Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.
Согласно ст.130 » Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.
Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.
Оценка — это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчёт того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.
Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода:
Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
1. Анализ ситуации на рынке офисной недвижимости
Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.
Основные методы оценки стоимости недвижимости
... стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов: Принципы, основанные на представлениях пользователя; Принципы, связанные ...
Класс А. Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города, в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем.
На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А 1», «А 2», «А 3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже).
Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.
Подкласс А 1:
- новое строительство (или возраст менее 3 лет);
- полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
- система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
- фальшполы и подвесные потолки;
- высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
- эффективная и рациональная планировка;
- наличие ресторана (или нескольких — в случае больших площадей), а также кафетерия;
- достаточное количество светлых окон, менее 20 % комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
- достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
- современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
- дублирование и резервирование основных систем;
- профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
- расположение в ЦАО.
Подкласс А 2:
- полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
- менее жесткие требования к расположению здания;
- допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
- несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.
В целом, подкласс «А 2» очень близок по характеристикам к подклассу «А 1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).
Бизнес-план строительной компании
... строительной организации и возможную прибыль. Зарегистрировать компанию и получить допуск СРО. Найти помещение под склад и офис. Сформировать штат. Приобрести оборудование и начать продвижение бизнеса. Строительные ... следующие виды услуг: возведение объекта; штукатурные, малярные, облицовочные работы; проектирование зданий и сооружений; выполнение определённых задач на крупных строительных объектах; ...
Подкласс А 3:
- реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
- менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
- допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
- менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.
Подкласс «А 3» близок к подклассу «А 2», но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).
Класс В. Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами экономкласса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода.
Класс С. Офисы класса «С» — это преимущественно здания советского времени постройки — различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).
В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы — офисы класса «С».
Методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости
... возможным. Цель курсовой работы –, Глава 1. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости 1.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости, Затратный подход —, Затратный подход — В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и ...
Класс D. Офисы класса «D» — своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.
В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».
В 2012 году прирост качественных офисных площадей на рынке офисной недвижимости Петербурга за 2012 году составил 9 % за счет ввода в эксплуатацию новых объектов. При этом доля вакантных площадей в классе А сократилась на 12,5 п.п., а в классе B — на 4,9 п.п., следует из аналитического отчета компании Knight Frank St-Petersburg. В течение 2012 года на рынке офисной недвижимости Петербурга было введено в эксплуатацию 152,6 тыс. кв.м офисных площадей. Прошедший год на рынке офисной недвижимости можно назвать стабильным и спокойным. Сделки по аренде равномерно распределены по всем кварталам с обычными паузами в периоды праздников и отпусков. Надо отметить, что наиболее активными арендаторами в 2012 г. были компании нефтегазового сектора и, традиционно, компании из сферы IT. Именно на их счету самые большие сделки. В прошедшем году начались арендные кампании в нескольких крупных объектах, а также были анонсированы новые проекты со сроками реализации в ближайшие три года. Особенно приятно отметить активизацию западных девелоперов: начаты новые проекты, возобновлены остановленные в кризис и продолжено строительство новых очередей уже существующих комплексов.
Эксперты полагают, что 2013 год будет активным и конкурентным в связи с вводом большого количества новых площадей.
Предложение.
Максимальный объем качественного предложения в функционирующих бизнес-центрах сосредоточен в Центральном районе города — более 250 тыс. кв.м. Далее следует Приморский район, где в последние 4-5 лет шло активное развитие офисной недвижимости. В Василеостровском и Петроградском районах сосредоточено более 200 тыс. кв.м офисных площадей в каждом. Следует отметить, что Московский район стал развиваться как деловой относительно недавно, в нем сосредоточено около 200 тыс. кв.м.
Спрос. По подсчетам экспертов, доля вакантных площадей в бизнес-центрах к концу 2012 году приблизилась к докризисным показателям. Значение показателя в классе А за год снизилось на 12,5 % по сравнению с аналогичным, зафиксированным в конце 2011 г., составив 6,8 % или 31,1 тыс. м 2 в абсолютном выражении. В классе В свободными остаются 73,2 тыс. м 2, что составляет 5,3 % об общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение — на 4,9 п.п.).
Коммерческие условия.
Арендные ставки на офисные помещения класса A варьировались в диапазоне от 310 до 780 долларов/ кв.м /год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В — от 230 до 680 долларов/ кв.м /год. Вместе с тем, в рамках действующих договоров индексация арендных ставок на офисные помещения, как правило, находится в диапазоне 8-10 %.
Прогноз. В текущем году аналитики ожидают существенное увеличение предложения на рынке — немногим более 320 тыс. кв.м. Большую часть нового предложения составят площади в бизнес-центрах класса А. Из наиболее крупных проектов следует отметить административно-деловой квартал «Невская Ратуша», Leader Tower, «Ренессанс Правда», «Технополис Пулково».
Исходные данные для выполнения работы:
Объект оценки: Адм.-быт. Корпус.
Группа капитальности: 2.
Этажность: 1.
Размеры здания по наружному обмеру, м: длина-90, ширина-18, высота-4.
Отраслевой индекс: 1,17.
Территориальный пояс: 6.
Темп роста цен на землю %/год: 15.
Ставки аренды Ар, $/м?/год: 600.
Коэффициент капитализации R, %: 12.
Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR: 0,15.
Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, k: 0,07.
Коэффициент, учитывающий прочие доходы, k: 1,2.
Год ввода в эксплуатацию — 1976. Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ?), составляют 15 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек. Среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t) составляет 2 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат: FE = 1900768,18 руб.
- налог — 2,2 % от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу, = 21859626,9 * 0,022 = 480911,79 руб.
- страховые платежи — 3 % от стоимости нового строительства здания на дату оценки = 30858546,4 * 0,03 = 925756,39 руб.
- прочие — $10/м?/год = 10 * 1620 * 1 * 30,5 = 494100 руб.
Переменные расходы составляют $80/м?/год: VE = 80 * 1620 * 1 * 30,5 = 3952800 руб.
За базисный уровень цен принимаются цены 1969 года.
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества. Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:
1. По данным сборников УПВС (прил. 2) подбирается и выписывается объект-аналог.
Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:
V = L * B * H, м?
V = 90 * 18 * 4 = 6480, м?
Где L — длина объекта оценки, м;
- B — ширина объекта оценки, м;
- H — высота объекта оценки, м.
2. Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен с учётом территориального пояса, в котором находится объект оценки C69 = 45,5 руб./м?.
3. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.
C69 = C69 *П К?, руб./м?
С 69 = 45,5 * 0,98 * 1,02 = 45,48 руб./м?.
К? — поправочных коэффициент по признакам:
- различие в группе капитальности;
- расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.
4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г.
BC69 = (ПП + КИ)69 = C69 * V, руб.
BC69 = 45,48 * 6480 = 294710,4 руб.
5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:
ВСД.о. = (ПП+КИ)Д.о. = (ПП+КИ)69 * И 84/69 * ИД.о./84 * (1+kКИ? /100) * (1+kПП /100) * (1+?H/100), руб.
ВСД.о. = 294710,4 * 1,118 * 65,04 * 1,15 * 1,12 * 1,118 = 30858546,4, руб.
Где И 84/69 — индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.
(11,8/100 + 1 = 1,118);
- ?H — сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (11,8 %);
Ставки налогов и сборов
|
1. На возведение временных зданий и сооружений |
2 % |
|
|
2. Зимнее удорожание |
3 % |
|
|
3. Отчисления на противопожарную безопасность |
0,5 % |
|
|
4. Охрана стройки силами строительной милиции |
1,8 % |
|
|
5. Страхование |
1,5 % |
|
|
6. Резерв средств на непредвиденные расходы |
3 % |
|
ИД.о./84 — индекс удорожания цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (63,06 + 60,82 + 71,23)/3 = 65,04.
|
Вид строительства |
З/пл. осн. раб. |
Экспл. машин |
Материалы с доставкой в среднем |
|
|
Кирпичные здания и сооружения |
63,06 |
60,82 |
71,23 |
|
kКИ? — коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.
kПП — коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя;
Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста:
ИН = ИУ + (ЭВ/ОЭЖ * (ВСД.о. — ИУ)), руб.
ИН = 491479,16 + (52/150 * (30858546,6-491479,16)) = 10586519,5,руб.
Где ИН — накопленный износ здания;
- ИУ — величина устранимого износа, руб.
Расчет величины устранимого износа
|
№п/п |
Вид работ |
Стоимость работ, руб. |
|
|
1 |
вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объёмом 350м?, возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250м? |
458*350+16088*2,5=200520 |
|
|
2 |
отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок |
11256/100*55=6190,8 |
|
|
3 |
отремонтировать 25 форточек |
3248/100*25=812 |
|
|
4 |
осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ |
184/100*725=1334 |
|
|
5 |
заменить 400 м плинтуса |
1120*4=4480 |
|
|
6 |
заново застеклить 225 м?моконных проёмов |
13260/100*225=29835 |
|
|
7 |
произвести ремонт рулонной кровли на 600 м? |
28646*6=171876 |
|
|
8 |
отремонтировать 30м лестниц |
2832/100*30=849,6 |
|
|
9 |
заменить 18 м поручней |
6792/100*18=1222,56 |
|
|
10 |
отремонтировать внутри помещений 300 м? штукатурки |
8036*3=24108 |
|
|
11 |
заменить 300м стальных трубопроводов водоснабжения и 172м отопления на отдельных участках |
192/2*472=45312 |
|
|
12 |
заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете |
24696/100*20=4939,2 |
|
|
Сумма |
ИУ = 491479,16 |
||
ЭВ — эффективный возраст здания, лет.
ЭВ = ДВ +15 = (2013-1976) + 15 = 52 года.
ДВ — действительный возраст здания, лет;
- ОЭЖ — общая экономическая жизнь здания, лет;
Стоимость здания с учетом накопленного износа:
СД.о. = ВСД.о. — ИН, руб.
СД.о. = 30858546,4-10586519,5 = 20272026,9, руб.
Оценка рыночной стоимости участка земли:
СЗ = SУч * ЦЗ, руб.
СЗ = 1620 * 995 = 1611900, руб.
Где SУч — площадь оцениваемого участка земли в м?:
- SУч = L * B = 90 * 18 = 1620 м?;
- ЦЗ — показатель удельной стоимости 1 м? земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м?
Корректировка на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта
|
Объект оценки |
Объекты-аналоги, проданные за последнее время |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|||
|
Цена |
1611900 |
9,6 |
9 |
8,7 |
11,7 |
7,8 |
|
|
Площадь |
1620 |
8000 |
5000 |
6500 |
7800 |
8200 |
|
|
Цена продажи за 1м? |
995 |
1200 |
1800 |
1338,5 |
1500 |
951,2 |
|
|
Условия рынка |
+4 % |
+6 % |
+3 % |
+1 % |
+10 % |
||
|
Корректировка на условия рынка |
48 |
108 |
40 |
15 |
95 |
||
|
Скорректированная цена продажи |
1248 |
1908 |
1378,5 |
1515 |
1046,2 |
||
|
Корректировка на местоположение |
— |
-5 % |
— |
-10 % |
— |
||
|
Скорректированная цена продажи |
1248 |
1812,6 |
1378,5 |
1363,5 |
1046,2 |
||
|
Корректировка на транспортную доставку |
-15 % |
+10 % |
— |
-5 % |
— |
||
|
Корректировка на условия зонирования |
— |
— |
+10 % |
— |
-5 % |
||
|
Итого скорректированная цена продажи |
1060,8 |
1993,86 |
1516,35 |
1295,3 |
993,89 |
||
Учитывая, что цены участка под застройку не изменяются в прямой зависимости от размеров, цену за 1 м? земли примем округлённо равной 995руб.
Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат:
РСЗП = ВСД.о. — ИН + СЗ, руб.
РСЗП = 30858546,4-10586519,5 + 1611900 =21883926,9,руб.
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
Реконструкция отчета о доходах
|
Показатель |
Обозначение, формула, расчет |
Результат расчета |
|
|
1. Потенциальный валовый доход от сдачи объекта оценки в аренду |
PGI = S1э * 0,8 * m * Ap * kr PGI = 1620 * 0,8 * 1 * 600 * 30,5 Где S1э — площадь одного этажа, м. S1э = L * B = 1620м?; 0,8 — коэффициент, учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;
|
23716800 |
|
|
2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы |
V + L = PGI *(kоб * tн / tо) + PGI * kL, V + L = 23716800 * 0,3/6 + 23716800 * 0,07 Где tо — общее число арендных периодов в течении рассматриваемого срока (1год);
|
2846016 |
|
|
3. Прочие доходы |
MI = PGI * (kMI — 1), MI = 23716800 * (1,2-1) Где kMI — коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью. |
4743360 |
|
|
4. Действительный валовый доход |
EGI = PGI — (V + L) + MI EGI = 23716800-2846016 + 4743360 |
25614144 |
|
|
5. Операционные расходы |
OE = FE + VE + RR OE = 1900768,18 + 3952800 + 3842121,6, Где FE — постоянные расходы VE — переменные расходы RR — расходы на замещение короткоживущих элементов здания, RR = kRR * EGI (kRR — коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения) |
9695689,78 |
|
|
Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении |
NOI = EGI — OE, NOI = 25614144-9695689,78 |
15918454,22 |
|
Оценка недвижимости методом прямой капитализации:
PCДП = NOI / R, руб.
PCДП = 15918454,22 / 0,12 = 132653785,17 руб.
Где R — коэффициент капитализации по данному типу недвижимости, %. оценка рыночная стоимость недвижимость
4. Согласование результатов оценки
PCO = PCЗП * 0,4 + PCДП * 0,6, руб.
PCO = 21883926,9 * 0,4 + 132653785,17 * 0,6 = 88345841,862, руб.
Заключение
В данной курсовой работе рассматривались для подхода:
- оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат;
- оценка рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода.
По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС=21883926,9; РС=132653785,17).
Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. В этом случае основными параметрами, влияющими на стоимость недвижимости являются: восстановительная стоимость здания, величина накопленного износа и рыночная стоимость участка земли. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.
В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС= 88345841,862 руб.).
В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.
Список используемой литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/kursovaya/otsenka-ryinochnoy-stoimosti-proizvodstvennyih-soorujeniy/
1. А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006. — 47с.
2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. — М.: ИНФРА-М, 1997. — 320с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В. Рутгайзера. — М.: Дело, 1998.
4. http://www.estateline.ru/news/171653/.
