Суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права, и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ) (постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 января 2010 г. N Ф09-1760/09ГК, от 14 августа 2010 г. N Ф09-1092/2010-ГК).
По другому делу ООО «Промсвязьмонтаж» обратилось в арбитражный суд к ОАО «Ювмонтажавтоматика» с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитут) помещениями трех туалетных и двух умывальных комнат, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса в г. Краснодаре.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 9 июня 2009 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Суд постановил, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута. Между тем при рассмотрении дела в кассационной инстанции выяснилось, что ответчик установил металлическую решетку, закрывающую доступ истца в помещения санузла, а 23 января 2009 г. официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты.
Отказывая в удовлетворении требований истца вновь, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 28 октября 2009 г. указал, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию в своей части здания1.
Как видно из данных примеров, допуск людей к помещениям общего пользования может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника таких помещений.
Полагаем, что это недопустимо. Помещения общего пользования предназначены для обслуживания нежилых помещений в нежилом здании, защиты публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в таком здании. Использование помещений общего пользования (туалетов, лестничных клеток, пожарных коридоров и выходов) отдельно или в качестве основных (например, размещение офиса на лестничной клетке или в пожарном коридоре) создаст препятствия при эксплуатации нежилых помещений в нежилом здании, а также будет угрожать публичным интересам в виде безопасности людей в здании.
Нежилые помещения в нежилом здании — это помещения основного назначения, в которых осуществляются функциональные процессы. При этом из нежилых помещений возможен прямой доступ к помещениям общего пользования в нежилом здании либо непосредственно к земельному участку, на котором расположено нежилое здание.
Соотношение понятий «здание (сооружение)» и «помещение ...
... понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Однако, с юридической точки зрения, существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют правового значения, поскольку ...
В отличие от нежилых помещений в нежилом здании нежилые помещения в многоквартирном доме не могут иметь прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме, поскольку, согласно требованиям строительных, санитарных правил и норм помещения общественного назначения (нежилые помещения), встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Кроме того, в соответствии с положениями, содержащимися в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, использование нежилого помещения не должно быть связано с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
По этой причине прямой доступ из нежилого помещения в многоквартирном доме возможен только к земельному участку, на котором расположен такой дом.
Нежилое помещение в нежилом здании или многоквартирном доме может состоять более чем из одного помещения, из которых часть помещений являются основными, предназначенными для непосредственного использования в производственных, общественных, административных и иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан, а часть — вспомогательными, предназначенными для обслуживания основных помещений1. В качестве примера следует назвать нежилое помещение, переведенное из жилого помещения (квартиры в многоквартирном доме, которая состоит из комнат и помещений вспомогательного использования).
На практике возможны и другие случаи наличия в составе нежилого помещения как основных помещений, так и помещений вспомогательного использования. Кроме того, не исключено, что нежилое помещение в нежилом здании может состоять только из одного или нескольких основных помещений (кабинеты, конторы, офисы) при отсутствии входящих в их состав помещений вспомогательного использования2. В законодательстве и литературе основные помещения в составе нежилого помещения в нежилом здании именуются нежилыми комнатами.
На основании изложенного понятие нежилого помещения в нежилом здании может быть сформулировано следующим образом: нежилым помещением в нежилом здании (многоквартирном доме) признается помещение в нежилом здании или многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в нежилом здании или к земельному участку, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), и состоящее из одной или нескольких нежилых комнат, а также при наличии помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания таких комнат.
Анализ законодательства и судебной практики показывает, что в качестве самостоятельного объекта прав следует рассматривать также часть нежилого помещения — несколько нежилых комнат.
Нежилая комната в нежилом доме или в нежилом помещении в нежилом здании (многоквартирном доме) является помещением основного назначения.
В связи с этим предлагаем ее определение сформулировать следующим образом: нежилой комнатой признается помещение, предназначенное для непосредственного использования в производственных, общественных, административных или иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан.
Дипломная работа 10 этажный дом
... с инженерными системами здания, алгоритм работ ы технических систем (средств) противопожарной защиты 8. 10 .1 Обоснование размещения ... 8.7 Сведения о категории здания, помещения, оборудования по признаку взрывоопасности 8.8 Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих ... 4.2.9 Вычисление прогиба панели приближенным мето дом 4.2. 10 Расчет панели по раскрытию трещин, нормальных к ...
На основании изложенного к видам нежилого помещения следует отнести:
1) нежилой дом, часть нежилого дома;
2) нежилое помещение в нежилом здании (многоквартирном доме), часть нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме);
3) нежилую комнату.
Их определения предлагаю сформулировать следующим образом:
- нежилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких нежилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания нежилых комнат в таком здании;
- частью нежилого дома признаются несколько нежилых комнат в таком доме;
- нежилым помещением в нежилом здании (многоквартирном доме) признается помещение в нежилом здании или многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в нежилом здании или к земельному участку, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), и состоящее из одной или нескольких нежилых комнат, а также при наличии помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания таких комнат;
- частью нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме) признается несколько нежилых комнат в таком помещении;
- нежилой комнатой признается помещение, предназначенное для непосредственного использования в производственных, общественных, административных или иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан.
Полагаем, что сформулированные определения понятий видов нежилого помещения помогут в решении вопросов, связанных с квалификацией объектов материальной действительности в том или ином случае в качестве нежилых помещений и самостоятельных объектов прав.
Глава 2. Проблема реализации договора аренды нежилых помещений
2.1. Проблемы аренды нежилого помещения в строящемся или реконструируемом здании
Одним из сложных вопросов в практике применения норм о договоре аренды является способ согласования объекта аренды — нежилого помещения в строящемся или реконструируемом здании, так как данное помещение либо еще не существует (при строительстве), либо находится в процессе изменения (при реконструкции) и возникает риск признания договора незаключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
При аренде нежилых помещений сторонам необходимо согласовать помещение, подлежащее передаче арендатору. В случае если сторонами заключается договор аренды нежилого помещения на срок более года, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ и Информационного письма ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 он подлежит государственной регистрации и заключается в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона при регистрации договора аренды необходимо представить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, которые
... эффекта, целью договора участия в долевом строительстве возникновение права собственности у участников долевого строительства на объекты долевого строительства. СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты ... Н.А. Балашовой, А.В. Тюриной, В.Е. Фоминой, Е.Н. Горбуновой. Структура дипломной работы обусловлена обозначенными целями и задачами исследования и состоит ...
Будущий собственник объекта не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.
Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения на срок более года объект аренды определяется в документах БТИ в виде приложений к договору копий поэтажных планов и экспликаций. Определенность объекта аренды в таком договоре становится ясна.
Действующее законодательство не устанавливает специальных требований к согласованию объекта аренды — нежилого помещения, в случае если договор аренды заключается на срок менее года1.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Словарь Ожегова растолковывает слово «определенный» как «ясный, не допускающий сомнений».
Следовательно, в договоре аренды необходимо указывать такие данные нежилого помещения, чтобы не было сомнений, какое именно нежилое помещение имеет право требовать арендатор. Если из согласованного сторонами договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года, возможно установление вида недвижимого имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзя признать договор аренды незаключенным.
В договоре аренды должны быть обязательно указаны:
- адрес местонахождения здания;
- литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
- этаж, на котором находится нежилое помещение;
- площадь нежилого помещения;
- номер помещения и комнаты.
Кроме того, границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно в цвете), а сам объект заштрихован.
Как правило, при желании сторон договориться об аренде помещения в строящемся здании стороны заключают предварительный договор аренды. В соответствии со ст. 429 ГК РФ при заключении предварительного договора аренды стороны обязаны согласовать все существенные условия основного договора, поэтому для соблюдения п. 3 ст. 607 ГК РФ при заключении предварительного договора стороны согласуют помещение, как правило, на проектной документации, на строительных планах.
Возникает вопрос о действительности таких сделок. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.
Интересна позиция суда, высказанная в Постановлении ФАС МО от 24.04.2011 N КГ-А41/3101-11. Между арендодателем и арендатором было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости. Арендатор подал иск о признании соглашения незаключенным в связи с тем, что оно являлось предварительным договором аренды, в котором не определены все существенные условия.
Договор аренды зданий и сооружений
... применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений. Проблемным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они все же не подпадают ... идентифицировать объект и определить его состояние. На ряду с этим, Гражданским кодексом предусмотрена возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога ...
Арендатор обосновал свою позицию тем, что для заключения предварительного договора необходимо согласование существенных условий основного договора аренды, а в указанном соглашении объект аренды не согласован надлежащим образом. Согласование объекта аренды в виде плана помещения к договору с условным номером не является надлежащим.
В связи с тем, что в соглашении имеется ссылка на подписанный договор аренды, являющийся приложением к соглашению, и в договоре индивидуализирован подлежащий передаче в аренду объект с приложением плана, суд кассационной инстанции счел вывод судов о согласованности всех существенных условий предварительного договора обоснованным.
Однако, как установлено судами и не оспаривается сторонами, арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения (это следует из условий оспариваемого соглашения)1.
Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды — обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод: арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
В последнее время распространена практика приобретения компаниями старых зданий, непригодных для полноценного использования, в которых после приобретения проводят ремонт или реконструкцию, в результате чего в здании изменяется расположение помещений.
Процедура согласования изменений планировки здания занимает длительное время, а собственник и потенциальные арендаторы готовы заключать договоры аренды до окончания процедуры согласования всех документов. В документах БТИ собственника реконструируемого объекта указаны данные о старых планировках, которые не совпадают с фактическим состоянием помещений. Каким образом стороны должны согласовывать нежилое помещение в договоре аренды, учитывая расхождение между планами БТИ и фактическим расположением нежилых помещений?
В договоре аренды указываются:
- данные здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
- этаж, на котором расположено помещение в здании;
- площадь помещения.
В целях исключения споров об объекте аренды нежилого помещения целесообразно согласовывать объект аренды — нежилое помещение в документах БТИ.
Графически помещение может быть согласовано на планах БТИ путем указания границ передаваемого помещения. При этом вероятно, что границы фактически передаваемого объекта будут пересекать части помещений, указанных в БТИ. Представляется возможным графически указать помещение на проектной документации, что будет соответствовать фактической ситуации. Согласование помещения таким образом не должно являться ненадлежащим согласованием объекта аренды. При согласовании объекта аренды не на планах БТИ целесообразно проводить обмеры площади согласовываемого помещения и фиксировать проведенные обмеры актом, подписанным уполномоченными представителями сторон.
Приведем пример из судебной практики автора. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаключенным краткосрочного (на срок менее года) договора аренды на том основании, что в договоре аренды не указаны данные, необходимые для признания договора аренды заключенным: отсутствуют номера помещений, комнат, помещение согласовано не на планах БТИ.
Финансирование и совершенствование системы образования Российской Федерации
... имеются ссылки в основной части работы. 1. Финансирование образования в РФ 1.1 Теоретические основы финансирования образования – как отрасли социальной сферы Развитие системы образования в Российской Федерации является одной из первоочередных ...
Список используемых источников и литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/kursovaya/nejilyie-zdaniya/
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации 12.12.1993 г. // Российская газета. –– 2009.–– 21 января.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.94 N 51-Ф. Часть первая // СЗ РФ.–– 1994.–– N 32.––– Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г. Часть вторая // СЗ РФ.— 1996.— № 5.— Ст. 410
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23 октября 2002 г. // СЗ РФ.— 2002.— № 46.— Ст. 4532
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета. 2001.-29 декабря
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 // СЗ РФ. 2001.-№44.
7. Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997.- № 30.
Материалы практики
8. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1996. — №5.
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. –– 1997. –– №2.
10. Постановление ФАС МО от 24.04.2011 N КГ-А41/3101-11.
11. Судебная практика Арбитражного суда Новосибирской области за период 2010-2012 гг.
Научная и учебная литература
[Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/kursovaya/nejilyie-zdaniya/
12. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2012.
13. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2011. N 1. С. 45-50
14. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2010. N 2. С. 14.
15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 2012. N 10. С. 113.
16. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. N 12. С. 14.
17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2011.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. М., 2011.
19. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2010. N 11. С. 39-44.
20. Оленин А. Правовое регулирование арендных отношений // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2010. № 38-40. С.11-13.
21. Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. N 4. С. 27.
22. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2011.
23. Пиджаков А.Ю., Нечуйкина Е.В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2009. N 2. С. 47
24. Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. N 6. С. 3
Инновации и инновационная деятельность в Российской Федерации
... в каждом государстве, хотя и преследует одну и ту же цель: стимулирование инновационной активности и развитие научно-технического потенциала. Целью написания курсовой работы является изучение инноваций и инновационной деятельности в Российской Федерации. В работе для ...
25. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учеб.-практ. пособие. М., 2011.
26. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2010. N 8. С. 91.
27. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дисс. … к.ю.н.: М., 2006.
28. Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дисс. … к.ю.н.: М., 2006.
29. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2013. N 3. С. 40-41.
30. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2011.
