредительный договор или Договор о создании;

4.5. Решение уполномоченного органа об избрании руководителя;

4.6. Выписка из ЕГРЮЛ;

4.7. Справка о крупности сделки, подписанная руководителем юридического лица и главным бухгалтером или решение уполномоченного органа юридического лица о заключении договора.

Указанные документы должны быть представлены в надлежащим образом заверенных копиях.

5. Доверенность (нотариально удостоверенная);

6. Договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);

7. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

8. Платежный документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию. Предоставление данного документа не является обязательным. Может быть подан по инициативе заявителя (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Но следует учесть тот факт, что, если «сигнал» об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 10 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов не принимается к рассмотрению и возвращается обратно. Размер государственной пошлины регламентирован пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса часть вторая РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ76 и составляет для физических лиц – 350 рублей, разделенные на количество участников договора; для юридических лиц — 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора. Если договор заключен юридическим и физическим лицами: физическое лицо уплачивает 350 рублей,

СЗ РФ.1996. №1. Ст. 16.

СЗ РФ.2000. №32. Ст. 3340. разделенные на количество участников договора; юридическое лицо – 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

После принятия документов служащие Росреестра РФ должны предоставить расписку об их получении с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником составляет десять рабочих дней со дня приема заявления и документов. При государственной регистрации последующих договоров этот срок составит пять рабочих дней со дня приема заявления и документов.

В соответствии с п. 3.1 ст. 25.1. Закона о государственной регистрации в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве помимо общих случаев, предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, может быть отказано по следующим основаниям:

1. Наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2.Непредставление застройщиком договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документа, подтверждающего уплату страховой премии, либо договора поручительства, обеспечивающего надлежащее исполнение вышеуказанного обязательства, а также документ, подтверждающего уплату вознаграждения по договору поручительства;

3. Заключение договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора (на приобретение жилья экономического класса), либо с нарушением иных требований, предусмотренных федеральными законами.

4. Застройщик не вправе заключать договор участия в долевом строительстве.

С 01 января 2017г. данный перечень будет дополнен следующим пунктом: расторжение или прекращение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора поручительства, обеспечивающего надлежащее исполнение вышеуказанного обязательства, в отношении жилого помещения в создаваемом объекте недвижимого имущества77.

Судебная практика богата спорами, связанными с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Часто встречающимися и являются следующие основания:

1. Застройщик не имеет права привлекать денежные средства от участников долевого строительства (отсутствует разрешение на строительство)78;

2. Договор участия в долевом строительстве заключен после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в котором расположен объект долевого строительства79; Ст. 1 Федеральный закон от 13 июля 2015г. №236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации // СЗ РФ. 2015. №29 (часть I).

Ст. 4362. Определение ВАС РФ от 2 июля 2014 г. № ВАС-8229/14 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2008г. № А4322526/2007-42-452 // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

3. Договор участия в долевом строительстве не содержит всех существенных условий (является незаключенным)80.

Заслуживает особого внимания позиция Верховного Суда РФ, заключающаяся в том, что если между участником долевого строительства и застройщиком заключен не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор участия в долевом строительстве (ст. 429 ГК РФ), то при определенных условиях, такой предварительный договор может квалифицироваться судом как договор участия в долевом строительстве и подлежит государственной регистрации 81. Таковыми условиями являются:

1. Наличие в предварительном договоре участия в долевом строительстве всех существенных условий, необходимых для заключения договора участия в долевом строительстве, указанных в п. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве;

2. Застройщик на дату заключения предварительного договора участия в долевом строительстве должен иметь право на привлечение денежных средств в соответствии со ст. 2 Закона о долевом строительстве.

Но стоит отметить, что применение правил регулирующих заключение договора участия в долевом строительстве нельзя признать верным с формальной точки зрения в отношении процесса заключения предварительного договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что:

1. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в целях заключения в будущем основного договора, условия которого должны соответствовать условиям предварительного договора, причем в предварительном договоре, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должны содержаться все существенные условия основного договора, иначе он будет считаться незаключенным. Предметом предварительного договора является заключение в будущем основного договора. Если воля сторон направлена на заключение предварительного договора участия в долевом строительстве, а не основного договора участия в долевом строительстве, и это прямо следует из текста договора, то не имеется достаточных оснований квалифицировать предварительный договор как основной договор участия в долевом строительстве.

2. Законом не предусмотрена государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 25.1. Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежит договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, в ситуациях, когда недобросовестные застройщики привлекли денежные средства участников долевого строительства на основании предварительных договоров участия в долевом строительстве, а, затем, были признаны банкротами, переквалификация предварительных договоров участия в долевом строительстве в договоры участия в долевом строительстве в условиях недостаточного законодательного регулирования этой ситуации, наверное, Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2011 г. № Ф033703/11 по делу № А59-3191/2010 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Решение Советского районного суда г. Томска от 21 апреля 2010г. № 2-1351/2010 // Советский районный суд г. Томска/ Архив судебных дел/ Решения по гражданским делам: [Электронный ресурс] : URL: (дата обращения 30.04.2016).

См.:п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года // КонсультантПлюс: справ. правовая система. единственный реальный способ на практике защитить интересы участников долевого строительства в такой ситуации.

Если признавать недействительность предварительного договора участия в долевом строительстве, то в порядке реституции получить от застройщика в процессе банкротства денежные средства очень сложно. Таким образом, для участников долевого строительства более реальный шанс — претендовать на фактический результат строительных работ. Однако, предварительный договор участия в долевом строительстве не дает им таких оснований, так как из него не возникает обязательств застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

На основании вышеизложенного, представляется необходимым внести соответствующие поправки в законодательство РФ.

Правовые последствия договора участия в долевом строительстве наступают только после его государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Если договор участия в долевом строительстве подписан сторонами, то до его государственной регистрации возникает лишь одно правовое последствие — право одной стороны в договора участия в долевом строительстве в случае уклонения другой стороны этого договора от его государственной регистрации требовать вынесения судебного решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

В этом случае, в соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет осуществлена на основании решения суда.

Также следует обратить внимание, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве имеет важное значение в случае конфликта прав на объект долевого строительства. Так Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул: «При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к п.2 ст.398 ГК РФ. В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуальноопределенной вещи разрешаются в соответствии со ст.398 ГК РФ»82. Следовательно, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве создает для участника долевого строительства в случае спора в отношении объекта долевого строительства своего рода юридический приоритет. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.03.2013 N 15510/12 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 N 13239/12 // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

2. ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

На сегодняшний день существуют значительные проблемы в области долевого строительства, которые связаны с невыполнением обязательств по договору в отношении участников долевого строительства.

Вкладывая денежные средства в долевое строительство, участник принимает на себя большой риск. По официальным данным83, на сегодняшний день в России насчитывается более 85 тысяч обманутых участников долевого строительства и более 800 замороженных строек в 66 субъекта РФ. Только за 2015 год количество обманутых дольщиков увеличилось на 18 тысяч человек. Данные по «обманутым» дольщикам по Томской области приведены в Приложении А.

В настоящее время государством разрабатываются различные меры по защите участников долевого строительства. Защита гражданских прав — это предоставленная лицу возможность применения мер правоохранительного характера для восстановления нарушенного или оспариваемого права. Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. Под формой защиты понимается комплекс внутренне согласованных организационных мероприятий по защите субъективных прав и охраняемых законом интересов. Различают две основные формы защиты – юрисдикционную и неюрисдикционную.

Юрисдикционная форма защиты – это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных и оспариваемых субъективных прав.

В рамках юрисдикционной формы защиты выделяются общий и специальный порядок защиты нарушенных прав. По общему правилу, защита гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется в судебном порядке.

Специальный порядок защиты гражданских прав и охраняемых законом интересов следует признавать административный порядок их защиты.

Неюрисдикционная форма защиты охватывает собой действия граждан и организаций по защите гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к государственным и иным компетентным органам.

В настоящее время органами субъектов РФ создаются нормативные акты, регулирующие защиту прав участников долевого строительства, проводится работа по защите прав обманутых дольщиков84.

На сегодняшний день основными методами защиты участников долевого строительства являются: способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве; государственный

РБК-Недвижимость: [Электронный ресурс] : URL: http://www.realty.rbc.ru/articles/27/01/2016/562949999405349.shtml (дата обращения 30.04.2016).

Закон Санкт-Петербурга от 06 июля 2009г. № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» // Вестн. Законодат. Собрания Санкт-Петербурга. 2009. № 18; Закон Московской области от 01 июля 2010г. № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской Области» // Ежедневные Новости. Подмосковье. 2010. № 124; Постановление Губернатора Владимирской области от 24 апреля 2009 № 324 «О мерах по защите прав граждан, пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков» // Владимирские ведомости. 2009-№ 95. контроль и надзор за деятельностью в сфере долевого строительства компетентными органами и судебная защита участников долевого строительства.

2.1 Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

участия в долевом строительстве

В соответствии со ст. 12.1 Закона о долевом строительстве, предусматривается несколько возможных способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Первый способ – залог. В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Объектами залога в соответствии со ст. 13 Закона о долевом строительстве при различных обстоятельствах являются:

1. С даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве – застраиваемый земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или право аренды (субаренды) на него. В случае отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства не признается залогодержателем в силу закона, что подчеркнул Высший Арбитражный Суд РФ85;

2. С даты государственной регистрации права собственности застройщика – объект незавершенного строительства;

3. С даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и до даты

государственной регистрации права собственного не него – объект долевого строительства.

Стоит отметить, что законодатель не относит к объектам залога право безвозмездного пользования, хотя в ст. 2 Закона о долевом строительстве указано, что застройщик, обладающий таким правом на земельный участок, вправе заключать с участниками долевого строительства договоры участи в долевом строительстве.

Залог в силу закона обеспечивает следующие обязательства застройщика (п. 1 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве):

1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом и (или) договором;

2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещении убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 №15510/12 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам) // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам) // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

Застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства, возврат которых обеспечивается залогом, в следующих случаях, предусмотренных Законом:

1. В случае привлечения денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это право (п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве);

2. В случае существенного нарушения требования к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, если участник долевого строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовал от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (п.3 ст. 7 Закона о долевом строительстве);

3. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным п. 1 , п. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве;

4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком по основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 9 Закона о долевом строительстве;

5. В случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по любым основаниям (п. 2 ст. 167 ГК РФ), в том числе вследствие нарушения застройщиком требований к проектной декларации (п. 7 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

Застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, выплата которой обеспечивается залогом, в следующих случаях:

1. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве);

2. В случае нарушения застройщиком законного права требования потребителя безвозмездно устранить выявленные недостатки в объекте долевого строительства в разумный срок. Размер неустойки будет определять в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»86.

3. В случае удовлетворения судом требований потребителя, установленных законом – неустойку в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за неудовлетворение в добровольном порядке правомерных требований потребителя (п.6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»87).

Застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в следующих случаях:

1. В случае привлечения денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это права (п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве);

2. В случае существенного нарушения требования к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, если участник долевого См.: п. 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Там же. п. 27. строительства в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовал от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (п.3 ст. 7 Закона о долевом строительстве);

3. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным п. 1 , п. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве;

4. В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств на депозит нотариуса;

5. В случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по любым основаниям (п. 2 ст. 167 ГК РФ), в том числе вследствие нарушения застройщиком требований к проектной декларации (п. 7 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

Заслуживает особого внимания особенности прекращения залога, возникшего по факту заключения договора участия в долевом строительстве. Статьей 352 ГК РФ предусмотрены общие основания прекращения залога. Законом предусмотрено специальное правило прекращения залога на застраиваемый земельный участок. В соответствии с п. 8.1. ст. 13 Закона, залог, возникший на основании Закона, прекращается с момента передачи участникам долевого строительства в порядке, установленном ст.8 Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, построенном (созданном) на данном земельном участке.

Стоит отметить, что при рассмотрении судебного дела о прекращении залога права аренды в пользу участников долевого строительства на застраиваемый земельный участок в связи с расторжением договора аренды с застройщиком по требованию арендодателя, Верховный суд РФ88 указал, что, если исходя из обстоятельств дела установлено, что застройщик не способен завершить строительство и передать объекты долевого строительства в собственность участников долевого строительства, то, поскольку это случай прямо не регулируется Законом о долевом строительстве, применяются общие положения ГК РФ (подп. 3 п. 1 ст. 352) и Федерального Закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»89. В соответствии с указанным правовыми нормами, при прекращении обеспеченного залогом обязательства залог прекращается».

На основании вышеизложенного Верховный Суд РФ при разрешении вопроса о прекращении залога застраиваемого земельного участка предлагает судам анализировать способность застройщика исполнить свои обязательства. Если застройщик, по мнению суда, способен исполнить свои обязательства, то, по логике Верховного Суда РФ, залог права аренды не может быть прекращен по требованию арендодателя, так как он установлен не в силу договора, а в силу закона (п. 8.1. ст. 13 Закона о долевом строительстве), то есть имеет силу, пока все объекты долевого строительства не будут переданы застройщиком в пользу участников долевого строительства. Но, если застройщик не способен исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства (например, в результате банкротства), то в этом случае залог права аренды может быть прекращен по требованию арендодателя при наличии к тому законных оснований (ст. 619 ГК РФ).

Определение Верховного Суда России от 31.10.2014 №305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 года // КонсультантПлюс: справ. правовая система. СЗ РФ.1998. №29. Ст. 3400.

Однако стоит обратить внимание на тот факт, что если в отношении застройщика открыта процедура банкротства, то суд может запретить любые регистрационные действия, связанные с договором аренды. Данное правило закреплено в п.1 ст. 201.3 Федерального Закона РФ от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»90. Таким образом, вопрос о расторжении договора аренды с застройщиком арендодателю придется решать в рамках процедуры банкротства застройщика. Иными словами, происходит нарушение абсолютного права арендодателя на прекращение залога при расторжении договора аренды.

Считаем, что в законодательство РФ необходимо внести соответствующие поправки для установления разумного баланса прав и законных интересов, как участников долевого строительства, так и арендодателя.

До 1 января 2014г. у застройщика был выбор, либо оформить залог в силу закона, либо поручительство в счет исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства. Также до 1 января 2014г. застройщику достаточно было оформить поручительство любого юридического лица, причем необязательно банка, для обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве обязательство по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обеспечивается застройщиком наряду с залогом в обязательном порядке одним из следующих способов по выбору застройщика:

1. Поручительство банка;

2. Страхование ответственности застройщика.

Свой выбор застройщик обязан отразить в договоре участия в долевом строительстве, так как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика является существенным условием (п. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве), в противном случае, договор будет считаться незаключенным.

Согласно общим правилам по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнением последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежного, так и неденежного обязательства, а также в обеспечение обязательства в будущем (п. 1 ст. 361 ГК РФ).

Применительно к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства кредитором выступает участник долевого строительства, должником – застройщик, а поручителем – банк. При этом договор поручительства обеспечивает неденежное обязательство (передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства).

Но речь не идет о том, что банк, выступая в роли поручителя, обязан передать участнику долевого строительства вместо застройщика объект долевого строительства в натуре. Это исключено, так как банк как поручитель не обладает правами на объект долевого строительства. Таким образом, речь в данном случае идет о компенсации убытков участникам долевого строительства за счет поручительства банка в связи с нарушением обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства. Банком признается кредитная организация, девствующая на основании специально разрешения (лицензии) Центрального Банка РФ, которая имеет исключительное право

СЗ РФ.2002. №43. Ст. 4190. осуществлять, указанные в законе банковские операции (ст. 1 Федерального закона РФ от 2 декабря 1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности»91).

Поручительство иных лиц, кроме банков по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства Законом о долевом строительстве не допускается. Договоры поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства, заключенные застройщиком с иными (кроме) банков лицами являются оспоримыми и могут быть признаны недействительными судом (ст. 168 ГК РФ).

Законодатель в п. 1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве устанавливает следующие требования к банку, с которым застройщик оформляет поручительство:

1. Банк должен обладать действующей лицензией, выданной Центральным Банком РФ, в которую должно входить право на выдачу банковской гарантии;

2. Банк-поручитель должен работать на рынке банковских услуг не менее пяти лет, иметь уставный капитал не менее двести миллионов рублей и собственные средства в размере одного миллиарда рублей;

3. Банк-поручитель должен соблюдать обязательные нормативы, предусмотренные законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

4. В отношении банка-поручителя должны отсутствовать требования со стороны Центрального Банка РФ по финансовому оздоровлению;

5. Включение в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов и отсутствие запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным Законом от 22 декабря 2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»92.

Если у банка, с которым застройщик заключил договор поручительства, отзывают лицензию на осуществление банковских операций, либо в банке назначается временная администрация, застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации обязан заключить договор поручительства с другой кредитной организацией, либо участвовать в обществе взаимного страхования или заключить договор страхования (п. 3.2. ст. 15.1 Закона о долевом строительстве).

Информация о банках, соответствующих вышеуказанным требованиям размещается на официальном сайте Центрального Банка РФ в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет».

Несмотря на установление законодателем требований, предъявляемых к банку-поручителю, юридические последствия заключения договора поручительства с банком, не соответствующим этим требованиям не предусмотрены. Так как такая сделка будет считаться заключенной с нарушением требований Закона о долевом строительстве, следовательно, будет признана оспоримой, то есть будет сохранять силу до тех пор, пока не будет оспорена в суде (ст. 168 ГК РФ).

Если договор поручительства, заключенный между банком-поручителем и застройщиком будет признан недействительным, то в суде также может быть оспорен и договор участия в долевом строительстве по причине заключения его без поручительства. В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР . 1990. — № 27. ст. 357.

СЗ РФ.2003. №52. Ст. 5029 (Часть I).

последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения. Таким образом, если договор поручительства оспорен, он считается недействительным с даты его совершения. В этом случае, заключенные между застройщиком и участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве будут считаться совершенными с пороком – при отсутствии юридически состоятельного поручительства. Поэтому, если суд признает недействительность договора поручительства и договора участия в долевом строительстве, стороны договоров обязаны будут вернуть друг другу все исполненное по таким сделкам в порядке реституции. Аналогично дело обстоит и с договорами страхования гражданской ответственности.

В соответствии с п.1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве за застройщиком закреплено обязательство, связанное с доведением до сведения участников долевого строительства условия поручительства и сведения о поручителе. Законом о долевом строительстве не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение вышеуказанного обязательства, поэтому участнику долевого строительства необходимо проявить юридическую бдительность при заключении договора участия в долевом строительстве и самому до подписания сделки запросить у застройщика такие сведения. Вместе с тем, к правоотношениям застройщика и гражданина, выступающего в роли участника долевого строительства, применяются нормы о защите прав потребителей93. Согласно логике Верховного Суда РФ, в случае не предоставления застройщиком потребителю при заключении договора сведений, установленных Законом, потребитель может потребовать от застройщика возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора. Если же договора заключен в разумный срок, по участник долевого строительства – потребитель вправе отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (п. 1 ст. 12 Закон РФ от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»).

Аналогичная ситуация обстоит с непредставлением сведений, установленных Законом о долевом строительстве при выборе такого способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве как страхование гражданской ответственности.

Договор поручительства подлежит заключению между застройщиком и банком до даты государственной регистрации первого договора участи в долевом строительстве (п. 2. ст. 15.1 Закона о долевом строительстве), что в целом соответствует подходу ГК РФ, в соответствии с которым договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

Договор поручительства считается заключенным, если в письменной форме между застройщиком и банком-поручителем согласованы все существенные условия поручительства.

Кроме предмета договора в договоре поручительства должны быть включены следующие дополнительные существенные условия, предусмотренные п. 2 ст. 15.1 Закона, в противном случае договор поручительства будет считаться незаключенным: См. п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

Во-первых, в договор поручительства между застройщиком и банком должно быть включено условие о субсидиарной ответственности поручителя за застройщика в размере цены договора участия в долевом строительстве в случае просрочки со стороны застройщика передачи жилого помещения участнику долевого строительства. Согласно общим правилам при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (ст. 363 ГК РФ).

В рассматриваемом случае законодатель установил субсидиарную ответственность поручителя, а не солидарную ответственность застройщика и банка.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом, как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ).

При субсидиарной ответственности до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику. Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность (п. 1 ст. 399 Г РФ).

В случае просрочки передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства сначала предъявляет требование непосредственно к застройщику. Только в случае отказа застройщика или отсутствия от него в разумный срок ответа на требование участник долевого строительства вправе предъявить требование в банк-поручитель.

На случай занижения по каким-то причинам застройщиком и участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве законодатель отдельно указал, что субсидиарная ответственность банка-поручителя в любом случае не может быть менее суммы, рассчитанной, исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства на дату заключения договора поручительства. Этот показатель определяется ежеквартально приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по субъектам РФ. Так, например, в соответствии с Приказом от 7 апреля 2016 г. № 218/пр средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Томской области на II квартал 2016г. составляет 35 422 рубля94.

Ответственность поручителя покрывает в полном объеме ответственность застройщика перед участником долевого строительства, включая неустойку. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других

Российская газета. 2016. № 87. убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ).

К банку-поручителю, исполнившему обязательство в пользу участника долевого строительства, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника (ст. 365 ГК РФ).

Во-вторых, в договор поручительства должно быть включено условие о том, что в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору участия в долевом строительстве к новому инвестору переходят права кредитора по договору поручительства между застройщиком и банком-поручителем.

Для вступления в права кредитора по договору поручительства прежний или новый участник долевого строительства обязаны передать в банк-поручитель письменное уведомление о передаче прав требования по договору участия в долевом строительстве, и, соответственно, о переходе прав требования к новому кредитору по договору поручительства. Уведомление банка-поручителя о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым участником долевого строительства оно направлено.

Банк-поручитель вправе не исполнять обязательство новому участнику долевого строительства до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от прежнего участника долевого строительства (ст. 385 ГК РФ).

Поскольку уступка права требования по договору участия в долевом строительстве имеет силу от даты ее государственной регистрации (ст. 17 Закона), соответственно, право требования нового участника долевого строительства по договору поручительства также возникает от этой даты.

В-третьих, в договоре поручительства в обязательном порядке должен быть указан срок поручительства, который должен быть не менее чем на два года дольше срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. По истечении срока действия поручительства оно прекращается.

В-четвертых, в договор поручительства должно быть включено согласие банка-поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя. Если бы этой нормы в Законе не было, то в случае увеличения ответственности застройщика перед участником долевого строительства, например, в связи с начислением по Закону о долевом строительстве ему неустойки (п. 2 ст.6 Закона о долевом строительстве) по общим правилам банк-поручитель вправе был бы отвечать на прежних условиях (п. 2 ст. 367 ГК РФ, ст. 9 Закона о долевом строительстве).

В-пятых, в договор поручительства должно быть включено обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Поручительство может быть прекращено в следующих случаях:

1. по соглашению застройщика и банка-поручителя (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

2. при досрочном прекращении договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 367 ГК РФ);

3. при существенном нарушении договора поручительства любой из его сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

4. в случае перевода долга с прежнего застройщика на нового застройщика, если банк-поручитель в разумный срок после направления ему уведомления о переводе долга не согласился отвечать за нового застройщика перед участниками долевого строительства (п. 3 ст. 367 ГК РФ)

5. в случае, если участник долевого строительства в счет надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве отказался принять построенный объект долевого строительства от застройщика (п. 5 ст. 367 ГК РФ).

Подчеркнем, что в соответствии с общими положениями (п. 1 ст. 367 ГК РФ) поручительство прекращается при прекращении обеспечиваемого поручительством обязательства. Поручительством обеспечивается обязательство застройщика передать участнику долевого строительства в согласованный срок объекта долевого строительства. Это обязательство прекращается в случае прекращения договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 12.1 Закона).

Таким образом, от даты прекращения договора участия в долевом строительстве прекращается и поручительство банка. Соответственно, если участник долевого строительства намерен предъявлять к банку-поручителю требования ему не следует расторгать договор участия в долевом строительстве до удовлетворения указанных требований за счет средств банка-поручителя.

На случай досрочного прекращения договора поручительства законодатель предусмотрел в качестве гарантии участников долевого строительства в Законе (п. 3. ст. 15.1) специальное правило, согласно которому:

1. Застройщик и поручитель обязаны уведомить участника долевого строительства об этом факте не позднее, чем за один месяц до даты прекращения договора поручительства:

2. Застройщик при этом обязан заключить новый договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

Законодатель также в п. 3.1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве устанавливает обязанность поручителя по уведомлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о прекращении поручительства в течение семи рабочих дней с даты прекращения поручительства, а также Росреестр РФ в течение трех рабочих дней.

Дополнительно к этому, законодатель предусмотрел, что в том случае, если договор поручительства будет досрочно прекращен и застройщик не заключит новый договор поручительства, то поручитель в силу Закона будет нести субсидиарную ответственность по обязательству застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. При этом поручитель будет не вправе ссылаться на отсутствие договора поручительства, так как субсидиарная ответственность возникает не в силу обязательства, а в силу закона.

Вместо поручительства банка застройщик вправе застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения в пользу участников долевого строительства.

Выбирая указанный способ обеспечения исполнения обязательств, застройщик имеет два легальных способа его реализации.

Первый вариант – стать членом общества взаимного страхования застройщиков, которое имеет соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и создано исключительно для осуществления указанного вида страхования (п. 1 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве).

Являясь членом общества взаимного страхования, застройщик вносит в это общество страховые взносы на условиях договора страхования с ним (п. 2 ст. 23.1 Федерального Закона от 29 ноября 2007г. №286-ФЗ «О взаимном страховании»95), а общество взаимного страхования в обмен на это страхует по этому договору ответственность застройщика в пользу участников долевого строительства как выгодоприобретателей.

Застройщик как член общества взаимного страхования вправе заключить договор страхования своей ответственности:

1. по конкретному объекту долевого строительства, в отношении которого застройщик заключит или заключает договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 23.1 Федерального Закона от 29 ноября 2007г. №286-ФЗ «О взаимном страховании»);

2. в отношении конкретного участника долевого строительства, с которым застройщик заключает договора участия в долевом строительстве (п.4 ст. 23.1 Федерального Закона от 29 ноября 2007г. №286-ФЗ «О взаимном страховании»).

Выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати календарных дней от даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии (п.6 ст. 23.1 Федерального Закона от 29 ноября 2007г. №286-ФЗ «О взаимном страховании»).

Второй вариант страхования гражданской ответственности застройщика – заключить договор страхования ответственности со страховой организацией.

По условиям этого договора застройщик как страхователь вносит в пользу страховой организации страховые взносы, а в случае наступления страхового случая, страховая организация при определенных условиях обязана произвести страховые выплаты в пользу участников долевого строительства, с которыми застройщик заключил договор.

Страховая организация, выступающая страховщиком по договору страхования ответственности застройщика должна в обязательном порядке соответствовать следующим требованиям, указанным в ст. 15.2 Закона:

1. Иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования;

2. Представить в Центральный Банк РФ правила страхования, принятые в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору»;

3. Иметь стаж на страховом рынке не менее пяти лет. Данный стаж может подтверждаться свидетельством о государственной регистрации компании и лицензией на право осуществления страховой деятельности;

4. Наличие основных средств – не менее одного миллиарда рублей и уставного капитала – не менее ста двадцати миллионов рублей. Размер уставного капитала

СЗ РФ.2007. №49. Ст. 6047. обычно указывается в уставе. Размер основных средств фиксируется в бухгалтерском балансе;

5. Отсутствие предписаний Центрального Банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Данную информацию страховая организация представляет застройщику при заключении договора страхования;

6. Отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховщика;

7. Отсутствие решения Центрального Банка РФ о назначении временной администрации в страховой организации;

8. Отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур банкротства.

Если у страховой организации, с которым застройщик заключил договор страхования, отзывают лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, либо в страховой организации назначается временная администрация, застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации обязан заключить договор страхования с другой страховой организацией, либо участвовать в обществе взаимного страхования или заключить договор поручительства (п. 15. ст. 15.2 Закона о долевом строительстве).

Информация о страховых организациях, соответствующих вышеуказанным требованиям размещается на официальном сайте Центрального Банка РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Независимо от выбранного варианта, застройщик обязан не только заключить договор страхования ответственности до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником, но и предоставить его (договор страхования ответственности) в Росреестр РФ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В противном случае в государственной регистрации будет отказано (п. 2 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации).

Законодатель предусматривает, что издержки на страхование несет застройщик, но по факту они ложатся на участников долевого строительства, так как в конечном итоге будут включены в цену договора участия в долевом строительстве. Любые обеспечительные меры (поручительство банка, страхование ответственности), по сути, оплачивает участник долевого строительства.

В соответствии с п.3 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве, как и при поручительстве банка, за застройщиком закреплено обязательство, связанное с доведением до сведения участников долевого строительства условия страхования и сведения о об обществе взаимного страхования или о страховой организации. Обычно в договоре участия в долевом строительстве содержится отметка о том, что участник долевого строительства ознакомлен с вышеизложенной информацией. Ответственность застройщика в связи с недоведением указанной информации рассмотрена ранее при анализе подобной ситуации, но только по договору поручительства.

Условия страхования определяются правилами страхования, принятыми страховщиком самостоятельно в соответствии с ГК РФ и Законом. Они содержат положения: о субъектах страхования, об объектах страхования, о страховых случаях, о страховых рисках, о порядке определения страховой суммы, страхового тарифа, страховой премии (страховых взносов), о порядке заключения, исполнения и прекращения договоров страхования, о правах и об обязанностях сторон, об определении размера убытков или ущерба, о порядке определения страховой выплаты, о сроке осуществления страховой выплаты, а также исчерпывающий перечень оснований отказа в страховой выплате и иные положения (п. 3. ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»96).

Правила страхования общества взаимного страхования застройщиков утверждаются по решению общего собрания членов этого общества (п. 2 ст. 10 Федерального Закона от 29 ноября 2007 г. №286-ФЗ «О взаимном страховании»).

Правила страхования страховой организации утверждаются в соответствии с учредительными документами.

До даты заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщику не известны личные данные инвесторов, поэтому договоры страхования ответственности заключается на те объекты долевого строительства, которые застройщик намерен передать по договору участия в долевом строительстве. С даты заключения указанных договоров участники долевого строительства становятся выгодоприобретателями по договору страхования ответственности. При этом законодатель устанавливает следующий перечень лиц, кто вправе выступать выгодоприобретателем по договору и основания получения такого права:

1. граждане и юридические лица (кроме кредитных организаций), чьи денежные средства привлекались по договору участия в долевом строительстве;

2. кредитные организации, которые получили право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, вследствие оставления за собой предмета ипотеки в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости);

3. иные лица в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. При этом стороны это сделки обязаны письменного известить страховщиков об этом событии с предоставлением юридических доказательств замены кредитора. В том случае, если этого не будет сделано, при предъявлении требования о страховой выплате прежним участником долевого строительства к страховщику, страховщик вправе исполнить именно ему. Такое исполнение будет считаться надлежащим. Так, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Правда, следует признать, что с учетом того, что прежний участник долевого строительства обязан предоставить страховщику судебное решение об обращении в свою пользу взыскания на предмет залога, подобная ситуация маловероятна, так как по данным Росреестра РФ залогодержателем будет значиться новый участник долевого строительства, а не прежний.

В соответствии с п. 1 ст. 942 ГК РФ существенными условиями договора страхования являются: объект страхования, описание страхового случая, размер страховой выплаты, размер страховой премии и срок действия договора. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. № 2. 1993. Ст.56.

Объектом страхования выявляются имущественные интересы застройщика, связанные с риском наступления его ответственности по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства, которые при страховании выступают выгодоприобретателями (п. 7. ст. 15.2. Закона о долевом строительстве).

Страховым случаем признается нарушение обязательства застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в указанный в договоре участия в долевом строительстве строк. Факт наступления страхового случая подтверждается одним из следующих документов (п. 8 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве):

— вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога. Следует сказать, что с исковым требованием об обращении взыскания на предмет залога участник долевого строительства вправе обратиться в суд не ранее чем через шесть месяцев, исчисляемых с даты нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. По текущей судебной практике вступление в законную силу судебного решения об обращении взыскания на предмет залога может состояться ориентировочно также через шесть месяцев от даты направления искового заявления. Таким образом, участник долевого строительства вправе обратиться за страховой выплатой не ранее чем через год, после нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщиком. До истечения этого годичного срока участники долевого строительства вправе предъявить к застройщику требования о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Разумеется, подобные правила получения страховых выплат фактически девальвируют страхование ответственности как эффективный гарантийный инструмент защиты прав участников долевого строительства.

Поручительство банков по сравнению со страхованием ответственности представляется более выгодным юридическим механизмом для инвесторов, так как для предъявления требования к поручителю по закону инвестору не требуется выжидать шестимесячный срок и получать судебное решение об обращении взыскания на предмет залога.

— решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Далее – Закон о банкротстве), а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Следует обратить особое внимание, что участник долевого строительства сохраняет право на получение страховых выплат только в случае, если при банкротстве застройщика заявил арбитражному управляющему денежные требования к застройщику (ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Если участник долевого строительства заявляет требования о передаче жилого имущества, и это требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений, то право на получение страховых выплат фактически утрачивается, так как участник долевого строительства не сможет должным образом подтвердить факт наступления страхового случая страховщику (ст. 201.6-201.7 Закона о банкротстве).

Законодатель установил для участников долевого строительства гарантию получения минимальной страховой суммы. Размер выплаты определяется исходя из цены договора участия в долевом строительстве. В любом случае размер выплаты не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, ежеквартальным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по субъекта РФ, на дату заключения договора страхования.

Эта правовая норма защищает участников долевого строительства от указания в договора страхования более низких страховых сумм. В случае наличия подобных фактов при разрешении судебного спора суд будет руководствоваться той минимальной суммой, которая рассчитывается в соответствии с комментируемой правовой нормой. Если страховая сумма по договору страхования будет выше минимальной, то будет применяться договорная страховая сумма.

Применительно к страхованию ответственности застройщика законодатель установил специальное правило, которое запрещает страховщик включение в договор страхования любых франшиз. В случае нарушения этого правила, соответствующие условия могут быть оспорены страхователем или выгодоприобретателем как недействительные (п. 1 ст. 168 и ст. 180 ГК РФ).

В соответствии со п. 9 ст. 10 Закона РФ от 27 ноября 1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации», франшиза – часть возможного ущерба, от возмещения которой страховщик освобождается в случае наступления страхового случая. Франшиза бывает двух видов: условная и безусловная. При условной франшизе страховщик освобождается от обязанности страховой выплаты, если размер ущерба не превышает размер согласованной со страхователем франшизы. Страховое возмещение осуществляется только в том случае, если размер ущерба превысил размер условной франшизы. При безусловной франшизе страховщик в случае наступления страхового случая обязан в любом случае произвести страховую выплату в пользу страхователя или выгодоприобретателя за вычетом согласованного в договоре страхования размера франшизы.

Под страховой премией понимается плата страхователя, который обязан внести по договору страхования страховщику (ст. 954 ГК РФ).

Договором страхования может быть предусмотрено право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку (п. 11 ст. 15.2 Закона).

В случае наступления страхового случая до оплаты очередного страхового взноса, внесение которого просрочено, страховщик вправе при определении размера страховой выплаты зачесть сумму просроченного страхового вноса (п. 4 ст. 954 ГК РФ).

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до даты переда объекта долевого строительства застройщиком в пользу участника долевого строительства. В любом случае, в соответствии с п. 89 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве, выгодоприобретатель вправе получить страховое возмещение в течение двух лет, исчисляемых от установленного в договоре участия в долевом строительстве срока окончания передачи объекта долевого строительства. Эти два года могут потребоваться участнику долевого строительства для того, чтобы получить все необходимые документы, которые требуется предъявить страховщику для подтверждения факта страхового случая.

При расторжении или досрочном прекращении договора страхования страховщик не освобождается от обязательства осуществить страховые выплаты в пользу участников долевого строительства при наступлении страхового случая, в пределах срока действия договора страхования.

Законодатель также в п. 15 ст. 15.2 Закона устанавливает обязанность страховщика по уведомлению участников долевого строительства, а также уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о прекращении договора страхования в течение семи рабочих дней, а также Росреестр РФ в течение трех рабочих дней. Застройщик при этом обязан заключить новый договор страхования в течение пятнадцати дней с даты расторжения или досрочного прекращения договора страхования.

Законодатель п. 13 ст. 15.2 Закона применительно к договорам страхования ответственности застройщика устанавливает еще одно существенное условие. Согласно такому условию в договор страхования ответственности должно быть включено обязательство страховщика направить конкурсному управляющему уведомление обо всех страховых выплатах в пользу участников долевого строительства. Это обязательство подлежит исполнению только при условии возбуждения процедуры банкротсва в отношении застройщика. Если он не будет включено в договор страхования, то он будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Страхование через общество взаимного страхования может оказаться для застройщиков менее предпочтительным вариантом, чем страхование ответственности в страховых компаниях или поручительство банков.

Кроме оплаты страховых премий в общество взаимного страхования по договорам страхования застройщик также обязан оплатить на счет общества взаимного страхования вступительный и дополнительный взносы. Первый оплачивается при вступлении застройщика в общество взаимного страхования. Дополнительный взнос оплачивается, если по итогам отчетного года финансовый результат осуществления взаимного страхования является отрицательным. Решение о внесении дополнительного взноса принимается общим собранием членов общества взаимного страхования (ст. 18 Федерального Закона РФ от 29 ноября 2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании»).

Необходимо подчеркнуть, что отрицательный результат взаимного страхования возможен, прежде всего, тогда, когда страховые выплаты, производимые обществом взаимного страхования застройщиков, превышают взносы застройщиков и иные доходы общества взаимного страхования застройщиков. Большие страховые выплаты обычно возникают при наступлении страховых случаев, то есть при нарушении своих обязательств перед инвесторами застройщиками, являющимися членами общества взаимного страхования застройщиков. Может так сложиться, что те члены общества взаимного страхования застройщиков, которые исполняют свои обязательства перед своими инвесторами, должны будут платить дополнительные взносы в имущество общества взаимного страхования застройщиков для покрытия убытков, в связи с предпринимательской деятельностью других застройщиков, нарушивших свои обязательства. Вряд ли такая ситуация приемлема для добросовестных и эффективных предприятий. Поэтому, те застройщики, которые умело и качественно ведут свой бизнес, по всей видимости, предпочтут вступлению в общество взаимного страхования индивидуальное страхование своей ответственности в страховых компаниях или поручительство банков.

2.2. Органы государственной власти в сфере защиты прав участников

долевого строительства

Гарантией защиты прав и законных интересов участников долевого строительства является вмешательство государственных органов в данную область строительной деятельности.

В соответствии со ст. 23 Закона о долевом строительстве, государственное регулирование в сфере долевых инвестиций в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляет специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Этим Ораном ранее являлась Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России)97, которая была наделена правом издания необходимых правовых актов в области долевого строительства. Вместе с тем, в 2013 году эти функции были фактически переданы Министерству регионального развития РФ98, а в 2014 году — Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ99 (далее – уполномоченный орган).

Функции по контролю (надзору) над деятельностью застройщиков в конкретном регионе России осуществляет специальный уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта (далее — контролирующий орган).

В Томской области контролирующим органом является Департамент архитектуры и строительства Томской области100.

Уполномоченный орган не вмешивается в деятельность конкретных застройщиков в том или ином регионе страны, а осуществляет нормативное обеспечение исполнения Закона путем выпуска необходимых подзаконных правовых актов, применяемых на всей территории РФ. Во исполнение указанной функции за период начала действия Закона и по сегодняшний день, уполномоченный орган издал следующие нормативные акты:

1. Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика101 (размер собственных средств застройщика, норматив обеспеченности обязательств, норматив целевого использования средств).

Утверждение нормативов финансовой устойчивости застройщиков входит в функции Правительства РФ (п. 5 ст. 23 Закона; Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 №233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»102); п. 1 Постановления Правительства РФ от 10 марта 2007 г. №152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // СЗ РФ. 2007. №12. Ст. 1417; подп. г) п. 4 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2004 года № 206 «Вопросы Федеральной службы по финансовым рынкам»// СЗ РФ. 2004 №16. Ст. 1564. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 392 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 года № 152»// СЗ РФ. 2013 №20. Ст. 2488. Указ Президента от 08 сентября 2014 г. №612 «Об упразднении Министерства регионального развития РФ» // СЗ РФ. 2014. №37. Ст. 4934.

п. 17 Постановления Губернатора Томской области от 12 марта 2013 № 26 «Об утверждении положения о Департаменте архитектуры и строительства» // Собрание Законодательства Томской области. 2013. №03/1 (92).

Приказ ФСФР России от 30 ноября 2006г. №06-137 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007, № 5. СЗ РФ.2006. №18. Ст. 2001.

2. Методические рекомендации по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства103;

3. Критерии отнесения граждан к числу пострадавших от деятельности застройщиков по привлечению инвестиций в строительство и правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены104;

4. Методические рекомендации по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства 105;

5. О создании организационного комитета по созданию общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития РФ106;

6. Об утверждении порядка отбора учредителей общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития РФ107.

Уполномоченный орган дополнительно вправе запрашивать у контролирующих органов информацию, необходимую для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства, в также определять критерии, по которым граждане, вложившие долевые инвестиции в строительство признаются пострадавшими, а также порядок ведения реестра таких граждан.

Законодатель достаточно подробно определил функции контролирующего органа в ст. 23 Закона о долевом строительстве.

Во-первых, контролирующий орган вправе осуществлять контроль над целевым использованием долевых инвестиций, полученных застройщиком от участников долевого строительства путем проведения проверок застройщика.

Во-вторых, контролирующий орган вправе получать от различных государственных органов РФ (Росреестр РФ, Росстат РФ и т.д.), а также от органов местного самоуправления и застройщика информацию, необходимую для осуществления надзора за деятельностью застройщиков по привлечению долевых инвестиций граждан. Перечень конкретной документации, которую застройщики обязан предоставлять контролирующему органу определяется таким органом. В Томской области такой перечень утвержден Приказом Департамента архитектуры и строительства в Томской области от 24 июня 2014г. №10-П «Об утверждении перечня документов, которые необходимы для осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов Приказ ФСФР России от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. № 12. Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» // Российская газета. 2013. № 286. Приказ Министерства регионального развития РФ от 08 августа 2013г. № 341 «Об утверждении методических рекомендаций по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства» // Документ опубликован не был.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 02 апреля 2013г. № 126 «О создании организационного комитета по созданию общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития Российской Федерации» // Российская газета. 2013. № 105. Приказ Министерства регионального развития РФ от 02 апреля 2013г. № 125 «Об утверждении порядка отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» // Российская газета. 2013 № 105. недвижимости108. Застройщик также обязан направлять в контролирующий орган проектную декларацию (п. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве) и ежеквартальную отчетность, порядок предоставления которой регламентирован Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 №645 «О предоставлении ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»109.

Контролирующий орган также вправе рассматривать жалобы и заявления граждан на нарушение застройщиками требований Закона о долевом строительстве и иных подзаконных нормативных актов. По факту жалоб проводятся внеплановые и плановые проверки застройщика (пп. 7-13 ст. 23 Закона о долевом строительстве) и после установления факта нарушения контролирующий орган выдает застройщику предписание об устранении выявленных нарушений с конкретным сроком. Контролирующий орган вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов долевых инвесторов в случаях, установленных законом (п. 6 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

Установлено три вида требований, которые контролирующий орган вправе предъявить к застройщику в судебном порядке:

Первый вид — требование о приостановлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов долевого строительства (п. 15 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

Указанное требование контролирующий орган вправе предъявить в суд в любом из следующих случаев:

1. застройщик более чем на тридцать дней задержал предоставление отчетности в контролирующий оран;

2. застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости, установленные Правительством РФ. В этом случае застройщик будет вправе осуществлять строительство, но за счет иных источников финансирования (банковские кредиты, займы, и т. д.);

3. застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, требования по уплате неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, а также, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований. Указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4. застройщиком не исполнялись требования Закона о долевом строительстве, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись Законом о долевом строительстве меры воздействия.

В судебный процесс о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов, в обязательном порядке следует привлекать Росреестр РФ в качестве третьего лица. После вступления судебного решения в законную силу, Росреестр РФ блокирует государственную регистрацию договоров участия в долевом

Красное знамя. 2014. № 95.

СЗ РФ.2005. №45. Ст. 4616. строительстве между застройщиком и гражданами в соответствии с указанным судебным актом.

Привлечение со стороны застройщика от граждан долевых инвестиций вопреки судебному акту о приостановлении подобной деятельности влечет признание недействительности подобных сделок (ст. 168 ГК РФ).

По своей сути такое приостановление признается с точки зрения административного права — административным приостановлением деятельности. Административное приостановление деятельности заключается во временном прекращении юридическим лицом осуществления отдельных видов деятельности (работ), оказания услуг110. Административное приостановление деятельности устанавливается на срок до девяноста суток. Срок административного приостановления деятельности исчисляется с момента фактического приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов.

Суд, назначивший административное наказание в виде административного приостановления деятельности, на основании ходатайства застройщика досрочно прекращают исполнение административного наказания в виде административного приостановления деятельности, если будет установлено, что устранены обстоятельства, послужившие основанием для такого административного наказания.

Второй вид – требование о ликвидации застройщика (п. 16 ст. 23 Закона).

Указанное требование контролирующий орган вправе предъявить в суд в случае неоднократного или грубого нарушения требований закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов. Понятие «грубое нарушение» Законом не определяется, поэтому, в случае судебного процесса, степень грубости нарушения определяется по усмотрению суда. Это создает для застройщиков риск чрезмерного административного давления со стороны контролирующих органов. Также данная правовая норма создает дополнительные риски для долевых инвесторов. В случае ликвидации застройщика по требованию контролирующего органа до ввода в эксплуатацию здания инвесторы не смогут получить желаемое — квартиры в новостройке.

Юридическим последствием такой ликвидации является прекращение лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. С момента вступления в силу решения суда о ликвидации застройщика срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим. Это означает, что застройщик либо обязан передать инвесторам квартиры в новостройках, либо возвратить им полученные от них инвестиции. Для того, чтобы застройщики могли спокойно работать в соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве необходимо либо отменить данную правовую норму, либо четко определить в ней, что следует понимать под грубым нарушением требований Закона о долевом строительстве и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов111. Ст. 3.12 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. №1 (Часть I).

Ст. 1. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) / под ред. В.В. Шарапова, 2015 // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

Кроме того, было бы полезно в целях стабильности инвестиционно строительного бизнеса исключить из комментируемой нормы неоднократность нарушений как основание для ликвидации застройщиков.

Деятельность застройщиков по строительству объектов недвижимости крайне сложна и имеет высокую социальную значимость. Конечно, как и в любом сложном деле, те или иные нарушения требований могут иметь место в их работе практически всегда. Никто не застрахован от так называемого «человеческого фактора». Однако, ликвидировать за это предприятие, это, пожалуй, слишком жесткое последствие. Может оказаться вполне достаточно наличия в законодательстве административных штрафов за те или иные правонарушения.

Вмешательство государства в градостроительный бизнес не должно угрожать для существования застройщиков как социально-значимых предприятий, поскольку, например, мелкие, но неоднократные нарушения по своим юридическим последствиям несопоставимы с юридическими последствиями ликвидации застройщика как предприятия. От ликвидации застройщиков государство и инвесторы ничего не выиграют. Государство потеряет налогоплательщика, и получит еще один проблемный объект незавершенного строительства, а долевые инвесторы в результате этого, не получат тот результат, на который рассчитывали, вкладывая инвестиции в новостройку. Таким образом, ликвидация застройщика как административная мера воздействия на него за те или иные нарушения Закона может применяться только в самом крайнем случае и только по тем основаниям, которые четко определены в Законе.

Третий вид – взимание административного штрафа (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушения РФ).

Застройщики могут быть привлечены к административной ответственности в следующих случаях:

1. в случае привлечения застройщиком от граждан денежных средств в долевое строительство с нарушением требований Закона (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 500000 до 1000000 рублей).

В Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07 мая 2009 г. № Ка-А40/3802-08 по делу № А40-51130/08-79-440 суд предполагает «привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов, и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладающие таким статусом, т.к. не имеют разрешение на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»112.

При рассмотрении другого судебного дела Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул следующее: «Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество, не являясь застройщиком, заключив упомянутый предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию, привлекло денежные средства названной гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру. В данном случае с учетом существа

КонсультантПлюс: справ. правовая система. фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона, целью которого является в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. Поскольку денежные средства Корнеевой Е.К. были привлечены обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в п. 2 ст. 1 Закона, то выводы судов об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена п. 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, ошибочны»113.

Еще в одном деле суд подчеркнул, что отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан, даже если застройщик имеет права на застраиваемый участок и разрешение на строительство, а также опубликовал проектную декларацию114.

2. в случае опубликования, размещения или предоставления застройщиком неполной или недостоверной информации, обязанность опубликовывать, размещать или предоставлять которую предусмотрена Законом (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 200000 до 400000 рублей).

Следует обратить внимание, что привлечь застройщика к административной ответственности контролирующий оран вправе, если опубликованная проектная декларация содержит недостоверную проектную декларацию. Застройщики, которые осуществляют продажи объектов долевого строительства без использования рекламы, вправе не публиковать проектную декларацию (п. 2 ст. 19 Закона).

Соответственно, они не несут вышеуказанную административную ответственность. Отметим, что основанием для привлечения застройщика к ответственности является как неполнота проектной документации, так и в равной степени ее недостоверность115.

3. в случае непредставления застройщиком в установленный срок отчетности в контролирующий орган (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50000 до 200000 рублей);

4 в случае непредставления застройщиком в установленный срок, либо предоставление неполных или недостоверных сведений в контролирующий орган, сведений, необходимых для осуществления контроля, точный перечень которых устанавливается уполномоченным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50000 до 200000 рублей).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.05.2014 № 19318/13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сентябрь 2014г. №9.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 № 13863/09 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05 февраля 2013 № Ф046695/2012 Дело N А03-6164/2012. Картотека арбитражных дел Высший арбитражный суд Российской Федерации: [Электронный ресурс]: URL: (дата обращения 22.04.2016).

Следует подчеркнуть, что введенные законодателем с июня 2010 года высокие административные штрафы и жесткое административное преследование застройщиков не соответствует интересам участников долевого строительства. Взыскиваемые с застройщиков административные штрафы поступают в государственный бюджет, а не долевым инвесторам.

При этом, финансовая устойчивость застройщиков при чрезмерном административном давлении со стороны контролирующих органов может существенно снижаться. В результате этого не исключены задержки строительства объектов долевого строительства, а также риски банкротства при чрезмерном административном давлении на застройщика.

В этом случае в результате слишком активного административного регулирования деятельности застройщиков могут пострадать участник долевого строительства, и проблема долгостроя так и не будет решена. Более полезными и правильными мерами представляется создание такой системы долевого строительства, при которой застройщики будут заинтересованы в своевременном и качественном завершении строительства. Но не под угрозой штрафов, а под влиянием собственных деловых мотивов.

По состоянию на 2014г. Департаментом архитектуры и строительства Томской области проведено 39 внеплановых и 5 плановых проверок в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Возбуждено 115 дел об административных правонарушениях, вынесено 76 постановлений об административных правонарушениях. Выдано 53 предписания об устранении нарушений в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Общая сумма наложенных Департаментом административных штрафов равна 2 065 000 рублей. Сравнительная информация по показателям контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства приведена в Приложении Б. В число «штрафников» вошли организации строительного комплекса и должностные лица-работники предприятий: ООО «ИмпериалСтройИнвест», ООО «Строительное управление – 21», ООО «Базис», ООО «Вектор», ООО «Восход», ООО «ТГСК Инвест», ООО «СибирьСтройКомфорт», ООО «СП «Рекон», ООО «Капиталинвест», ООО «Региональная строительная компания», ООО «Сибирь», ТСЖ «Жилье» и др.

Во исполнение Закона принят Закон Губернатора Томской области от 14 апреля 2011г. №58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области»116. В соответствии с которым Департамент архитектуры и строительства Томской области осуществляет:

• учет многоквартирных домов, стоящихся на территории Томской области с привлечением денежных средств. На 01 октября 2015г. в реестр было внесено 56 домов;
• учет объектов, строительств которых осуществляется с нарушением прав и законных интересов граждан (Приложение Б).

Также Департамент архитектуры и строительства Томской области ведет реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены. По состоянию на 1 апреля 2016г. в

Собрание законодательства Томской области. 2011. № 4-2. указанном реестре зарегистрировано 316 человек. Следует отметить, что юридических последствий для участников долевого строительства указанные реестры не несут. Очевидно, что ведение их необходимо для ведения органами власти статистической отчетности по проблемным стройкам и дольщикам в конкретном регионе.

Помимо этого Департамент архитектуры и строительства, в соответствии с Распоряжением Губернатора Томской области от 27 февраля 2013 № 55Р «О дополнительных мерах по защите прав граждан – участников долевого строительства жилых домов»117, ведет так называемый «белый список застройщиков» (Приложение В), куда включаются застройщики, имеющие право в соответствии с действующим законодательством привлекать денежные средства граждан на строительство жилых помещений в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств у граждан не введены в эксплуатацию (далее — многоквартирные дома), в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, и список застройщиков банкротов (Приложение Г).

Закон Губернатора Томской области от 14 апреля 2011г. №58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» предполагает государственную поддержку граждан – участников долевого строительства и их объединений, которая выражается, в том числе в виде:

• предоставления субсидий объединениям граждан – участников долевого строительства для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения, благоустройства, ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, оформления необходимой документации118;
• погашения части процентной ставки по кредитам, полученным гражданами – участниками долевого строительства на окончание строительства жилых помещений в многоквартирных домах119;
• частичной компенсации гражданами — участникам долевого строительства затрат, связанных с наймом (арендой) жилых помещений120.

  2.3.

Судебная защита участников долевого строительства

Право на судебную защиту – это регламентированная законом возможность любого лица обратиться в суд для защиты нарушенного или оспоренного права или охраняемого законом интереса.

Официальный портал МО «Город Томск»: [Электронный ресурс]: URL: http://www.admin.tomsk.ru/docbase/regiondoc.nsf/url/GR201355 (дата обращения 23.04.2016).

Постановление Администрации Томской области от 17 июня 2011г. №185а «Об утверждении порядка определения объема и предоставления из областного бюджета субсидий объединениям граждан – участников долевого строительства для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженернотехнического обеспечения, благоустройства, ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, оформления необходимой документации» // Собрание Законодательства Томской области. 2011. №6/2 (71).

Постановление Администрации Томской области от 20 января 2012г. №13а «Об утверждении порядка осуществления государственной поддержки граждан – участников долевого строительства в виде погашения части процентной ставки по кредитам, полученным гражданами – участниками долевого строительства на окончание строительства жилых помещений в многоквартирных домах» // Томские новости. 2012. № 3 Постановление Администрации Томской области от 30 декабря 2011г. №447а «Об утверждении порядка осуществления государственной поддержки граждан – участников долевого строительства в виде частичной компенсации затрат, связанных с наймом (арендой) жилых помещений» // Томские новости. 2012. № 2.

Гарантом права на судебную защиту выступает Конституция РФ от 12 декабря 1993 года121.

Само по себе заключение договора участия в долевом строительстве и даже

государственная регистрация его не гарантируют того, что права и законные интересы участников долевого строительства не будут нарушаться. Так наиболее часто встречающиеся в судебной практике споры между застройщиком и участником долевого строительства связаны с затягиванием строительства и нарушением сроков передачи объекта долевого строительства дольщику. В связи с этим участники долевого строительства обращаются в суд с исковыми заявлениями, содержащими следующие требования:

1. Взыскание неустойки.

Следует отметить, что взыскание неустойки именно в судебном порядке это крайняя мера, к которой прибегают участники долевого строительства. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Размер неустойки в отношениях долевого строительства, а именно в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства дольщику, предусмотрен п. 2. ст.6 Закона и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то застройщик уплачивает неустойку в двойном размере. Закрепление законодателем данной меры ответственности призвано компенсировать потери участников долевого строительства. Зачастую застройщики добровольно не выплачивают неустойку, в связи с этим участники долевого строительства вынуждены обращаться в суд. Несмотря на то, что обязанность выплачивать неустойку, а также ее размер законодателем определен, в суде у дольщиков могут возникнуть проблемы при ее взыскании, связанные с уменьшением неустойки судом на основании ст. 333 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе ее уменьшить на основании заявления застройщика. В связи с этим можно ставить вопрос является ли неустойка реальным способом защиты прав участников долевого строительства в условиях уменьшения ее судами.

Долгое время формировалась достаточно лояльная позиция, как судов общей юрисдикции122, так и арбитражных судов123 в отношении взыскания нестойки, а точнее отсутствия достаточно подробного основания для ее уменьшения. Российская газета. 1993. №197. Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 29 августа 2011г. по делу № 333065/2011 (неустойка уменьшена в четырнадцать раз)// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Определение Новосибирского областного суда от 21.07.2011 по делу № 33-5317/2011// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Определение Липецкого областного суда от 13 июля 2011г. по делу № 33-2004/2011 (неустойка уменьшена в 5,5 раз) // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1133/2012 (размер неустойки уменьшен в три раза) // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Определение Новосибирского областного суда от 17 января 2012г. по делу № 33-1467/2012 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Кассационное определение Томского областного суда от 23 ноября 2010г. по делу № 33-3510/2012 // Томский областной суд:

Существенные изменения по данному вопросу стали происходить с 2011г. Так, п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ»124 устанавливается право суда снизить заявленный размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение же неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 13 января 2011г. № 11680/10125, однократная учетная ставка Банка России (ставка рефинансирования), по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Чуть позже и Верховный Суд РФ поддержал более жесткий подход к вопросам снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ126. Значительное внимание было уделено вышеуказанному вопросу в отношении граждан. В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.№17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»127 применение ст. 333 ГК РФ возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Также в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., рассматривая вопрос о снижении судами неустойки в спорах, касающихся долевого строительства, указано, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. Также в п. 27 указанного обзора Верховный Суд РФ устанавливает, что не является основанием для снижения неустойки довод

[Электронный ресурс]: URL: (дата обращения 30.04.2016).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2014 по делу № А636172/2011// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Решение Арбитражного Суда Томской области от 28 июня 2013г. по делу А67-1683/2013 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/arbitral/doc/MMhErrhfYBg1/ (дата обращения 30.04.2016).

Вестник ВАС РФ. 2012. №2. Вестник ВАС РФ. 2011. № 4. П. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013г. №20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан»// Российская газета. 2013. №145. Российская газета. 2012. №156. ответчика о том, что выплата неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношения.

Следовательно, практика необоснованного применения ст. 333 ГК РФ в отношении долевого строительства должна быть прекращена. Следует также отметить, что вышеуказанная позиция высших судебных органов уже имеет положительные результаты. Так, например, в апелляционном определении Тамбовского областного суда128 указано, что снижение неустойки недопустимо без заявления ответчика, а также без указания мотивов, по которым суд пришел к таким выводам.

В Томской области также наблюдается положительная динамика. В своих решениях и определениях129 суды, отказывая застройщикам в уменьшении неустойки, ссылаются именно на вышеизложенную позицию высших судебных органов. Так, например, в Решении Ленинского районного суда г. Томска130 указано, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, а также «положение части первой статьи 333 ГК Российской Федерации в системе действующего правового регулирования не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без предоставления им возможности для подготовки и обоснования своих доводов».

Примером мотивированного снижении неустойки, на основании представленных ответчиком доказательств, может служить Решение Кировского районного суда г. Томска131, в котором суд признал возможным снижение неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по причине аномально низких температурами воздуха в зимний период, чрезвычайной ситуацией в г.Томске, связанной с паводком, разрушением теплотрассы и необходимостью строительства новой. Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 08 августа 2012г. по делу № 33-1954 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Решение Кировского районного суда г. Томска от 22 декабря 2014г. по делу № 2-439/14 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/w0iWW4yXhfWj/ (дата обращения 29.04.2016); Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 декабря 2014г. по делу №33-3540/2014 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/v01W1s6PFvQp/ (дата обращения 29.04.2016); Решение Октябрьского суда г. Томска от 05.02.2016 по делу № 2-89/2016, 2-2927/2015 // СПС «Право.ru» : [Электронный ресурс]: URL: http:// (дата обращения 29.04.2016); Решение Кировского районного суда г. Томска от 10 декабря 2015г. по делу № 22648/2015 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/9FyWOj2vJsL/ (дата обращения 29.04.2016).

Решение Ленинского районного суда г. Томска от 11 декабря 2015г. по делу № 2–2340/2015 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/FEbhOcdjiUxH/ (дата обращения 29.04.2016).

Решение Кировского районного суда г. Томска от 17 июня 2015г. по делу № 2- 1581/2015 // Кировский районный суд г. Томска : [Электронный ресурс]: URL: http://www.kirovsky-tms.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1260062&delo_id=1540005&new= &text_number=1 (дата обращения 29.04.2016).

Но подобная практика, к сожалению, в большинстве случае является исключением. Так, например, в Решение Кировского районного суда г. Томска132 указано, что суд счел возможным снижение размера неустойки в пять раз по причине несоразмерности, заявленной ответчиком, считая, что «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, — на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения».

Нужно отметить, что истец, получивший такое Решение, попытался обжаловать его. Но в Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда133 была поддержана позиция Кировского районного суда г. Томска с указанием дополнительно, на тот факт, что в деле отсутствуют доказательства со стороны истца о неблагоприятных последствий для него в связи с неисполнением ответчиком обязательств, что противоречит п. 1 ст. 330 ГК РФ, в соответствии с которым истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков, следовательно, бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на ответчика.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что взыскание неустойки – не является реальным и оправданным способом защиты прав дольщика. Это связано, с одной стороны с тем, что суды так или иначе уменьшают ее по ст. 333 ГК РФ. С другой стороны, безмерный перекос в интересах гражданина нанесет ему же вред134. Если дольщиков, требующих взыскания неустойки с застройщика будет достаточно много, следовательно, это приведет к неплатежеспособности, и как результат – к банкротству последнего.

На наш взгляд для решения указанной проблемы, необходимо внести изменение в Закон и дополнить п. 2. ст. 6 Закона невозможностью уменьшения судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и возможностью применения данной статью Закона только после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и передачей соответствующего помещения участнику долевого строительства.

2. Возмещение убытков

В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне Решение Кировского районного суда г. Томска от 11 октября 2013г. по делу № 2-2773/12 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/4uMBatlywvrt/ (дата обращения 29.04.2016).

Апелляционное определение Судебной коллегии Томского областного суда от 06 декабря 2013г. по делу № 33-3715/2013 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/Lvy2LdM4qno1/ (дата обращения 29.04.2016).

Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: дис. … канди. юрид. наук. – Москва. 2014.- С. 120. предусмотренные Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было бы нарушено (упущенная выгода).

Если взыскание неустойки участником долевого строительства с застройщика порой сопряжено с определенными трудностями, которые связаны с размером неустойки, то взыскать убытки, а особенно упущенную выгоду, порой практически невозможно.

О.С. Иоффе, рассматривая вопрос о соотношении убытков с неустойкой, отмечал, что «для взыскания убытков необходимо доказать не только размер убытков, но и то, что сам управомоченный принял все возможные меры для их устранения. Практически это ставит управомоченного в весьма сложное положение в процессе и в отдельных случаях могло бы привести даже к освобождению от ответственности нарушителя фактически причинившего убытки»135.

Вышеизложенное подтверждает судебная практика. Индивидуальный предприниматель М.К. Федотов обратился в суд с исковым заявлением к общественной организации «Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики» о возмещении убытков, в том числе реального ущерба и упущенной выгоды, возникших в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец достоверное не подтвердил тот факт действительности заключения истцом договора аренды помещений, а также реальной возможности получения соответствующего дохода, размер которого является предположительным136.

В другом случае О.А. Калачева обратилась в суд с исковым заявлением к ООО … также о взыскании убытков, расходов на вынужденную аренду жилого помещения для проживания, возникших в связи с нарушением ответчиком срока сдачи объекта долевого строительства. Суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истцом не доказана необходимость арендовать жилое помещение, отсутствие в собственности членов семьи нанимателя иных жилых помещений, истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что данные расходы находятся в прямой причинной связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, материалами дела не подтверждается, что вред причинен действиями ответчика. При этом суд принял во внимание и тот факт, что истец Иоффе О.С. Избранные труды: В 4-х т. Т. 3. Обязательственное право. СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004. С. 204. Определение ВАС РФ от 29.03.2011 № ВАС-3019/11 по делу № А79-2238/2010 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. арендовал тоже жилое помещение до заключения договора участия в долевом строительстве137. Подобной позиции придерживаются иные суды общей юрисдикции138.

В возмещение убытков также будет отказано, если судом будет установлено, что убытки возникли в связи с пользованием имущества лучшего качества 139.

Для возмещения убытков, в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ140, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, для возмещения убытков участник долевого строительства должен доказать все факты, входящие в предмет доказывания, а именно, факт заключения договора, причинную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения убытков, и причиненными убытками, размер убытков.

Об этом свидетельствует судебная практика. М.М. Миркес обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Демос» о взыскании убытков, расходов на вынужденную аренду жилого помещения для проживания, возникших в связи с нарушением ответчиком срока сдачи объекта долевого строительства. Суд иск удовлетворил, так как истец смогла доказать понесенные убытки договором аренды квартиры; расписками об оплате; справкой с места работы; справкой об учетной нагрузке; информацией участкового, составленной с участием соседей по месту регистрации истца, что она не проживала и не проживает по месту регистрации; уведомлением Росреестра по Томской области об отсутствии объектов недвижимости, зарегистрированных на каком-либо праве за истцом141.

Помимо убытков, понесенных дольщиками в связи с наймом жилых помещений, у участников долевого строительства могут возникнуть расходы, связанные с уплатой процентов по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия. Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом свидетельствует судебная практика. Решение Советского районного суда г. Томска от 06 апреля 2015г. по делу № 2-875/2015 // Судебные решения РФ : [Электронный ресурс]: URL: http://www.xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/bsr/case/7245891 (дата обращения 29.04.2016).

Решение Советского районного суда г. Томска от 26 апреля 2010г. по делу № 2-1036/2010 // Советский районный суд г. Томска : [Электронный ресурс]: URL: (дата обращения 29.04.2016); Определение Московского городского суда от 17.08.2010 по делу № 33-25757 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 № 33-1267/2012// КонсультантПлюс: справ. правовая система. СЗ РФ. 2002. №46. Ст. 4532. Решение Советского районного суда г. Томска от 22 декабря 2011г. по делу №2-3030/2011 // Судебные решения.РФ : [Электронный ресурс]: URL: http://www.xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/bsr/case/739985 (дата обращения 29.04.2016).

Так, в Решении Кировского районного суда г. Томска указано, что в соответствии с кредитным договором, заключенным для целевого использования на строительство и приобретение прав на оформление в собственность квартиры, «в случае предоставления банку отчета об оценке квартиры, завершенной строительством, копии расписки Регистрирующего органа, подтверждающей представление закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; подписанного заемщиком и страховой компанией договора страхования квартиры, заключенного в течение // дней с даты оформления квартиры в собственность, размер процентной ставки по кредиту подлежал снижению с //% годовых до // % годовых с даты, следующей за датой предоставления Банку последнего из перечисленных документов. Поскольку до исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, истцом не могли быть получены указанные документы, суд находит обоснованным довод истца о том, что оплаченные ею расходы в виде повышенных процентов понесены по вине ответчика ввиду нарушения им условий договора.142. Аналогичную практику мы наблюдаем и в других судах общей юрисдикции143.

Но стоит отметить, что если в кредитном договоре отсутствует пункт о зависимости снижения процентной ставки по кредиту от регистрации права собственности жилого помещения, или от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, то есть отсутствует причинно-следственная связь между несвоевременным выполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве и обязанностью истца по выплате процентов за пользование кредитными средствами, то суд откажет в удовлетворении требований по взысканию таких убытков144.

3. Признание права собственности на объект долевого строительства.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 16 Закона о долевом строительстве).

Нередко возникают случаи, когда застройщик нарушает обязательства по договору, а именно, задерживает строительство объекта, уклоняется от передачи (требует дополнительной уплаты денежных средств), оттягивает процедуру оформления права собственности. В этой ситуации участники долевого строительства в обычно порядке не могут получить свидетельство о праве собственности. Связано это с тем, что основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое застройщик должен самостоятельно передать в регистрирующий орган, и передаточный акт (пп. 2, 3 ст. 16 Закона о долевом строительстве).

При отсутствии указанных документов Решение Кировского районного суда г. Томск от 01.03.2013 по делу № 2-435/13 // Судебные и нормативные акты РФ: [Электронный ресурс]: URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/uOwLSz3AWEN1/ (дата обращения 29.04.2016).

Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 февраля 2010г. по делу № 33-345/2010 // Томский областной суд: [Электронный ресурс]: URL: (дата обращения 29.04.2016); Апелляционное определение Ярославского областного суда от 16 июля 2012г. по делу № 33-3739/2012// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 августа 2012 по делу №33-16447/12 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Апелляционное определение Томского областного суда от 21 сентября 2012 по делу № 33-2435/2012// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Апелляционное определение Липецкого областного суда от 03.05.2012 по делу № 33-920/2012 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. участник долевого строительства вправе обратиться в суд с одним из следующих исковых заявлений, тем более что соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права, а в нашем случае признание права собственности, является одним из способов защиты прав:

• о признании права собственности на спорный объект недвижимости;
• о признании права на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства;
• о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Иск о признании права собственности на объект заявляется в следующих случаях:

• если строительство многоквартирного дома фактически завершено, а застройщик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатация (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.);
• если строительство объекта недвижимости завершено, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, но застройщик уклоняется от передачи указанного разрешения в регистрирующий орган и от оформления акта-приема передачи;

— если застройщик передал предмет договоров участия в долевом строительстве в залог (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Иск о признании прав на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства, если объект не построен, в эксплуатацию не вводился и дольщику не передавался (п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Верховный суд отменил решение суда второй инстанции, согласно которому признание права общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет признание права собственности на часть объекта недвижимости, права требования передачи индивидуальноопределенной части в самом объекте недвижимости.

Если же объект долевого строительства еще не достроен, но степень его готовности составляет 80%, при этом он фактически передан дольщику, а дольщик полностью выполнил свои обязательства по договору, то следует подавать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства (п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Если же дольщик не оплатил обусловленную договором цену в полном объеме за квартиру, то у него не возникает право собственности как на все помещение, так и на долю, пропорционально оплаченной части квартиры 145.

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24 апреля 2012 по делу №33-2935/2012// КонсультантПлюс: справ. правовая система.

Стоит отметить, что до утверждения вышеуказанного обзора в судебной практике были случаи отказа в иске о признании права собственности, так как законом предусмотрен денежно — компенсаторный способ защиты нарушенного права дольщика в случае не завершения строительства объекта долевого строительства146. Научно-консультативный совет ФАС Центрального округа в рекомендациях от 28 мая 2010г. указал, что признание права собственности на объект незавершенного строительства невозможно 147.

Требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства будут рассмотрены судом общей юрисдикции, если требования были предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика.

Если же в отношении застройщика уже введена процедура наблюдения, то требования должны предъявляться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Признание права собственности – неденежное требование, которое выдвигает дольщик. Важно отметить, что если ранее требование о передаче жилого помещения, как неденежное требование, не могло быть удовлетворено в рамках дела о банкротстве, то с вступлением в силу Федерального закона от 12 июля 2011г. № 210ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»148 все споры, связанные с участием в строительстве рассматриваются в рамках дела о банкротстве арбитражным судом. Но требования о признании права собственности могут быть удовлетворены арбитражным судом в рамках дела о банкротстве, но в зависимости от степени завершенности объекта строительства и наличия участников строительства, чье право собственности на объект было ранее признано судом общей юрисдикции149.

Также необходимо отметить, что наряду с реестром требований кредиторов существует реестр требований о передаче жилых помещений, который вероятно и был создан для удовлетворения требований дольщиков на получение объектов незавершенного строительства и жилых помещений.

Но стоит также отметить, что включение требований о передаче жилых помещений в реестр не всегда означает, что граждане получат эти жилые помещения. Сложности связаны, во-первых, с отсутствием гарантий получения жилых помещений. Это связано с тем, что арбитражный суд не осуществляет проверку действительности требований и как, следствие, есть большая вероятность включения в указанный реестр двух и более заявлений от дольщиков на одно жилое помещение. Арбитражный суд устанавливает лишь формальные основания соответствующего требования, в том числе факт оплаты участником долевого строительства150. В дальнейшем, если жилых помещений в многоквартирном доме Решение Арбитражного суда Белгородской области от 26 ноября 2009г. по делу № А08-5800/2009- 30 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС ЦО от 28 мая 2010. URL: . ru/www/recommendations/. (дата обращения: 28.04.2016).

СЗ РФ. 2011. №29. Ст. 4301. Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2015г. № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013// КонсультантПлюс: справ. правовая система. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009// КонсультантПлюс: справ. правовая система. после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди (п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

При этом кто из дольщиков должен отказаться от своего права, а за кем оно сохраняется, законодатель не устанавливает.

Е.Н. Горбунова решение данной проблемы видит в применении ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. И предлагает изложить 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве в следующей редакции: «в результате отказа участников строительства, договоры с которыми были заключены позднее, от получения жилых помещений в указанном объекте строительства» 151.

Во-вторых, сложности с передачей связаны с условиями передачи, которые предусмотрены Законом о банкротстве.

В соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве неденежные требования могут быть погашены путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищностроительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Если же застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и подписал передаточный акт, то в соответствии со ст. 201.11 указанного закона неденежные требования погашаются путем передачи жилых помещений в собственность. Помимо этого, передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при выполнении определенных в законе условий. Особо стоит обратить внимание на условия, закрепленные в пп. 2 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, который устанавливает, что имущества, остающегося у должника, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему,

Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: дис. … канди. юрид. наук. – Москва. 2014.- С. 143. оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве , требований кредиторов первой и второй очереди либо на специальный банковский счет должника вносятся денежные средства. Изменения, которые предусмотрели возможность внесения денежных средств на специальный банковский счет должника, были произведены в 2013 г. для защиты прав дольщиков, однако альтернативой этому варианту по-прежнему является ситуация, когда удовлетворение требований дольщика ставится в зависимость от погашения текущих платежей и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди.

Что касается передачи жилых помещений, то в этом случае также предусматривается множество условий, которые необходимо выполнить, и среди них есть аналогичный пункт, рассмотренный выше.

Таким образом, в случаях, когда застройщик является банкротом, законодатель старался проводить политику защиты прав дольщиков, однако получить исполнение по требованиям о признании права собственности при банкротстве застройщика представляется более затруднительно, чем по общим правилам.

Важной проблемой при этом является то обстоятельство, что Закон о банкротстве не защищает права дольщиков, которые вкладывают денежные средства в строительство нежилых помещений.

Закон о банкротстве, в отличие от Закона о долевом строительстве, иначе определяет объект строительства, понимая под ним — многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет или имел требование о передаче жилого помещения. Объектом строительства также признается многоквартирный дом, строительство которого не завершено (объект незавершенного строительства) (подп. 5 п.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Из этого следует, что задания, строения, сооружения, а соответственно гаражи-стоянки, гостиницы, торговые и офисные центры, административные здания, жилые апартаменты, индивидуальные коттеджи, трансформаторные подстанции, котельные, даже строения, относящиеся к инфраструктуре многоквартирного дома, но выступающие отдельным объектом недвижимости не подпадают под законодательство о защите застройщиков и, соответственно, дольщики не могут заявить в деле о банкротстве требований о включении в реестр требований о передаче жилого имущества152. И значения не будет иметь, кто является участником долевого строительства юридическое лицо или физическое лицо, которое финансировало строительство нежилого помещения для личных, домашних, семейных и др. нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности153.

В соответствии с п.1 ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Погашение требований кредиторов осуществляется из конкурсной массы, порядок же погашения определен Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2012г. по делу № А-5534343/2009// КонсультантПлюс: справ. правовая система.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 апреля 2012г. по делу № А79-4792/2009// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2012г. по делу № А41-4420/09// КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2012г. по делу № А09-4623/2011 // КонсультантПлюс: справ. правовая система; Постановление Двадцатого арбитражного суда от 06 апреля 2012г. по делу № А09-4623/2011// КонсультантПлюс: справ. правовая система. ст. 134 и ст. 142 Закона о банкротстве. В основе этого порядка лежит два принципа: пропорциональности и последовательности154. Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, при недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов.

На основании вышеизложенного удовлетворении требований заявителя, как и любого кредитора должника, удовлетворяется в соответствии с вышеописанными правилами.

Единственной возможностью участника долевого строительства нежилого объекта недвижимости на удовлетворение неденежного требования является признание право собственности на объект или на долю в объекте незавершенного строительства в суде общей юрисдикции. В этом случае этот объект или доля не могут быть включены в конкурсную массу, а также должник не будет вправе распоряжаться имуществом, которое ему не принадлежит155, а, следовательно, заявление дольщика поданное на основании ст. 201.8 Закона о банкротстве, будет удовлетворено156. Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: дис. … канди. юрид. наук. – Москва. 2014.- С. 167. Постановление ФАС ЗСО от 13 сентября 2012 по делу №А46-14935/2011 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2012г. по делу №А-4614935/2011 // КонсультантПлюс: справ. правовая система.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование выявило проблемы, которые возникают не только в процессе заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, но проблемы, связанные с защитой прав участников долевого строительства, а также предложен ряд изменений действующего законодательства и практики его применения. В связи этим возможно сделать следующие основные выводы:

1. Договор участия долевого строительства является двусторонним, возмездным и региструмальным договором, для которого характерны следующие признаки, позволяющие квалифицировать его как отдельный, самостоятельный вид гражданско-правового договора: особенности предмета договора; особый субъектный состав; различные цели участников договора; наличие существенных условий, предусмотренных Законом о долевом строительстве; наличие большого числа императивных норм, связанных с исполнением обязательства застройщика; необходимость государственной регистрации не только самого договора, но и его дополнений и изменений, а также уступки прав требований из договора

2. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства.

2.1. Застройщик, как сторона договора участия в долевом строительстве, обладает следующими признаками:

• застройщиком может выступать юридическое лицо любой организационноправовой формы;
• наличие земельного участка (на праве собственности, аренды, субаренды, безвозмездного пользования в соответствии с ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и подп.

15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ);

• наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и иных объектов недвижимости;
• привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства на земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» по закону о долевом строительстве отличается от понятия «застройщик» по другим нормативно-правовым актам. Выявленное несоответствие ключевого для строительной сферы термина создает трудности в правоприменительном процессе, и, следовательно, требует приведения норм к единому пониманию.

Все обязанности застройщика можно разделить на четыре основные группы: предварительные обязанности до момента начала привлечения денежных средств участников долевого строительства; обязанности по информированию участников долевого строительства; обязанности по обеспечению строительства объекта долевого строительства и его передаче; обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.

2.2.Участниками долевого строительства являются граждане и юридические лица. Полагаем, что термин «граждане» является собирательным и включает в себя не только граждан РФ, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства. Предлагаем внести изменения в ст. 1 Закона о долевом строительстве и заменить термин «граждане» на «физические лица».

3. К существенным условиям договора участия в долевом строительстве являются: предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

3.1. Предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первая – материальный объект в виде построенной недвижимости, причем не всего строения, а его части, вторая – действия застройщика, направленные на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Из перечня объектов долевого строительства исключены объекты производственного назначения. При этом Закон о долевом строительстве не раскрывает понятие «объект производственного назначения» и не содержит методики разграничения такого объекта и иных объектов недвижимости.

3.2. Рассматривая срок передачи долевого строительства как существенное условие, сделан вывод, что Закон о долевом строительстве предписывает включение в договор срока строительства объекта. В связи с этим предлагаем рассмотреть в качестве существенного условия срок строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в случае невозможности передачи в срок объекта долевого строительства согласование данного условия в договоре облегчит участникам долевого строительства доказывание этого факта в суде и даст участнику долевого строительства право на расторжение договора в судебном порядке. В связи с тем, что большинство участников долевого строительства – граждане – потребители, то было бы логичным для отражения хода строительства в качестве существенного условия наравне с вышеуказанными сроками предусмотреть и промежуточные сроки строительства.

Стоит отметить, что срок передачи объекта не может быть связан со временем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное событие нельзя рассматривать как неизбежное, так как оно зависит от действий лиц, которое могут повлиять на его наступление. Указанная привязка будет свидетельствовать о заключении договора на неопределенный срок. Следовательно, договор с таким условием о сроке будет считаться незаключенным.

3.3. Несмотря на то, что цена договора может быть определена как сумма денежных средств, считаем возможным предусмотреть в законе вместо уплаты денежной суммы зачет встречных однородных требований.

3.4. Считаем, что закрепление гарантийного срока в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве лишено всякого смысла, так как при сохранении в законе гарантийного срока для объекта долевого строительства продолжительностью пять лет эта норма в любом случае будет распространяться на все правоотношения из договора долевого участия. При неуказание же в договоре данного условия договор будет считается незаключенным.

4. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В дипломной работе рассмотрена позиция Верховного Суда РФ, в соответстии с которой предварительный договор может квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве и также подлежать государственной регистрации.

Вместе с тем, в ситуациях, когда недобросовестные застройщики привлекли денежные средства участников долевого строительства на основании предварительных договоров участия в долевом строительстве, а, затем, были признаны банкротами, переквалификация предварительных договоров участия в долевом строительстве в договоры участия в долевом строительстве в условиях недостаточного законодательного регулирования этой ситуации, наверное, единственный реальный способ на практике защитить интересы участников долевого строительства в такой ситуации.

На основании вышеизложенного, представляется необходимым внести соответствующие поправки в законодательство РФ.

5. Закон о долевом строительстве предусматривает несколько возможных способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

5.1. Первый способ – залог, который обеспечивает возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, а также уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещении убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Законодатель не относит к объектам залога право безвозмездного пользования. Что же касается аренды и субаренды, то при разрешении вопроса о прекращении залога Верховный Суд РФ предлагает судам анализировать способность застройщика исполнить свои обязательства. Если застройщик, по мнению суда, способен исполнить свои обязательства, то залог права аренды не может быть прекращен по требованию арендодателя. Однако стоит обратить внимание на тот факт, что если в отношении застройщика открыта процедура банкротства, то суд может запретить любые регистрационные действия, связанные с договором аренды, и вопрос о расторжении договора аренды с застройщиком арендодателю придется решать в рамках процедуры банкротства застройщика. Иными словами, происходит нарушение абсолютного права арендодателя на прекращение залога при расторжении договора аренды.

Считаем, что в законодательство РФ необходимо внести соответствующие поправки для установления разумного баланса прав и законных интересов, как участников долевого строительства, так и арендодателя.

5.2. Обязательство по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обеспечивается застройщиком наряду с залогом в обязательном порядке одним из следующих способов по выбору застройщика: поручительство банка; страхование ответственности застройщика.

В договор поручительства между застройщиком и банком должны быть включены следующие существенные условия: условие о субсидиарной ответственности поручителя за застройщика в размере цены договора участия в долевом строительстве в случае просрочки со стороны застройщика передачи жилого помещения участнику долевого строительства; в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору участия в долевом строительстве к новому инвестору переходят права кредитора по договору поручительства между застройщиком и банком-поручителем; указан срок поручительства, который должен быть не менее чем на два года дольше срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве; согласие банка-поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

На наличие данных условий, а также на соответствие банка-поручителя требованиям Закона о долевом строительстве, особо стоит обращать внимание участнику долевого строительства, так как в случае их отсутствия и несоответствия, договор поручительства будет считаться незаключенным, а сделка оспоримой, а значит, может быть оспорен и договор участия в долевом строительстве по причине заключения его без поручительства. Аналогично дело обстоит и с договорами страхования гражданской ответственности. Существенным условием для договора страхования является обязательство страховщика направить конкурсному управляющему уведомление обо всех страховых выплатах в пользу участников долевого строительства. Это обязательство подлежит исполнению только при условии возбуждения процедуры банкротства в отношении застройщика.

Решив застраховать свою ответственность, застройщик может выбрать два способа реализации: стать членом общества взаимного страхования застройщиков, либо заключить договор страхования ответственности со страховой организацией.

Страхование через общество взаимного страхования может оказаться для застройщиков менее предпочтительным вариантом, чем страхование ответственности в страховых компаниях или поручительство банков. Связано это с оплатой как вступительных, так и дополнительных взносов.

Поручительство банков по сравнению со страхованием ответственности представляется более выгодным юридическим механизмом для инвесторов, так как для предъявления требования к поручителю по закону инвестору не требуется выжидать шестимесячный срок и получать судебное решение об обращении взыскания на предмет залога.

6. Государственное регулирование в сфере долевых инвестиций в строительство многоквартирных домов и иных объектов с 2014г. осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Функции по контролю (надзору) над деятельностью застройщиков в конкретном регионе России осуществляет специальный уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта (далее — контролирующий орган).

В Томской области контролирующим органом является Департамент архитектуры и строительства Томской области. В ходе проведения проверок контролирующий орган может выписывать требования, в том числе требование о ликвидации застройщика в случае неоднократного и грубого нарушения требований закона. При этом законодатель не определяет понятие «грубое нарушение», поэтому, в случае судебного процесса, степень грубости нарушения определяется по усмотрению суда. Вмешательство государства в градостроительный бизнес не должно угрожать для существования застройщиков как социально-значимых предприятий, поскольку, например, мелкие, но неоднократные нарушения по своим юридическим последствиям несопоставимы с юридическими последствиями ликвидации застройщика как предприятия. От ликвидации застройщиков государство и инвесторы ничего не выиграют. Таким образом, ликвидация застройщика как административная мера воздействия на него за те или иные нарушения Закона о долевом строительстве может применяться только в самом крайнем случае и только по тем основаниям, которые четко определены в Законе.

7. Взыскание неустойки – не является реальным и оправданным способом защиты прав дольщика. Это связано, с одной стороны с тем, что суды так или иначе уменьшают ее по ст. 333 ГК РФ. С другой стороны, безмерный перекос в интересах гражданина нанесет ему же вред. Если дольщиков, требующих взыскания неустойки с застройщика будет достаточно много, следовательно, это приведет к неплатежеспособности, и как результат – к банкротству последнего.

Считаем необходимым внести изменение в и дополнить п. 2. ст. 6 Закона Закон о долевом строительстве невозможностью уменьшения судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и возможностью применения данной статью только после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и передачей соответствующего помещения участнику долевого строительства.

В связи с тем, что процесс ведения объекта в эксплуатацию является административной процедурой, срок проведения которой от застройщика не зависит, полагаем, что действующее законодательство должно содержать нормы, позволяющие застройщику, в случае не завершения строительства объекта по независящим от застройщика причинам, продлить срок в одностороннем порядке при условии надлежащего уведомления дольщиков о продлении такого срока без применения к застройщику мер ответственности.

8. Для возмещения убытков участник долевого строительства должен доказать все факты, входящие в предмет доказывания: факт заключения договора, причинную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения убытков, и причиненными убытками, размер убытков.

9. Признание права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке осуществляется на основании одного из следующих исковых заявлений: о признании права собственности на спорный объект недвижимости; о признании права на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства; о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Наибольшие сложности при признании права собственности на объект долевого строительство возникают у участника долевого строительства тогда, когда в отношении застройщика начата процедура банкротства.

Включение требований о передаче жилых помещений в реестр не всегда означает, что граждане получат эти жилые помещения. Сложности связаны, с отсутствием гарантий получения жилых помещений. Это связано с тем, что арбитражный суд не осуществляет проверку действительности требований и как, следствие, есть большая вероятность включения в указанный реестр двух и более заявлений от дольщиков на одно жилое помещение. При этом кто из дольщиков должен отказаться от своего права, а за кем оно сохраняется, законодатель не устанавливает. Предлагаем изложить 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве в следующей редакции: «в результате отказа участников строительства, договоры с которыми были заключены позднее, от получения жилых помещений в указанном объекте строительства». В такой редакции статья будет соответствовать ст. 398 ГК РФ.

10. Важной проблемой является то обстоятельство, что Закон о банкротстве не защищает права дольщиков, которые вкладывают денежные средства в строительство нежилых помещений.

Таким образом, проведенное исследование и полученные при этом результаты подтвердили актуальность выбранной темы. Считаем, что содержащиеся в работе положения и выводы окажутся полезными для правоприменительной практики.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

[Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/bakalavrskaya/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации : принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. // Российская газета. — 1993. — №197. 2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2005. — №1. — Ст. 16 (Часть 1).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410. 5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. №46. Ст. 4532. 6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2005. — №1. — Ст. 40. 7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2001. — №44. — Ст. 4147. 8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001г. № 195-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 2002. -№1 (Часть I).

-Ст. 1. 9. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 05 августа 2000 г. № 117-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 2000. — №32. — Ст. 3340. 10. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 №223-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 1996. — №1. — Ст. 16. 11. О банках и банковской деятельности : федер. закон Рос. Федерации от 2 декабря 1990 №395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР — 1990.- № 27. — ст. 357. 12. О взаимном страховании : федер. закон Рос. Федерации от 29 ноября 2007г. №286-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 2007. — №49.- Ст. 6047. 13. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 13 июля 2015г. №236-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 2015. -№29 (часть I).

— Ст. 4362. 14. О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) : федер. закон Рос. Федерации от 12 июля 2011г. № 210-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2011. — №29. — Ст. 4301. 15. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07 февраля 1992 № 2300-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1992. — №15. — Ст. 766. 16. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон Рос. Федерации от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1997. — №30. — Ст. 3594. 17. О несостоятельности (банкротстве) : федер. закон Рос. Федерации от 26 октября 2002 № 127-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 2002. — №43. — Ст. 4190. 18. О содействии развитию жилищного строительства : федер. закон Рос. Федерации от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2008. №30. — Ст. 3617 (Часть II).

19. О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 22 декабря 2003 г. №177-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.-2003. — №52. — Ст. 5029 (Часть I).

20. О техническом регулировании : федер. закон Рос. Федерации от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2002. — №52. — Ст. 5140. 21. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 17 ноября 1995г. №169-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1995. — № 47. — Ст. 4473. 22. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федер. закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 № 102-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации.- 1998. — №29. — Ст. 3400. 23. Об организации страхового дела в Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 29 ноября 2007 г. №286-ФЗ // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — № 2. — 1993. Ст.56. 24. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2005. — №1. — Ст. 40. 25. Об упразднении Министерства регионального развития РФ: указ Президента от 08 сентября 2014 г. №612 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2014. — №37. Ст. 4934. 26. Вопросы Федеральной службы по финансовым рынкам : постановление Правительства РФ от 9 апреля 2004 года № 206 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2004. — №16. — Ст. 1564. 27. О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 года № 152: постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 392 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2013. — №20. — Ст. 2488. 28. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 №233 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2006. — №18. — Ст. 2001. 29. О предоставлении ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства : постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 №645 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2005. — №45. — Ст. 4616. 30. О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: постановление Правительства РФ от 10 марта 2007 г. №152 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2007. — №12. — Ст. 1417 31. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу : постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2006. — №6. — Ст. 702. 32. О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2016 года : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 7 апреля 2016 г. № 218/пр // Российская газета. — 2016. -№ 87. 33. Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика : приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006г. № 06-137/пз-н// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — 2007. — №5. 34. Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены : Приказ Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 № 403 // Российская газета. — 2013. — № 286. 35. Об утверждении методических рекомендаций по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства : приказ Министерства регионального развития РФ от 02 апреля 2013г. № 126 // Российская газета. — 2013. — № 105. 36. Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства : приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. — № 12. 37. Об утверждении порядка отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков: приказ Министерства регионального развития РФ от 02 апреля 2013г. № 125 // Российская газета. – 2013. — № 105. 38. О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской Области : закон Московской области от 01 июля 2010г. № 84/2010-ОЗ // Ежедневные Новости. Подмосковье. 2010. — № 124. 39. О защите прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области : Закон Томской области от 14 апреля 2011г. №58-ОЗ // Собрание законодательства Томской области. — 2011. — № 4-2. 40. О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге : закон Санкт-Петербурга от 06 июля 2009г. № 307-62 // Вестн. Законодат. Собрания Санкт-Петербурга. -2009. — № 18. 41. О мерах по защите прав граждан, пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков: постановление Губернатора Владимирской области от 24 апреля 2009 № 324 // Владимирские ведомости. – 2009 — № 95. 42. Об утверждении порядка определения объема и предоставления из областного бюджета субсидий объединениям граждан – участников долевого строительства для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженернотехнического обеспечения, благоустройства, ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, оформления необходимой документации : Постановление Администрации Томской области от 17 июня 2011г. №185а // Собрание Законодательства Томской области. — 2011. — №6/2. — (71) 43. Об утверждении порядка осуществления государственной поддержки граждан – участников долевого строительства в виде погашения части процентной ставки по кредитам, полученным гражданами – участниками долевого строительства на окончание строительства жилых помещений в многоквартирных домах : Постановление Администрации Томской области от 20 января 2012г. №13а // Томские новости. — 2012. — № 3. 44. Об утверждении порядка осуществления государственной поддержки граждан – участников долевого строительства в виде частичной компенсации затрат, связанных с наймом (арендой) жилых помещений : Постановление Администрации Томской области от 30 декабря 2011г. №447а // Томские новости. — 2012. — № 2. 45. Об утверждении положения о Департаменте архитектуры и строительства: постановление Губернатора Томской области от 12 марта 2013 № 26 // Собрание Законодательства Томской области. — 2013- №03/1 (92).

46. Об утверждении перечня документов, которые необходимы для осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости : приказ Департамента архитектуры и строительства в Томской области от 24 июня 2014г. №10-П // Красное знамя.- 2014. № 95.

Научная литература 47. Балашова Н.А. Существенные условия договора участия в долевом строительстве // Вестник удмуртского университета. — 2009. — №2. — С. 253-255. 48. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. — 2006. — №1. — С. 15-20. 49. Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. — 2007. — № 8. — С.46-52. 50. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия // Юрист. — 2007. — №6. –С. 37-39. 51. Вебер С.А. Гражданские правоотношения и их структурные особенности // Сборник статей СЮИ. — 1975. — С. 66-67. 52. Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: дис. … канди. юрид. наук. – Москва, 2014. 205 с. 53. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики купли: автореф. дис. … канди. юрид. наук. -Ростовна-Дону, 2011. — 30 с. 54. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве — аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. — 2008. — №10. — С.15-19. 55. Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве// Гражданское право. — 2009. — №4. — С.27-30. 56. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданскоправовых договоров// Нотариус. — 2007. — № 2. — С. 20 -23. 57. Ершов О.Г. О существенных условиях договора долевого участия в строительстве // Право и экономика. — 2007. — №3. — С. 35-39. 58. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4-х т. Т. 3. Обязательственное право. СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004. — 837 с. 59. Кайль А.Н. Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает? // Жилищное право. — 2009. — №11. — С. 2. 60. Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы строительства. — 2010. — №2. — С.4-6. 61. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под. ред. О.Н. Садикова. — М., 1997. – 778 с. 62. Комментарии к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации/ под ред. В.А. Зюзина, А.Н.Королева. — М.: Юстицинформ, 2007. – 160 с. 63. Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. — 2013. — № 2. — С.6. 64. Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. -СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – 535 с. 65. Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. … канди. юрид. наук. — С-Петерб.,2004. – 19с. 66. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч2 (по изд. 1902г.).

— М., 1997, — 689 с. 67. Мифтахов P.P. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002. — № 4. — С. 22- 24. 68. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве//Журнал российского права.- 2010. — №3. — С 20-26. 69. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. дис. … канди. юрид. наук. — М., 2011. – 35 с. 70. Потерякин Д.С. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве // Журнал российского права.- 2005. -№ 2. — С.90. 71. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: дисс. … канд. юрид. наук. — М., 2006. – 172 с. 72. Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве//Хозяйство и право – 2000. -№ 5. — С.77. 73. Садиков О.Н. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. — 1978. — №3. — С. 17. 74. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. — М. : Статут, 2008. – 922 с. 75. Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006. – 205 с. 76. Телюкина М. В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. — 2002. — №8. — С. 21. 77. Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007. – 247 с. 78. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. — 2007. — №5 – С. 25-30. 79. Фомина В.Е. Правовая природа договора долевого участия в строительстве / В.Е. Фомина // Юрист. — 2008. — № 2. — С. 15-20. 80. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консесуальные и реальные договоры в гражданском праве. – 2–е изд., испр. –М.: Статут, 2004. – 124 с. 81. Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика // Закон. — 2007. — №3. С. 118-127.

Судебная практика 82. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2003. — № 2. 83. Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 84. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4, 11 и 18 мая 2015г.) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 85. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006г. №78-В06-1 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 86. Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2015г. № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 87. Определение Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. № 78-В05-50 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 88. Определение Верховного Суда России от 31.10.2014 №305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 года [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 89. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013г. №20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан»// Российская газета. — 2013. — №145. 90. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.№17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Российская газета. — 2012. — №156. 91. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [Электронный ресурс] // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 7 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 92. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 11.01.2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [Электронный ресурс]// Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 3 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 93. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.05.2014 № 19318/13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2014. №9. 94. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 N 13239/12 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 95. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.03.2013 N 15510/12 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 96. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1996 г. № 1255/95 по делу № 38-4150-94 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 97. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 августа 1996 г. № 1620/96 по делу № 89/4 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 98. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июня 1997 г. № 5166/96 по делу № К1-3014/96 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 99. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 №15510/12 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 100. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12 101. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 № 13863/09 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 102. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 января 2011г. № 11680/10 // Вестник ВАС РФ. — 2011. — № 4. 103. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ» // Вестник ВАС РФ. — 2012. — №2. 104. Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 105. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 ноября 2009 г. № ВАС14590/09 по делу № А65-17914/2008-СГ5-28 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 106. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2011 г. № ВАС11404/10 по делу № А78-6232/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 107. Определение ВАС от 23 ноября 2009 г. № ВАС-14590/09 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 108. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2014 г. № ВАС8229/14 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 109. Определение ВАС РФ от 29.03.2011 № ВАС-3019/11 по делу № А79-2238/2010 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 110. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2015 г. № А38-62012/37-2005 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 111. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01 декабря 2010 г. по делу № А53-14887/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 112. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда от 05.03.2010 по делу № 07АП-36/10 по делу № А45-7250/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 113. Постановление ФАС Центрального округа от 20.10.2003 по делу №А36-54/10-03 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 114. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2000 №А56-12286/00 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 115. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 №Ф04/59436/А75-2004 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 116. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2004 № А05-1725/0376/4 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 117. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2004 № А05-1725/0376/4 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 118. Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 №Ф09-3104/03-ГК [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 119. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/02 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 120. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС ЦО от 28 мая 2010. [Электронный ресурс] // URL: . ru/www/recommendations/, доступ свободный. 121. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 122. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2012г. по делу № А-55-34343/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 123. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2012г. по делу № А09-4623/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 124. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2012г. по делу №А-46-14935/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 125. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2008г. № А43-22526/2007-42-452 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 126. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2011 г. № Ф03-3703/11 по делу № А59-3191/2010 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 127. Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07 мая 2009 г. № Ка-А40/3802-08 по делу № А40-51130/08-79-440 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 128. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05 февраля 2013 № Ф04-6695/2012 Дело N А03-6164/2012. [Электронный ресурс] // URL: , доступ свободный. 129. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2014 по делу № А63-6172/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 130. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2014 по делу № А63-6172/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 131. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 апреля 2012г. по делу № А794792/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 132. Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2012г. по делу № А414420/09 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 133. Постановление ФАС ЗСО от 13 сентября 2012 по делу №А46-14935/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 134. Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 29 августа 2011г. по делу № 33-3065/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 135. Определение Новосибирского областного суда от 21.07.2011 по делу № 335317/2011[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 136. Определение Липецкого областного суда от 13 июля 2011г. по делу № 332004/2011 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 137. Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1133/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 138. Определение Новосибирского областного суда от 17 января 2012г. по делу № 33-1467/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 139. Кассационное определение Томского областного суда от 23 ноября 2010г. по делу № 33-3510/2012 [Электронный ресурс] // URL: , доступ свободный. 140. Решение Арбитражного Суда Томской области от 28 июня 2013г. по делу А671683/2013 [Электронный ресурс] // URL: http://www.sudact.ru/arbitral/doc/MMhErrhfYBg1/, доступ свободный. 141. Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 08 августа 2012г. по делу № 33-1954 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 142. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 декабря 2014г. по делу №33-3540/2014 [Электронный ресурс]// URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/v01W1s6PFvQp/ (доступ свободный).

143. Апелляционное определение Судебной коллегии Томского областного суда от 06 декабря 2013г. по делу № 33-3715/2013 // [Электронный ресурс] // URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/Lvy2LdM4qno1/, доступ свободный. 144. Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19 февраля 2010г. по делу № 33-345/2010 [Электронный ресурс] // URL: , доступ свободный. 145. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 16 июля 2012г. по делу № 33-3739/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 146. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 августа 2012 по делу №33-16447/12 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 147. Апелляционное определение Томского областного суда от 21 сентября 2012 по делу № 33-2435/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 148. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 03.05.2012 по делу № 33-920/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 149. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24 апреля 2012 по делу №33-2935/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 150. Решение Арбитражного суда Белгородской области от 26 ноября 2009г. по делу № А08-5800/2009- 30 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 151. Определение Московского городского суда от 14 ноября 2013 по делу №4г/111756 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 152. Определение Московского городского суда от 17.08.2010 по делу № 33-25757 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 153. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 № 331267/2012 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 154. Решение Советского районного суда г. Томска от 21 апреля 2010г. № 21351/2010 [Электронный ресурс] // URL:http://www.sovetsky.tms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=638, доступ свободный. 155. Решение Кировского районного суда г. Томска от 22 декабря 2014г. по делу № 2-439/14 [Электронный ресурс]// URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/w0iWW4yXhfWj/, доступ свободный. 156. Решение Октябрьского суда г. Томска от 05.02.2016 по делу № 2-89/2016, 22927/2015 [Электронный ресурс] // URL: http:// , доступ свободный. 157. Решение Кировского районного суда г. Томска от 10 декабря 2015г. по делу № 2-2648/2015 [Электронный ресурс]// URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/9FyWOj2vJsL/, доступ свободный. 158. Решение Ленинского районного суда г. Томска от 11 декабря 2015г. по делу № 2–2340/2015 [Электронный ресурс] // URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/FEbhOcdjiUxH/, доступ свободный. 159. Решение Кировского районного суда г. Томска от 17 июня 2015г. по делу № 21581/2015 // [Электронный ресурс] // URL: http://www.kirovsky-tms.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=126006 2&delo_id=1540005&new=&text_number=1, доступ свободный. 160. Решение Кировского районного суда г. Томска от 11 октября 2013г. по делу № 2-2773/12 [Электронный ресурс] // URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/4uMBatlywvrt/, доступ свободный. 161. Решение Советского районного суда г. Томска от 06 апреля 2015г. по делу № 2875/2015 // [Электронный ресурс] // URL: , доступ свободный. 162. Решение Советского районного суда г. Томска от 26 апреля 2010г. по делу № 21036/2010 [Электронный ресурс] // URL: , доступ свободный. 163. Решение Советского районного суда г. Томска от 22 декабря 2011г. по делу №23030/2011 // [Электронный ресурс] // URL: , доступ свободный. 164. Решение Кировского районного суда г. Томск от 01.03.2013 по делу № 2-435/13 [Электронный ресурс] // URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/uOwLSz3AWEN1/, доступ свободный.

Электронные ресурсы 165. Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] // URL: www.rosreestr.ru/site/open-service/statistika-ianalitika/statisticheskaya-otchetnost/?clear_cache=Y, доступ свободный. 166. Городской портал «В Томске»: [Электронный ресурс] : URL: http:www.news.vtomske.ru/news/122947.html (дата обращения 28.04.2016).

167. РБК-Недвижимость: [Электронный ресурс] // URL: http://www.realty.rbc.ru/articles/27/01/2016/562949999405349.shtml, доступ свободный. 168. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) / под ред. В.В. Шарапова, [Электронный ресурс] / Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс», 2015 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 169. Официальный портал МО «Город Томск»: [Электронный ресурс] // URL: http://www.admin.tomsk.ru/docbase/regiondoc.nsf/url/GR201355, доступ свободный.

Приложение А

Количественные показатели проблемы «обманутые» по Томской области за 2011-2015гг.

Прогноз на 2016г.

26

Количество

20 домов

15 12

10 Количество

10 дольщиков,

7 тыс. чел.

5 3,5 3

2 1,3 1,2 0,9 0,5

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Приложение Б

Контрольно-надзорная деятельность в области долевого строительства по Томской области

Показатель 2013г. 2014г.

Застройщики долевого строительства 42 45

Строящиеся объекты долевого 113 104

строительства

Проведено плановых проверок 5 5

Анализ отчетности застройщиков 87 112

Возбуждено административных дел 92 115

Выдано предписаний 36 53

Вынесено постановлений 68 76

Наложено административных штрафов, 1370 2065

тыс. руб.

Рассмотрено обращений граждан 270 379

Приложение В

Перечень застройщиков, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и эмитентов облигаций — жилищных сертификатов (далее — застройщик), имеющих право в соответствии с действующим законодательством привлекать денежные средства граждан на строительство жилых помещений в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в

эксплуатацию (далее — многоквартирные дома), в порядке, установленном

законодательством о градостроительной деятельности на 2014г.

Местонахождение № Наименование застройщика (почтовый или Примечание п.п. (юридический и почтовый строительный адрес)

адрес, ОГРН) многоквартирного дома

Решение Рабочей группы по

13-14-15-ти этажное жилое вопросам защиты прав и

ООО «Мегаполисе» здание №7 (блоки Б,В,Г, законных интересов граждан 1 634034, Г. Томск, ул. Д), расположенное по участников долевого

Нахимова, д.11, ОГРН адресу: г. Томск, ул. Б. строительства на территории

1067017179184 Хмельницкого — пер. Томской области от

Степановский. 29.11.2013

Решение Рабочей группы по

12-ти этажное жилое

вопросам защиты прав и

здание (строительный №2)

законных интересов граждан с помещениями

участников долевого

общественного назначения,

строительства на территории

расположенное по адресу:

Томской области от

г. Томск, ул. 1-ая Рабочая,

29.11.2013

6/2,8,8д.

12-ти этажное жилое Решение Рабочей группы по

здание с одноэтажными вопросам защиты прав и

пристроенными законных интересов граждан помещениями участников долевого

общественного назначения строительства на территории

УМП и автостоянкой, Томской области от

«Томскстройзаказчик» расположенное по адресу:г. 29.11.2013 2 634029, г. Томск, ул. Томск, ул. Ивановского,

Гоголя, д. 12/1, ОГРН д.20 Решение Рабочей группы по

1027000864054 вопросам защиты прав и

18-этажное жилое здание

законных интересов граждан №6 со встроенной

участников долевого

автостоянкой по адресу: г.

строительства на территории

Томск, ул. Челюскинцев, 2

Томской области от

15.10.2014

Решение Рабочей группы по

вопросам защиты прав и

15-этажный жилой дом со

законных интересов граждан встроенно-пристроенными

участников долевого

автостоянками по адресу: г.

строительства на территории

Томск, ул. Щорса, 9/1

Томской области от

15.10.2014

Продолжение Приложениия В

Примечание № Наименование застройщика Местонахождение (почтовый

(юридический и почтовый или строительный адрес) п.п. адрес, ОГРН) многоквартирного дома

Решение Рабочей группы

по вопросам защиты прав

10-этажное жилое здание, и законных интересов

ООО «ЗКПД ТДСК»

расположенное по адресу: ЗАТО граждан — участников 3 634021, г. Томск, ул. Елизаровых,

Северск, г. Северск, ул. Калинина, долевого строительства на

д.79/1, ОГРН 1027000854066

д. 94 территории Томской

области от 29.11.2013

Решение Рабочей группы

по вопросам защиты прав

и законных интересов

ЗАО «ТОМ-ДОМ Томской 11,13-этажное жилое здание со граждан — участников

домостроительной компании» встроенными помещениями долевого строительства на

634021, г.Томск, ул.Елизаровых, многопрофильного учреждения территории Томской

79/1 ОГРН 1027000906460 народного образования по адресу: области от 15.10.2014

г. Томск, ул. Обручева,

16(строительный №9) в МКР №5

жилого района «Восточный»

Решение Рабочей группы

по вопросам защиты прав

ООО «Энергосберегающие Два 18-этажных жилых здания со и законных интересов

технологии» встроенными помещениями граждан — участников 5 634041, г.Томск, общественноадминистративного долевого строительства на

ул.Новгородская,37 ОГРН назначения и отдельно стоящей 2- территории Томской

1067017162827 этажной автостоянкой области от 15.10.2014

полуподземного типа по

ул.Елизаровых, 15 в г.Томске

Приложение Г

Список застройщиков банкротов

Процедура банкротства

Название № № Дела Внешнее Конкурсное

организации Наблюдение

управление производство

22.05.2015 до

20.11.2015.

ООО А671. 09.12.2014 Завершено

«Капиталивест» 7336/2014

14.04.2016

ООО 30.12.2014 до

А672. «ИмпериалСтро 30.04.2014 30.06.2016

1227/2014

йИнвест»

23.01.2014 до

ООО»СП А67- 23.07.2015, до 21.01.2016 3. 26.08.2013

«Рекон» 5248/2012 21.01.2016

15.12.2011 до

07.05.2015, до

А674. ООО «СУ-13» 02.09.2010 06.11.2015, до

4252/2010

10.05.2016

01.10.2015 до

А675. ООО «СУ-21» 12.05.2015 30.09.2015 01.04.2016, до

7098/2011

30.03.2017