Он включает все материальные свойства под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленной к земле. «В соответствии с земельным законодательством все виды земель, домов, фабрик, фабрик, магазинов, всевозможных зданий и пустующих дворов, а также железные дороги признаются недвижимым имуществом. «Все вышеприведенные определения относятся к земле и всему, что с ней неразрывно связано. Но необходимо уточнить суть понятия« недвижимость ». Под недвижимостью понимается материальный объект, созданный природой (землей) или руками человека (зданиями, сооружениями), то есть учитывает физическую природу имущества.
Оценка недвижимости
Задача владельца — войти в рыночную среду, предложить квартиру по цене, адекватной запрашиваемой для аналогичной недвижимости. Для этого необходимо оценить доступную недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы, когда квартира выставлена на продажу. Оценка недвижимости очень важна, включая оценку недвижимости под залог, оценку жилья для ипотечного кредитования, оценку имущества и получение кредитов под залог. Оценка недвижимости необходима, когда дело решается судом и когда заключено ипотечное соглашение или любой кредит обеспечен недвижимостью.
Оценка недвижимости требует специального образования, обучения и опыта и, следовательно, проводится профессионалом, который имеет соответствующую лицензию. Смысл оценки заключается в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. В конце концов, цена недвижимости может расти или падать в зависимости от различных рыночных условий и обстоятельств. В этой работе студент выступает в качестве оценщика. Оценщик может оценить несколько типов стоимости.
Каждая оценка основана на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен определить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичной недвижимости. В этом случае необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. Отчет об оценке должен обязательно включать описание района, описание самого имущества (квартиры), фотографии объекта и расчеты его стоимости. Оценка недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.
Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и инвестиции. Люди, у которых нет собственного жилья, как правило, приобретают его, а те, у кого оно уже есть и у кого достаточно денег для его приобретения, хотят жить в более комфортных условиях и покупать более дорогое и современное жилье. Поскольку рынок жилья сейчас очень развит, невозможно провести практически любую операцию без оценки недвижимости и стоимости.
Основные методы оценки стоимости недвижимости
... методы оценки стоимости недвижимости. Задачей данной работы является определение сущности и основных признаков недвижимости, характеризовать основные методы оценки недвижимости. 1. Сущность и основные признаки недвижимости 1 Понятие и основные признаки недвижимости Деление имущества ...
Оценка недвижимости — процесс определения рыночной стоимости имущества или индивидуальных прав в отношении оцениваемого имущества. Оценка недвижимости включает в себя: определение стоимости прав собственности или других прав, например, прав аренды, прав пользования. В отношении различных объектов недвижимости.
К основным законодательным актам Российской Федерации, на основании которых оценивается рыночная стоимость недвижимости и иного имущества юридических и физических лиц, относятся:
- Указ № 285 от 11 апреля 01 года «Положение о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Решение № 519 от 6 июля 01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;
- Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведения расчетов для определения стоимости коммерческой недвижимости.
Задачами курсовой работы являются: изучение подходов сравнительных, дорогостоящих и прибыльных методов оценки недвижимости.
Постановка задачи оценки
Этап включает в себя следующую последовательность действий:
- Объект оценки идентифицирован и описан.
Идентификация оцениваемого объекта должна включать следующую информацию: функциональное назначение здания (определяется после анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), площадь расположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).
Описание здания: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).
Описан земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов.
- установлены предполагаемые права собственности. Объекты недвижимости могут иметь разные правовые режимы (собственность, аренда), Каждый из которых будет иметь разную стоимость;
- указывается дата оценки (дата оценки (день, месяц, год) 4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость подвергается различным сделкам. Оценка всегда производится для какой-либо конкретной цели (купля-продажа, залог, расчет налога, страхование);
- определяется тип оцениваемой стоимости, который соответствует цели оценки. Одно и то же свойство может иметь несколько различных типов значений. Во избежание неверного толкования результатов оценки следует указать предполагаемый тип значения;
- отражены другие условия оценки.
Предполагаемая недвижимость представляет собой склад общей площадью 700 кв. м. Объект расположен в Удмуртской Республике, в городе Ижевск, Пойма-13.
Оценка эффективности использования основных фондов (средств) предприятия
... курсовой работы работы является исследование вопросов, связанных с оценкой эффективности использования основных производственных средств и выявлением резервного роста эффективности их использования. Для достижения намеченной цели необходимо решить следующие задачи: изучить сущность основных средств; определить методы оценки основных фондов; ...
Общая площадь участка, на котором расположен объект, составляет 720 кв. м: из них 97,2% занято зданием (700 кв. м), 2,8% (20 кв. м) — на асфальтобетонном покрытии. Одноэтажное здание расположено на окраине города, рядом с проезжей частью. Несущая способность почв средняя.
S участок = 720 кв. М
S объект = 20 кв. М
Имущество находится в собственности организации ООО «Доля» на основании договора о передаче в уставный капитал одного из учредителей компании. Объект находится в праве собственности. Дата оценки недвижимости 19.02.2014. Конечная цель оценки этой недвижимости — продажа. Для этого определяют рыночную стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В соответствии с Международными стандартами оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование объекта оценки, которое должно соответствовать следующим критериям: быть физически возможным, юридически приемлемым, финансово обоснованным и обеспечивать Наибольший экономический эффект.
На практике анализ оптимального использования определяется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:
- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
- быть юридически допустимым, то есть срок и форма предполагаемого использования не должны подвергаться юридическим ограничениям, существующим или потенциальным;
- быть финансово обоснованным, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или превышающий сумму операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- быть в качестве эффективной , как это возможно, т.е. имеют самую высокую производительность среди вариантов использования, вероятность которых подтверждается рынком.
Для недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:
- Анализ местоположения, окрестностей, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района размещения.
- Анализ рынка и его сегментов, относящихся к исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.
- Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка
- Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.
- Рассмотрение различных применений исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.
- Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов).
26 стр., 12828 слов
Методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости
... возможным. Цель курсовой работы –, Глава 1. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости 1.1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости, Затратный подход —, Затратный подход — В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания ...
Прогноз доходов (арендные ставки).
Позиционирование объекта.
- Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.
- Заключение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.
Оцениваемая недвижимость находится недалеко от крупнейшей точки продажи строительных материалов, что способствует привлечению большого количества арендаторов.
Определение стоимости здания при различных подходах к оценке недвижимости
Традиционные подходы к определению стоимости недвижимости являются дорогостоящими, сравнительными и прибыльными. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три разных значения стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется общее значение стоимости.
Использование дорогостоящего подхода
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его текущем состоянии или для воспроизведения его потребительских свойств, вместе с рыночной стоимостью земли, на которой находится объект, являются приемлемое руководство для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода заключается в понимании оценщиком разницы между стоимостью замещения (стоимостью воспроизведения) объекта и стоимостью замещения. Стоимость замещения (стоимость воспроизведения) определяется затратами в действующих ценах на построение точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с таким же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости замещения воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, что и у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта, который имеет предполагаемую эквивалентную полезность, но построен в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, стоимость замещения выражается как стоимость воспроизведения точной копии объекта, а стоимость замещения — как стоимость создания современного объекта — аналога.
Граница между стоимостью замещения объекта и стоимостью его замены всегда произвольна, и оценщик в каждом конкретном случае должен решить проблему выбора того или иного типа оценки в зависимости от условий применения стоимостного подхода.
Оценка стоимости зданий и сооружений
... стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа. Расчет стоимости объекта недвижимости, как сумму стоимости земельного участка и остаточной стоимости Корректировка стоимости объекта недвижимости на: Стоимость ... -изыскательские работы; ! оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги; ! расходы на финансирование за ...
Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.
Ресурсный метод основан на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, затрат на оплату труда, дорогостоящей эксплуатации машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчиков и других работ и расходов.
Рассчитаем сумму общей амортизации.
Амортизация = физическая + функциональная + внешняя
Функциональный износ = 10%
Внешний износ = 5%
Расчет функционального износа.
1) пожизненный метод
2) По компонентам
Пожизненный метод:
Фактический возраст / экономическая жизнь 100%
26/100100% = 26
ПВА структурных элементов = ПВА * УФ структурные элементы
ПВА структурных элементов = 1298439,09 * 35% = 454453,7
Одноразовый физический износ = PVA элементов конструкции * Износ элементов конструкции
Одноразовый физический износ = 454453,7 * 4% = 18178,1
Остаточная стоимость PVA = PVA конструктивных элементов. Одноразовый физический износ
Остаточная стоимость ПВА = 454453,7-18178,1 = 436275,6
Норма амортизации = Фактическая жизнь / Стандартная экономическая жизнь * 100
Скорость износа = 26/100 * 100 = 26
Фатальный физический износ = Остаточная стоимость ПВА * Скорость износа
Смертельный физический износ = 436275,6 * 26% = 113431,6
Общий физический износ = постоянный физический износ + смертельный физический износ
Общий физический износ = 18178,1 + 113431,6 = 131609,7
Расчет общей амортизации:
Рассчитайте коэффициент износа: общая FI / PVA100%
529942,1 / 1298439,09100% = 40,8%
Общий износ = физический + функциональный + внешний
40,8% + 10% + 5% = 55,8%
Общая амортизация в рублях. ПВА
- Износ / 100%
1298439,09,85% / 100% = 724529,01
Остаточная стоимость: PVA — Общая амортизация
1298439,09 — 724529,01 = 573910,1
Стоимость земли: Площадь
- Стоимость 1 кв. М земли
Средняя стоимость 1 кв. м в городе стоит 10500 р.
10500700 = 7350000
Рыночная стоимость: остаточная стоимость + стоимость земли
573910,1 + 7350000 = 7923910,1 с.
Использование сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основан на прямом сравнении оцениваемого имущества с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр для продажи. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую типичный покупатель платит за объект аналогичного качества и полезности.
Рыночный подход наиболее актуален для объектов недвижимости, для которых имеется достаточное количество информации о последних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость недоступна на рынке сбыта, рыночный подход неприемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого имущества от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода следует использовать достоверную и полную информацию о сделках купли-продажи. Как правило, для прибыльных объектов этот метод устанавливает только диапазон вероятной стоимости, поскольку экономические характеристики определяющих стоимость объектов являются коммерческой тайной в современных условиях.
Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта производственного ...
... производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости. Оценка ...
Использование доходного подхода, Доходный подход
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае поступления денежных потоков от него, моделируя характерные особенности их дохода.
Метод DDP позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящей из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета DDP требуются следующие данные:
- продолжительность прогнозируемого периода
- прогнозы движения денежных средств, включая обращения,
- учетная ставка.
Определение периода прогноза зависит от количества информации, достаточного для долгосрочных прогнозов. Для России типичным значением будет период 3-5 лет. Это реальное время, на которое можно сделать разумный прогноз.
Прогнозирование денежных потоков, включая возврат, требует:
- тщательный анализ, основанный на финансовой отчетности, представленной клиентом о доходах и расходах от имущества за ретроспективный период,
- изучение современного состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,
- прогноз доходов и расходов на основе восстановленного отчета о прибылях и убытках.
Ставка дисконтирования, Стоимость обращения может быть спрогнозирована с использованием:
- цена назначения,
- делая предположения относительно изменений в стоимости недвижимости в течение срока владения,
- капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием показателя капитализации.
Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания. Этот принцип гласит, что типичный инвестор или покупатель покупает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод, или, другими словами, показывает стоимость текущей стоимости будущих денежных поступлений с определенной ставкой дохода.
Анализ рыночной стоимости склада
Аренда земли = 1000 * 12 = 12000
Страхование имущества = остаточная стоимость * ставка налога / 100
Страхование объекта = 573910,2 * 0,03% / 100 = 172,2
Страхование объекта на год = 172,2 * 12 = 2066,4
Другие = 2% * аренда земли
Другие = 2% * 12000 = 240
Всего = Аренда земли + Страхование объекта + Другое
Итого = 12000 + 2066,4 + 240 = 14306,4
Расходы на управление = 3% * ПВД
Управленческие расходы = 3% * 4200000 = 126000
Зарплата = 5% * ПВД
Зарплата = 5% * 4 200 000 = 210 000
Коммунальные услуги = Стоимость отопления + Вода + Электричество
Стоимость системы отопления = S * стоимость 1м2 * 7 мес.
Расходы на отопление = 700 * 4,8 * 7 = 23520
Водоснабжение = расходы * стоимость 1м2 * 12 месяцев.
Водоснабжение = 10 * 17 * 12 = 2040
Электричество = количество дней * средняя потребность * цена
Электричество = 360 * 80% * 3,4 = 979,2
Коммунальные услуги = 23520 + 2040 + 979,2 = 26539,2
Расходы на уборку = 1% * DVD
Расходы на уборку = 1% * 3 738 000 = 37 380
Расходы на техническое обслуживание = 2% * ПВД
Расходы на техническое обслуживание = 2% * 4200000 = 8400
Итого = Расходы на управление + Зарплата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на техническое обслуживание
Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости
... расходы на эксплуатацию -- определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных ... укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного ...
Итого = 126000 + 210 000 + 26539,2 + 8400 = 483919,2
Стоимость быстро изнашиваемых предметов = стоимость недолговечных предметов
Стоимость изнашиваемых частей = 38953,2 + 259687,8 + 38953,2 + 129843,9 = 467438,1
Уровень дохода инвестора = 12% * Стоимость ношения элементов
Уровень дохода инвесторов = 12% * 467 438,1 = 56 092,6
Итого = Стоимость ношения элементов + Доход
Итого = 467 438,1 + 56092,6 = 523530,6
Общие операционные расходы = Всего1 + Всего2 + Всего3
Общие операционные расходы = 14306,4 + 483919,2 + 523530,6 = 1021756,2
Вывод
В данной курсовой работе, выступая в качестве оценщика, мы провели работы по оценке склада, расположенного в Республике Башкортостан. Нашей целью было определить рыночную стоимость недвижимости, используя три подхода: выгодный, сравнительный и дорогостоящий.
Полученная стоимость является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продаваться по этой цене на открытом рынке.
При отображении общей стоимости затрат мы руководствовались объемом информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и, суммируя все полученные коэффициенты, мы определяли рыночную стоимость объекта недвижимости.
Таким образом, рыночная стоимость недвижимости (склада) округляется до 13 400 000 руб.
