Финансовая модель инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в г.Москва

метки: Инвестиционный, Строительство, Проект, Торговый, Центр, Компания, Работа, Разработка

Актуальность, цели и задачи данной дипломной работы определяются следующими положениями.

Развитие современной российской экономики характеризуется применением техники моделирования на всех уровнях. В общем смысле «моделирование» означает осуществление абстрактных экспериментов, позволяющих исследо­вать эволюцию сложных явлений, в которых действует большое число экспликативных факторов, а также возможны некоторые случайные события. Методы моделирования применялись ранее прежде всего при решении проб­лем управления; моделирование уже в течение более десятка лет применяется в экономике и управлении организацией, где оно позволяет, помимо всего прочего, лучше предвидеть воздействие той или иной политики на основополагающие явления и процессы. Поскольку явления коммерческой деятельности предприятия могут быть представлены их количественными характеристиками, следовательно, задача создания модели состоит в том, чтобы придать математическое выражение взаимосвязям и соотношениям этих величин, называемых переменными. Численное выражение этих связей может, разумеется, определяться на основе данных, полученных путем уже состоявшихся наблюдений. Значение модели состоит в том, что она позволяет на основе известных или выборочно задаваемых значений переменных (экзогенных) получить в результате решения системы уравнений зна­чения остальных переменных (называемых эндогенными).

Как известно, информированность о состоянии, действиях отдельных элементов рынка влияет на эффективность принимаемых экономических решений, обусловливает необходимость и целесообразность построения моделей, которые могут оказать неоценимую помощь, иллюстрируя экономический анализ. Построенные модели иллюстрируют, что рекомендации проведенного аналитиком экономического анализа более соответствуют объективным условиям принятия решений. При этом математическая формулировка является удачной базой для принятия управленческих решений в сфере деятельности той или иной компании.

В настоящее время процессы принятия решений в экономике опираются на достаточно широкий круг экономико-математических методов. Ни одно более или менее серьезное решение, затрагивающее управление деятельностью отраслей или предприятий, распределение ресурсов, выбор наилучшего варианта развития, изучение рыночной конъюнктуры, прогнозирование, планирование и т.п., не осуществляется без предварительного математического моделирования конкретного процесса или его частей.

Указанными положениями обусловлена актуальность выбранной темы дипломной работы.

Технология разработки и реализации управленческих решений

... отводится разработке и реализации обоснованных управленческих решений. Целью данной курсовой работы является изучение технологии разработки и реализации управленческих решений. В рамках данной работы будут решены следующие задачи: изучить организацию процесса разработки управленческого решения; обеспечить информацию процесса принятия управленческих решений; выявить ...

Теоретической и методической основой данной дипломной работы явились зарубежные и отечественные литературные источники, курсы лекций преподавателей Школы финансового менеджмента Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по управлению проектами, бизнес-планированию, инвестиционному и финансово- экономическому анализу, стратегическому менеджменту и маркетингу, управлению стоимостью компаний.

Информационной базой явились достоверные данные первичного учета и отчетности ООО «АртекСтройХолдинг», материалы экспертных оценок и обзоров рынка нежилой недвижимости и торговых площадей г. Москвы, прогнозы маркетинговых и консалтинговых компаний.

Целью данной дипломной работы является внесение предложений по оптимизации одной из существующих финансовых моделей инвестиционного проекта на примере разработки проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Юго-Западном Административном округе г. Москва (район Северное Бутово).

Указанная цель работа достигается путем решения ряда взаимосвязанных задач:

• проанализировать конкурентную ситуацию в отрасли строительства торговых и торгово-развлекательных комплексов в г. Москва;
• провести исследование рынка нежилых помещений в г. Москва;
• проанализировать местоположение торгово-развлекательного комплекса с точки зрения ожидаемой экономической эффективности проекта;
• осуществить разработку финансовой модели инвестиционного проекта;
• указать на особенности разработки финансовой модели инвестиционного проекта торгово-развлекательного центра;
• сделать обобщающие выводы и рекомендации по проделанной работе.

В соответствии с последовательным выполнением поставленных задач выстроена структура данной дипломной работы. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка используемой литературы.

Конечный результат разработки проекта – формулировка выводов и рекомендаций по осуществлению инвестиционного проекта.

Глава 1. Аналитическая часть

1.1. Анализ конкурентной ситуации в отрасли

Сравнительная молодость российской рыночной экономики (по сравнению с большинством западных стран) порождает особенности, которые трудно понять, если ограничиться стандартными схемами из базовых учебников по экономике, менеджменту и управлению предприятиями. Здесь нужно, образно выражаясь, «копать глубже», обращаясь к серьезным работам по теории развития организаций. И тогда мы найдем, что едва ли не решающим обстоятельством, определяющим сегодняшний стиль и текущие проблемы российского управления малыми предприятиями, является то, что оно очень молодо. Говоря другими словами, в России в настоящее время велик процент еще юных компаний. А специфика недавно созданной организации проявляется не только в отсутствии опыта или неустойчивости положения на рынке, но и в наборе «барьеров», которые должны преодолеть компании, чтобы продолжить рост. Одним из таких «барьеров» может являться непонимание сущности конкурентной ситуации и неумелое пользование теми преимуществами, которые она может дать компании.

Считается, что наиболее точное определение конкуренции дано А.Ю. Юдановым: Рыночной конкуренцией называется борьба фирм за ограниченный объем платежеспособного спроса потребителей, ведущаяся фирмами на доступных им сегментах рынка.

Концепция торгово-развлекательного комплекса должна быть физически реализуемой, юридически разрешенной и экономически оправданной, и при этом учитывать:

• особенности существующего участка;
• потенциал местоположения;
• рыночный спрос;
• конкуренцию.

Из многочисленных типов конкурентов в отношении торгово-развлекательного комплекса в Северном Бутово следует выделить три типа:

1. крупномасштабные торговые центры, в торговой зоне которых расположен участок

2. специализированные торговые центры, в торговой зоне которых расположен участок

3. локальные конкуренты, расположенные в районе Северное Бутово.

Кроме того, необходимо различать существующую и будущую конкуренцию. Существующие и будущие конкуренты указанных типов и будут оказывать наибольшее конкурентное влияние на торгово-развлекательный комплекс.

Среди существующих конкурентов достаточно много объектов трех указанных типов, в том числе:

• «Мега-1»
• «Рамстор – Каширское шоссе»
• «Твой дом»
• «Вэймарт»
• «Глобал Сити»
• «Электронный рай»
• и ряд других.

На рисунке 1 обозначены объекты, расположенные на (или вблизи от) МКАД. На этом же рисунке для наглядности обозначена зона 20-минутной транспортной доступности.

Рисунок 1., Таблица 1.

Характеристики указанных конкурентов

№	Наименование	Общая площадь	Арендная площадь	Якорные арендаторы	Этаж-ность	Парковка
		кв.м.	кв.м.			м/мест
1	Вэймарт	35000	32000	Спортмастер, М-Видео, Старик Хотабыч, Седьмой континент, Вещь, ТвойДоДыр	3	1200
2	Твой дом	30000	18000	Тати, Модный базар, Каро-фильм	2	200
3	Рамстор – Каширское шоссе	30000	19000	Рамстор, Каро-фильм	3	2100
4	Мега	150000	н/д	IKEA, гипермаркет Auchan	3	н/д

Влияние конкурентов на торговые обороты и арендные ставки невозможно рассчитать без специальных исследований, однако их масштабы, расположение и состав арендаторов накладывают ограничения на рассматриваемый объект (торгово-развлекательный комплекс).

В частности близость «Меги» делает нецелесообразным размещение в торговом центре обуви и одежды, за исключением повседневной и спортивной. Наличие такого конкурента как «Твой дом» накладывает ограничения на некоторые группы товаров для дома, мебели и отделочных материалов, если для соответствующих арендаторов будет необходим большой размер торговой зоны.

На представление других товаров и услуг в торговом центре данные конкуренты не оказывают значительного влияния.

Необходимо иметь в виду, что в ближайшие 3-5 лет ожидается существенный рост конкуренции среди торговых центров всех типов. В связи с развитие больших участков и выход на рынок Москвы ранее не представленных международных торговых операторов будет увеличиваться конкурентное давление со стороны крупных объектов, расположенных вдоль МКАД.

Однако, если на сегодняшний день незначительно влияние локальных конкурентов, то будущие конкуренты могут оказать серьезное давление. В частности, имеется информация о планах развития в жилых массивах района Северное Бутово физкультурно-оздоровительных и развлекательных объектов. В силу особенностей местоположения эти объекты могут доминировать над рассматриваемым торгово-развлекательным комплексом (с точки зрения потребительских привычек и поведения развлекательные объекты, расположенные в центре района, обладают преимуществами перед теми, что расположены на окраине).

Следовательно, нежелательно привлечение в качестве арендаторов торгового центра операторов развлечений и физкультурно-оздоровительных предприятий. Либо, наоборот, эти функции должны быть очень сильно развиты.

1.2. Обзор рынка нежилых помещений г. Москва

В настоящее время в Москве предлагаются к аренде сотни объектов, которые по общепринятой классификации можно относить к «международным» классам А и В. Разница в качестве обслуживания между классами А и В на сегодня невелика.

Атрибутами объектов класса А являются не только комнаты для размещения сотрудников, но также охрана, парковка, высокая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Интернета, система кондиционирования. В зданиях такого класса должна быть вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры. Как правило, такой офисный центр легче строить «с нуля», чем переоборудовать под него оставшиеся от советского периода административные здания. Поэтому такие объекты сдаются в аренду либо продаются под чистовую отделку и со свободной планировкой. Если же предусмотрена отделка, то она предполагает затраты порядка $300-400 на кв. метр.

Офисы, которые условно относят к классу В, близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть новые здания, здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В общем и целом офисы класса В обладают теми же характеристиками , что и помещения класса А, однако они менее престижны и не всегда предоставляют полный спектр услуг. В них и отделка может быть попроще ($200-250 за кв.м.), часто отсутствует центральное кондиционирование, рестораны с «фирменной» кухней уступают место классическим, но вполне приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий – это недостаток парковочных мест.

Но все же больше всего в Москве на сегодня офисов класса С. В обширную их категорию попадают бывшие научно-исследовательские институты, конструкторские бюро, гостиницы туристического класса, административные здания предприятий. Главное отличие офисных зданий классов А и B в том, что в них непременно присутствует «сильная рука» управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и «фирменного стиля», повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие могут предлагать им широкий спектр услуг.

Говоря о прижившемся в московской риэлторской среде делении на классы А, В и С, нужно принять во внимание, что оно все-таки отличается от западного. К примеру, разница в обслуживании между «первым» и «третьим» классами в европейской практике не столь заметна. «Классность» объекта недвижимости определяется в зависимости от месторасположения. Поэтому класс А должен отличаться от «демократичного» С прежде всего местоположением. Если «первый» класс должен располагаться непременно в пределах Садового кольца и желательно с видом на Кремль, то для «третьего» подойдет и дислокация близ МКАД. Но там даже самый вежливый персонал и изысканная отделка не сделают его «первым».

Однако, по наблюдениям риэлторов, многие собственники бизнес-центров стремятся позиционировать свои здания как класс А и назначают соответствующие цены: никто не хочет попадать в категорию С.

Офисов класса «Сделай сам» (когда арендатору предлагали брать в руки лопату, осушать подвалы, делать капитальный ремонт) на сегодняшний день в Москве практически не осталось. Большинство потенциальных арендодателей осознало, что излишки площадей, пригодных для офисных нужд, можно привести в порядок и сдавать в аренду по вполне рыночным ставкам. В результате цены предложения существенно подросли, и, как считают риэлторы, сейчас мы вернулись к арендным ставкам, которые были до августа 1998 года. В среднем арендная ставка добротного помещения в офисе класса А составляет $500-800 за кв. м в год (в данном случае речь не идет о помещениях с какими-либо исключительными характеристиками).

По мнению риэлторов, спрос в «верхнем» сегменте рынка аренды офисов приблизительно соответствует предложению.

Арендные ставки по офисам класса В на сегодняшний день составляют $300-500 (без НДС) за кв. м. в год. Ставка обычно включает эксплуатационные расходы. Однако в этом сегменте спрос доминирует над предложением. Например, ожидается, что в комплексе на ул. Вятской, д. 27 (м. Савеловская) арендная ставка составит $400-450 за кв. м в год, а аренда парковки обойдется от 75 до 100 долларов за место в месяц. Окончательная арендная ставка является предметом переговоров и зависит от ряда факторов, например, от арендуемой площади. Ставки арендной платы тем выше, чем меньше арендуемая площадь (см. таблицу 2).

Таблица 2.

Средние базовые ставки аренды в классе В

	2002 г.				2003 г.
	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.
Внутри Бульварного кольца	400	420	450	440	460	480
Между Бульварным и Садовым кольцом	380	370	375	380	430	450
Между Садовым и Третьим кольцом	350	360	365	370	420	430
За Третьим кольцом	300	280	300	320	330	350

Соотношение арендуемой и полезной площадей в зданиях класса В зависит от архитектурного проекта. При этом фактор потерь меньше в офисах открытой планировки.

Доля свободных помещений класса А составляет всего 2-4% от общего объема московского рынка офисной недвижимости, при этом подбор подходящего офиса может занять около шести месяцев. Многие компании признают, что класс В вполне соответствует их требованиям и при этом не требует таких высоких расходов, как класс А. Некоторые компании считают оптимальным вариантом размещения своего представительства в здании класса А, а рабочего офиса — в здании класса В.

Процент занятости офисных помещений класса В высок и продолжает расти. В 2002 году спрос был гораздо выше, чем в 2001 году. Высокий спрос сопровождался сравнительно низкими темпами ввода новых зданий, многие проекты строились с расчетом на размещение в них самих владельцев.

В течение последних шести лет стабильно увеличивался ежегодный объем строительства недвижимости класса В, что способствует росту предложения в этом сегменте. В 2003 году сохранились высокие показатели нового строительства, и рынок получит за этот период около 190 тыс кв. м новой офисной недвижимости класса В. Раньше спрос диктовался потребностями международных компаний, сейчас значительная часть арендаторов — российские фирмы (59% арендаторов в 2002 году против 44% в 2001 году).

В 2003 году данная тенденция сохранилась

Объем сделок в офисами класса В за первые три квартала 2003 года составил от 45300 до 51200 тыс. кв. м (см. таблицу 3).

Таблица 3.

Объем сделок с офисами класса B в 2003 году

По состоянию на январь 2003 года около 100 тыс кв. м офисов класса В были свободны, что составляло 7% всей офисной недвижимости класса В в Москве.

Необходимо заметить, что традиционно здания класса А переходят в категорию В после 5-7 лет эксплуатации. Многие новые здания специально строятся как офисные центры класса В. Они имеют все преимущества современного здания, но по ряду причин не могут быть отнесены к классу А. В качестве примера можно привести многофункциональный семиэтажный офисно-торговый комплекс «Сафари» по ул. Новослободской, д. 3/3, стр. 1 (с подземным гаражом на 30 мест).

Многие комплексы класса В представляют собой реконструированные здания бывших научно-исследовательских институтов. Справедливо будет сказать, что доля реконструированных объектов в классе В больше по сравнению с долей таких зданий в классе А. Приведем следующие удачные примеры: коммерческая башня «Меридиан» (ул. Смольная, д. 24д) площадью около 22 тыс. кв. м рядом с метро Речной вокзал и бизнес центр ГИАП (Земляной вал, д. 50), расположенный в зеленой зоне на берегу Яузы. Общая площадь офисов — 9268 кв. м. Здание оснащено системой кондиционирования и имеет неограниченное количество парковочных мест.

Класс В — это также переоборудованные старинные особняки в хороших районах Москвы, например, офисный особняк с цокольным этажом и мансардой на ул. Бурденко, д. 22/1 (м. Парк Культуры).

Пригодные для размещения представительства фирмы здание имеет центральное кондиционирование, кафетерий в цокольном этаже, парковку на 10 машин. Другой пример: офисный особняк на Новокузнецкой улице — трехэтажный дом общей площадью 1037 кв. м, имеющий сравнительно открытую планировку этажа, системы приточно-вытяжной вентиляции и сплит-системы, оптико-волоконные каналы связи, небольшую кухню для арендаторов и наземную парковку.

В то время как планка стандартов для класса А повышается (некоторые специалисты считают, что в Москве есть только 10 зданий класса А), класс В окажется еще более востребованным (см. таблицу 4).

Таблица 4.

Динамика уровня вакантных площадей в 2003 году

Рассмотрим новинки на рынке офисов класса В. По разным оценкам, в 2002-2003 годах была закончена работа над 50-65 объектами класса В. Вот некоторые из них.

— Бизнес-центр (у многих офисных центров класса В нет названий) в 10 минутах от метро Бауманская с двумя корпусами на улице Бакунинская общей площадью 6700 кв. м, высотой потолков 4,5 м и тремя скоростными лифтами в каждом здании. Предусмотрено 1 место парковки на 50 м арендуемой площади (50 долларов в месяц).

— Офисный центр на Большой Новодмитровской улице. Реконструированное шестиэтажное здание офисное здание общей площадью 16 тыс. кв. м. Открытая планировка этажа. Система приточно-вытяжной вентиляции. Оптико-волоконные каналы связи. Наземная охраняемая парковка.

• Офисное здание на Павловской улице, в 7 минутах от станций метро Серпуховская и Добрынинская. В этом районе уже разместились офисы компаний Siemens, Rockwell и

Johnson & Johnson. Трехэтажное офисное здание общей площадью 9600 кв.м с поэтажной площадью — 2000 кв.м. Центральное кондиционирование, кафетерий, большая наземная автостоянка (100 долларов в месяц).

— Комплекс на ул. Вятской, д. 27 (метро Савеловская).

Бывшее заводское здание после реконструкции. Центральное кондиционирование не предусмотрено, но может быть установлено по желанию арендатора, есть наземная парковка, близость к основным магистралям.

— Офисный центр на ул. Вавилова, д. 24. Новый шестиэтажный офисный центр после реконструкции общей площадью 9300 кв.м. Открытая планировка этажа, центральная система кондиционирования и вентиляции с управляемым микроклиматом, оптико­-волоконные каналы связи. Столовая, кафе для арендаторов.

Говоря о разнице между объектами недвижимости класса А и В, необходимо отметить следующее. Здания класса В отнюдь не всегда расположены в пределах Садового кольца и на главных транспортных артериях. Прилегающие здания находятся не всегда в хорошем состоянии. При всей важности местоположения нельзя возводить этот фактор в абсолютную величину. Так, например, до появления в Лондоне высококлассного комплекса Канэри Уорф Ист-Энд никогда не считался престижным районом. Теперь благодаря удобному транспортному сообщению и высокому качеству зданий комплекс заселен лучшими компаниями. Для офисов класса В местоположение играет роль не более важную, чем другие аспекты. Расположенные в престижном исторической центре, но имеющие недостаточно дорогую отделку или негибкую планировку и неэффективную модульную сетку здания также попадают в категорию В.

Другие характеристики офисов класса В те же, что и у класса А за исключением одной или двух. Например, четырехтрубная система HVAC заменена на двухтрубную. Ряд зданий не оборудован центральным кондиционированием, возможна установка сплит-систем по желанию арендатора. Лифты не самые современные и скоростные или не от ведущего производителя. Подземный гараж отсутствует (хотя имеется достаточное количество мест на наземной парковке).

В демократичном «С-классе» стоимость аренды колеблется от $200 до $350 за кв.м. Именно в этом классе обнаруживается дефицит – хронический и острый одновременно. Три квартала 2003 года, включая даже период отпусков, был на редкость активным с точки зрения спроса на помещения указанного класса. В настоящее время имеется явный дефицит офисов любого класса, но небольшого метража. Большие метражи (от 500 кв.м) готовы приобрести или арендовать только крупные компании. Однако найти помещение в 100-150 кв. м, даже в классе А довольно проблематично.

Самый популярный и дефицитный метраж офиса – от 20 до 80 кв. м. Развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, а также высокие арендные ставки в центральной части города, отсутствие парковок и другие «транспортные трудности» создали условия для развития новых деловых районов. Можно с уверенностью прогнозировать, что расширение границ бизнеса будет проходить и дальше: в центре мало возможностей для расширения.

В последнее время заметно увеличился спрос на офисы в пределах Третьего транспортного кольца. Привлекательности Третьего транспортного кольца способствуют хорошие транспортные развязки. Увеличился спрос на складские помещения в районе МКАД.

Приемлемым недорогим офисным фондом до недавнего времени считался муниципальный, однако недорогих квадратных метров муниципального фонда не прибавляется, а те, что были, в скором времени будут переоценены по рыночным ставкам. Правда, есть специальная программа, разработанная Департаментом поддержки и развития малого бизнеса, согласно которой до конца 2010 г. планируется построить 6 млн. кв. м «доступных нежилых помещений». Но в настоящее время у риэлторов возникает больше вопросов относительно внедрения в жизнь этой программы.

Очень важно спланировать, какие именно должны быть эти центры, чтобы они действительно пользовались спросом. Проекты должны быть рассчитаны таким образом, чтобы арендная ставка в центрах, рассчитанных на малый бизнес, максимально составляла $250-300 за кв. м в год. Важно при этом еще то, чтобы одновременно у малого предприятия была возможность выкупа этого помещения.

Как известно, инвестиционное решение принимается под воздействием двух факторов – способности проекта приносить доход, а также риска, связанного с его осуществлением. Принято счи­тать, что доходность и риск – две стороны принятия инвести­ционного решения. Под влиянием оценки риска формируются требования к уровню доходности проекта. Затем требуемый, т.е. нормативный, уровень доходности, сравнивается с фак­тически ожидаемой от проекта, или позитивной, доходно­стью, и если последняя выше, проект может быть принят, в противном случае он отвергается.

Между тем кажется странным, что бизнес нуждается в социальной поддержке, а инвестирование в строительство бизнес-центров класса С до сих пор не привлекает инвесторов. Ведь, по мнению большинства экспертов, инвестиции в данный сегмент способны приносить прибыль ничуть не меньше, чем строительство жилья. Многие эксперты предсказывают скорое перенасыщение рынка нового жилищного строительства. Что касается офисов, то в этом сегменте перенасыщение в принципе невозможно. Во-первых, из-за огромного неудовлетворенного спроса. А во-вторых, из-за мобильности самого офисного рынка. Офисы, как правило, сдают в аренду. И если объект не нашел своего покупателя по цене $600 за кв. м в год, то ставку можно снизить и до $500. Доход у владельца объекта все равно будет, хотя затраченные средства вернутся несколько позже.

Но арендные ставки, особенно на торговые площади в новых больших торговых центрах, действительно необоснованно высоки. Довольно часто арендаторы спустя какое-то время отказываются от площадей, потому как, несмотря на престижность месторасположения офиса, их бизнес не окупается.

Таким образом, бурное строительство на сегодняшний день не может полностью обеспечить г. Москву первоклассными офисами, а помещения бывших советских институтов и ведомств не подходят крупному и среднему бизнесу. В 2002-2003 годах на рынок поступило 400000 кв. м офисов класса А и В, но за этот же период времени было совершено сделок с 450000 кв. м.

Самым перспективным для строительства офисных зданий класса А является центр города (территория в пределах Садового кольца или в непосредственной близости к нему).

Что касается офисов класса В, то здесь более широкая территория и могут быть привязки к определенным районам. Так, например, помимо центра значительным спросом у арендаторов пользуются Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа Москвы.

Нас в контексте данной дипломной работы интересует именно Юго-Западный Административный округ (ЮЗАО) столицы. Говоря о развитии Юго-Западного административного округа, префект ЮЗАО отметил, что до 2020 года в округе вполне можно построить еще более 8 млн. кв.м нового жилья. Возможностей для этого немало. Одна из них — вывод предприятий. В первую очередь в планах стоят завод «ТИПМ» в Зюзино, растворобетонный узел на пересечении улиц Обручева и Волгина, 23-й автокомбинат.

В Юго-Западном округе фабрик и заводов мало, в основном это предприятия Российской Академии наук (их более 140), а также предприятия социального характера, инфраструктуры. Немало места занимают организации оборонного профиля. С Академией наук России Префектура ЮЗАО прорабатывает конкретные проекты строительства как жилого, так и нежилого фонда.

Основные возможности для развития общественно-деловых зон и природных комплексов – это реконструкция пятиэтажной застройки и освоение значительных территориальных резервов в Южном и Северном Бутово.

Юго-Запад Москвы – это один из самых престижных районов, экологически чистый. Роза ветров здесь юго-западная. Теплостанская возвышенность – самая высокая в городе: 256 метров над уровнем моря. Битцевский лесопарк – второй по величине после Лосиного острова лесной массив в столице. Правительство г. Москвы уже утвердило создание зоны отдыха «Тропарево» на 328 гектаров в Тропаревском лесничестве. Есть решение городского правительства о восстановлении ландшафтного парка «Воронцово». История развития Юго-Запада богата пионерными архитектурно-планировочными проектами, претворенными в жизнь.

Развитие города до 2020 года, разработанное Мастерской №35 НИ и ПИ Генплана Москвы предусматривает три основных направления развития Юго-Западного округа Москвы:

Обеспечить преемственность градостроительного развития, основанную на сохранении и развитии сложившейся планировочной и архитектурно-

пространственной структуры территории округа, исторического ландшафта и

городской среды.

Развивать жилые территории и социальную инфраструктуру, при которых рост

количества объектов культуры, спорта, здравоохранения, центров социальной защиты

населения и т.д. должен быть приоритетным.

Говоря о строительстве общественно-деловых, многофункциональных торгово-офисных комплексов в ЮЗАО, необходимо отметить следующее. Крупными застройщиками ЮЗАО являются СУ-155, Департамент инвестиционных программ строительства города, «Поликвард», ЗАО «Новые Черемушки». В настоящее время администрация округа привлекает к строительству новые инвестиционные компании.

Юго-Запад – весьма привлекательное место для жизни людей с высоким и средним достатком. ЗАО «Лекра» и СУ-155 строят на улице Островитянова элитный жилой комплекс «Аркада-Хаус». В настоящее время ведется активная строительная политика в Округе не только по жилью, но и по строительству крупных и средних многофункциональных торгово-досуговых и офисных комплексов. По оценкам аналитиков ОАО «ИНКОМ-недвижимость», в ближайшие 1-2 года на территории ЮЗАО должно появиться около 200 тысяч кв.м этой площади, тем более, что спрос на это есть.

В начале 2003 года наблюдалась активность среди различных компаний по поиску офисных помещений. Объясняется это тем, что многие компании расширяются. В основном арендаторы запрашивают у риэлторов большие площади (более 500 кв.м) класса B в ценовом диапазоне от 300 до 450 долларов за кв.м в год. Ими рассматриваются варианты, расположенные в пределах третьего транспортного кольца. Причем без особого различия между административными округами (в предыдущие годы в большинстве случаев запрашивались Западный и Юго-Западный округа).

Чаще всего требуются качественные помещения, так называемые рабочие офисы в специально оборудованных бизнес-центрах.

Сейчас реконструируется довольно много зданий под бизнес-центры класса В. Однако спрос на эти помещения превышает предложение приблизительно на 20%. Причем удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся, по мнению аналитиков Корпорации «Инком-недвижимость» только к концу 2005-2006гг.

Немаловажно, что на рынке торговых площадей в 2003 г. продолжался рост арендных ставок, однако его темпы существенно замедлились. Если за 2002 г. базовая ставка аренды помещений в магазинах выросла на 21%, а в торговых центрах — на 14%, то за рассматриваемый период 2003 года был отмечен незначительный (не более 4-5%) рост. Главной причиной замедления роста арендных ставок, безусловно, явился рост предложений в этом сегменте рынка в результате ввода большого объема торговых площадей. Вместе с тем, Москва все еще значительно уступает другим европейским городам по количеству торговых площадей, приходящихся на 1000 жителей, что позволяет говорить о достаточно высоком потенциале этого рынка (см. таблицу 5).

Таблица 5.

Количество площадей в торговых центрах на 1000 жителей

В I полугодии 2003 года началась дифференциация цен на торговые площади. Так, можно говорить о постепенном продолжении роста арендных ставок в магазинах, расположенных в центральной части города. По расчетам аналитиков Корпорации «Инком-недвижимость» показатель роста по итогам 2002 года составил 8-10%. Одновременно из-за усиливающейся в этом сегменте конкуренции можно прогнозировать стабилизацию, и даже некоторое снижение арендных ставок на площади в торговых центрах, расположенных на окраинах города.

Всего в Москве функционирует 15600 торговых предприятий общественного питания, по данным Департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы. Согласно Генеральному плану развития города до 2020г. в Москве планируется построить около 8 млн. кв.м торговых площадей , из которых 6,3 млн. кв.м — крупные торговые центры. Таким образом, общее количество торговых площадей возрастет с нынешним 4,7 млн. кв.м до 14 млн.

Рассмотрим структуру спроса и предложения на офисные помещения в зависимости от площади (данные на конец 2003 г.):

Спрос:

• до 100 кв. м – 32%;
• 100-150 кв. м – 32%;
• 150-300 кв. м – 19%;
• свыше 300 кв. м – 17%.

Предложение:

• до 100кв.м – 20%;
• 100-150 кв. м – 36%;
• 150-300 кв. м – 20%;
• свыше 300 кв. м – 24%.

Структура спроса и предложения на офисные помещения в зависимости от месторасположения (данные на конец 2003 г.):

Спрос:

• в пределах Садового кольца – 29%;
• между Садовым кольцом и окружной ж/д – 57%;
• от окружной ж/д до МКАД – 14%.

Предложение:

• в пределах Садового кольца – 39%;
• между Садовым кольцом и окружной ж/д – 46%;
• от окружной ж/д до МКАД –15%.

Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений (данные на конец 2003 г.):

Спрос:

• офисы – 28%;
• магазины – 49%;
• склады – 11%;
• прочие – 12%.

Предложение:

• офисы – 68%;
• магазины – 8%;
• склады – 5%;
• прочие – 19%.

На этом завершим обзор рынка нежилых помещений и перейдем к рассмотрению местоположения торгово-развлекательного комплекса.

1.3. Анализ местоположения торгово-развлекательного комплекса

Прежде чем перейти непосредственно к анализу местоположения торгово-разлекательного комплекса, отметим следующее. В соответствии с международной классификацией торговые центры делятся на три типа: микрорайонный, окружной и региональный. Далее эти типы подразделяются на подтипы, такие как торгово-развлекательный центр, специализированный центр, торговый центр моды, центр торговли со скидками, аутлет, пауэр-центр и т.д.

Каждому типу и подтипу торговых центров соответствует свои специфические: состав арендаторов, торговая зона, масштаб и другие параметры, но только состав арендаторов определяет тип или подтип центра. Состав арендаторов, в свою очередь, зависит от целевых групп потребителей и тех потребностей, которые стремиться удовлетворить торговый центр. При этом, предполагаемый состав арендаторов может служить лишь в качестве общего ориентира для развития объекта В конечном же счете состав арендаторов будет определяться в зависимости от результатов переговоров с существующими на рынке операторами торговли и услуг.

На состав арендаторов существенное влияние оказывает и уже упомянутые особенности участка, потенциал местоположения, рыночный спрос и конкуренция. Поэтому предварительная концепция должна учитывать эти факторы, а окончательно сформироваться на основе переговоров с ключевыми (и в первую очередь с якорными) арендаторами.

Участок, выбранный для строительства торгово-развлекательного комплекса, то распложен на территории Юго-Западного Административного Округа г. Москвы, района Северное Бутово, между внешней стороной МКАД и Старобитцевской улицей (см. рисунок 2).

Рисунок 2.

Площадь земельного участка в текущих границах, составляет около 3 Га. Конфигурация участка близка к прямоугольной, рельеф ровный.

На участке нет иных улучшений, за исключением ограничений. Вдоль участка, со стороны МКАД проходит ВЛЭП, санитарно-защитная зона, которая проходит в непосредственной близости от проектируемого торгово-развлекательного комплекса. Несущая способность грунтов – основание подземного гаража – ограничивает этажность проектируемого торгово-развлекательного комплекса.

К северу от участка, на противоположной стороне МКАД, расположен гаражный комплекс, за которым находится природоохранная зона Битцевского лесопарка. С южной стороны, на противоположной от участка стороне Старобитцевской улицы, жилые кварталы района Северное Бутово. С запада и востока, между МКАДом и Старобитцевской улицей, расположены пустующие участки.

Жилая застройка представлена преимущественно современными домами высокой этажности с высокой плотностью застройки. В районе продолжается активное строительство жилых домов, в том числе и так называемого «бизнес класса» («Синяя птица 1» , «Синяя птица 2»).

Коммерческий сектор в зоне ближайшего окружения, в сравнении с другими районами Москвы, развит слабо и представлен в основном предприятиями торговли, расположенными на первых этажах жилых домов по Старобитцевской улице, наиболее крупным из которых является продуктовый супермаркет «МЖК», общей площадью около 1000 кв. м. Из крупных сетевых операторов присутствуют: «Эльдорадо», «Пятерочка», «Перекресток», «Станем друзьями», «Самохвал», «Ароматный мир», из которых только «Эльдорадо» является не продуктовым сетевым оператором (аудио-видео, бытовая техника и электроника).

Местоположение участка между МКАД и Старобитцевской улицей обеспечивает наилучшую транспортную доступность для жителей района Северное Бутово, а также для движущихся по внешней стороне МКАД автомобилистов. Местоположение объекта на окружной автодороге позволяет добраться до участка из любого района города по МКАД. Современные развязки, на пересечении основных магистралей с МКАД практически всегда позволяют проезд/выезд в нужном направлении. Интенсивность движения автотранспорта по МКАД составляет 92,000 автомобилей в сутки. Данные по интенсивности движения по Старобитцевской улице отсутствуют. Интенсивность движения низкая: Старобитцевкая улица не будет оказывать существенного влияния на Проект с точки зрения обеспечения естественными потоками, но при этом она будет играть ключевую роль для подъезда автотранспорта, движущегося из Северного Бутово.

Говоря об общественном транспорте, отметим следующее. Ближайшей к участку станцией метро является «Бульвар Дмитрия Донского» Замоскворецкой линии метрополитена, находящаяся в зоне 10-15-ти минутной пешеходной доступности. Организация движения наземного общественного транспорта позволяет добраться до участка маршрутами автобусов № 213 и № 668, которые соединяют Старобитцевскую улицу с 4-м и 5-м микрорайоном Северного Бутово. Возможным вариантом движения к участку общественным транспортом по МКАД могут являться маршрутные такси.

Местоположение участка на границе района Северное Бутово, удаленного от других жилых районов, обуславливает наилучшую пешеходную доступность к участку для жителей только этого района города. Однако расположение участка не в центре района, а также отсутствие визуальной доступности от станции метрополитена ограничивают пешеходную доступность территорией жилых кварталов, расположенных в границах улиц Старобитцевская–Ратная.

Таким образом, первой существенной особенностью участка является его расположение за МКАД и отсутствие «вылетных» трасс. Данная особенность обеспечивает участку хорошую транспортную и пешеходную доступность для населения района Северное Бутово, относительно высокую транспортную доступность для района Южное Бутово, но накладывает существенные ограничения на возможность привлечения потребителей из других районов Москвы.

С учетом площади участка, концепция торгово-развлекательного комплекса должна быть нацелена на потребителей района Северное Бутово и, по возможности, Южное Бутово. В противном случае, если концепция будет ориентирована на жителей других районов Москвы, при достижении необходимых конкурентных характеристик может существенно снизиться экономическая эффективность инвестиционного проекта.

Второй существенной особенностью участка является его удаление от центра города и расположение в районе, за которым закрепилась устойчивая репутация «спального». В силу такого местоположения целесообразность размещения офисных помещений не очевидна. Арендные ставки таких помещений могут быть на 30-50% ниже ставок в помещения аналогичного качества, расположенных в центральных и срединных районах Москвы. Кроме того, местоположение может сказаться и на уровне заполнения офисных помещений. Для принятия решения о строительстве офисов на участке необходимо определить потенциальных арендаторов и произвести расчет экономической эффективности исходя из арендных ставок на помещения выбранного класса с учетом местоположения.

Основными локальными особенностями участка, способными оказать влияние на инвестиционный проект строительства торгово-развлекательного комплекса, являются:

• отсутствие деловой и коммерческой активности вблизи участка.
• отсутствие интенсивных пешеходных потоков вблизи участка.
• расположение участка на дороге второстепенного значения.
• расположение участка в непосредственной близости от крупного жилого района.

Данные характеристики существенно снижают потенциал местоположения в отношении развлекательных предприятий и увеличивают риски, обусловленные потенциальной (будущей) конкуренцией.

Ориентация торгово-развлекательного комплекса на жителей района Северное Бутово предполагает размещение парковки со стороны Старобитцевской улицы. Ограничения по застройке делают невозможной такое размещение парковки. Кроме того, снижается площадь застройки по 1-му этажу здания из-за необходимости организации проездов на парковку (со стороны Старобитцевской улицы).

Также возникает необходимость размещения зон загрузки товара в торцевой части здания, для чего необходимо существенно снизить площадь здания по всем этажам, либо спроектировать дебаркадеры внутри здания. В любом случае это негативно сказывается на экономической эффективности проекта, поскольку существенно снижает арендные площади 1-го этажа, где уровень арендных ставок максимален.

Подытоживая изложенный выше материал, в следующем параграфе данной дипломной работы сформулируем прогнозы и выводы для нашего инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса.

1.4. Прогнозы и выводы

Исследовав рынок недвижимости нежилых помещений г. Москвы, можно сделать вывод о том, что этот рынок является развивающимся. Этот рынок по своим признакам соответствует основным характеристикам, приведенным в работе М.А. Лимитовского. Перечислим эти основные характеристики (критерии).

Во-первых, это чрезвычайно слабая форма информационной эффективнос­ти таких рынков. Как известно из теории, эффективный рынок это рынок, в ценах которого находит отражение вся относящаяся к нему информация. Если на рыночные цены воздействует только прошлая информация, говорят о слабой форме эффективности, если вся опубликованная информация отражается в це­нах, то рынок обладает средней формой эффективности, сильная форма эффек­тивности характерна для рынка, конъюнктура которого зависит от всей инфор­мации, включая профессиональные прогнозы и оценки. На таком рынке отсут­ствуют инсайдеры, то есть лица, обладающие эксклюзивной информацией. Рын­ки развитых в экономическом отношении стран имеют в основном среднюю форму эффективности, напротив, страны с формирующимися рынками, в том числе РФ, как показывают исследования некоторых авторов, имеют слабую форму рыночной эффективности. Этому способствуют три обстоятельства:

• отсутствие развитой информационной базы для принятия инвес­тиционных решений;
• отсутствие долгосрочного опыта работы в условиях рыночной эко­номики, что, с одной стороны, приводит к статистической непредста­вительности аналитических оценок, необходимости постоянно «об­новлять правила игры» на рынках, а, с другой – к недостаточной квалификации многих специалистов, неоднозначно воспринимаю­щих информацию, поступающую с рынка;
• неравный доступ инвесторов к рынкам капиталов.

Во-вторых, на развивающихся рынках обострена и имеет некоторые особен­ности проблема агентов. Так в теории называется конфликт интересов акци­онеров (собственников предприятия) и топ-менеджеров (их агентов).

Проблема возникает, когда менеджер начинает действовать в своих интересах в ущерб интересам тех, кто его нанял.

Итак, российский рынок недвижимости в течение 2003 года продолжает развиваться в соответствии с положительной динамикой, наметившейся в последнее время, что подтверждается во все увеличивающемся интересе инвесторов в коммерческую недвижимость.

Одной из тенденций на рынке недвижимости в 2002-2003 годах стало размещение офисов крупных компаний за пределами Садового кольца. Этому способствовали открытие Третьего транспортного кольца, обеспечившего удобный доступ в эти районы, а также возможность сокращения расходов на аренду помещений.

Во многом выбор объекта недвижимости зависит от удобства транспортного сообщения и качества зданий.

Ярко выраженным спросом размещения у МКАД пользуются торговые площади в гипермаркетах, складские площади (как холодные, так и теплые).

На основании анализа местоположения торгово-развлекательного комплекса можно сделать несколько выводов:

1. торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово;

— Таким образом, предлагается альтернативная, рассмотренная далее в тексте дипломной работы, концепция торгово-развлекательного комплекса. Решение о строительстве офисных помещений должно приниматься на основе расчета экономической эффективности.

Ресурсное качество участка определяется его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами деятельности. В нашем случае, максимальная емкость – это предельное значение арендной площади; эффективность – предельно возможный уровень арендных ставок.

Емкость ограничивается площадью земельного участка, приемлемой для данного типа объекта этажностью, возможностями планировки, коэффициентом застройки, обусловленным необходимостью обеспечения парковочного индекса, коэффициентом эффективности (отношением арендной и торговой площади), обусловленным концепцией торгового центра. Возможности планировки участка, в свою очередь, обусловлены его конфигурацией, рельефом и ограничениями.

В нашем случае емкость участка ограничивается возможным пятном застройки в 12.000 кв. м. из-за наличия ВЛЭП. Таким образом общая площадь торгового центра с учетом проездов на парковку составляет около:

• для 2-х этажного здания — 23.000 кв.м.
• для 3-х этажного здания — 35.000 кв.м.

арендная площадь составляет около:

• для 2-х этажного здания — 15.000 кв.м.
• для 3-х этажного здания — 23.000 кв.м.

Парковочный индекс для торгового центра может варьироваться в диапазоне 3-5 (от 3-х до 5-ти м/мест на 100 кв. м. арендной площади).

Таким образом оптимальное количество парковочных мест составляет:

• для 2-х этажного здания — 600 м/мест
• для 3-х этажного здания — 920 м/мест

На существующем участке возможно размещение 600-700 парковочных мест. Исходя их этого можно сделать заключение, что емкости участка недостаточно для развития торгово-развлекательного комплекса в 3 этажа.

Предельный уровень арендных ставок с учетом возможных сроков реализации проекта составляет 450 долл. США за кв. м. в год без учета НДС и эксплутационных расходов. Средневзвешенный уровень арендных ставок может варьироваться в диапазоне 250-300 долл. США за кв. м. в год.

В отношении офисов следует отметить, что для них желательна парковка с парковочным индексом не менее 1. При том, что емкость парковки соответствует оптимальному парковочному индексу 2-х этажного торгового центра, строительство офисов может привести к недостатку парковочных мест.

Глава 2. Разработка финансовой модели инвестиционного проекта

2.1. Цели и задачи составления финансовой модели инвестиционного проекта

Прежде чем переходить непосредственно к целям и задачам составления финансовой модели инвестиционного проекта, необходимо вкратце исследовать цели управления финансами (финансового менеджмента).

Существует две точки зрения по этому поводу. Традицион­ный взгляд сводится к тому, что главная цель финансового менеджмента – это макси­мизация прибыли [10] . Подобная задача сразу же поднимает во­просы по измерению прибыли и ее отражению в финансовой отчетности. Именно потому бухгалтерская профессия на про­тяжении длительного периода времени играла и продолжает играть огромную роль. Однако в последние годы высокий уровень инфляции заста­вил сомневаться в адекватности фундаментальных положе­ний бухгалтерского учета проблемам оценки стоимости ком­паний. Любые попытки ввести общепринятую систему «буху­чета в условиях инфляции» или, что еще хуже, «финансового менеджмента в условиях инфляции» лишь подчеркнули важ­ность концепции экономической стоимости. Если в бухгалтерском учете стоимость актива за определен­ный период времени амортизируется в некой произвольной форме путем выбора того или иного метода начисления амортизации, то экономическая стоимость отражает приве­денную стоимость актива, а она определяется дисконтиро­ванными доходами, которые данный актив способен генери­ровать в будущем (денежными потоками будущего).

Концепция экономической стоимости порождает второй принципиаль­ный способ трактовки финансовых целей, а именно: главная задача финансового менеджера состоит в максимизации эко­номической стоимости, т.е. улучшить благосостояние собственников акционеров-собственников[11] .

Говоря о задачах финансового менеджмента, их можно разделить на краткосрочные и долгосрочные. К краткосрочным задачам относятся решения, связанные с управле­нием оборотным (рабочим) капиталом, т. е. краткосрочными активами и текущими обязательствами предприятия. Это та­кие вопросы, как определение оптимального для предприятия размера денежной наличности, запасов, выбор источников и оценка условий краткосрочного финансирования, политика управления дебиторской и кредиторской задолженностью. К долгосрочным задачам финансового менеджмента можно от­нести все аспекты принятия инвестиционных и финансовых решений.

Инвестирование (по определению) представляет собой отказ от потребления благ сегодня с целью получения дохода в будущем. Будущие доходы получаются путем вложения средств в долгосрочные (капитальные) активы, приносящие доход. Следовательно, инвестиционное решение – это выбор долгосрочных активов, приносящих доход. В процессе принятия инвестиционных решений финансовый менеджер осуществляет:

• выбор наилучших инвестиционных возможностей, т.е. вариантов инвестирования, эффект от которых превышает затраты на их осуществление;
• оценку дохода, времени и риска, связанную с инвестиционным решением.

Для того чтобы актив приносил требуемый уровень дохода, необходимо осуществить определенную последовательность действий в соответствии с целью инвестирования, тщательно обоснованную технико-экономическими расчетами. Такая последовательность действий называется инвестиционным проектом.

В отличие от инвестиционного, финансовое решение – это финансовых решении, решение о том, за счет каких источников следует финансировать бизнес, откуда брать средства для приобретения активов, приносящих доход. Долгосрочные финансовые решения принимаются по следующим практическим проблемам:

• оценка величины задолженности, которую может иметь предприятие для финансирования своих проектов;
• выбор наиболее дешевого источника долгосрочного финансирования (откуда, на каких условиях, как привлечь необходимые финансовые ресурсы).

Е.Н. Лобанова и М.А. Лимитовский указывают на то, что инвестиционное решение принимается под воздействием двух факторов – способности проекта приносить доход, а также риска, связанного с его осуществлением. Принято счи­тать, что доходность и риск – две стороны принятия инвести­ционного решения. Под влиянием оценки риска формируются требования к уровню доходности проекта. Затем требуемый, т.е. нормативный, уровень доходности, сравнивается с фак­тически ожидаемой от проекта, или позитивной, доходно­стью, и если последняя выше, проект может быть принят, в противном случае он отвергается. Показатель, позволяющий сделать прямое или непрямое сопоставление нормативной и позитивной доходности, называется критерием оценки инвес­тиционного решения. Финансовое решение воздействует на эффективность инве­стиционного, поскольку стоимость заемного капитала и риск, связанный с его предоставлением и использованием, влияют на доходность и процесс инвестирования. Принятие финансового решения представляет собой один из так назы­ваемых побочных эффектов, воздействующих на общую оцен­ку инвестиционного проекта.

Любой инвестиционный проект, помимо обоснования идеи и концепции бизнеса, анализа рыночных перспектив и прогноза основных финансовых результатов, должен давать ответы на следующие вопросы:

• наличие возможностей для реализации проекта;
• удовлетворение интересов всех участников проекта, перечень которых далеко не ограничивается инвесторами и собственниками основных средств;
• наличие эффективной управленческой стратегии достижения результатов проекта.

Главной задачей при разработке инвестиционного проекта является нахождение точек отсчета и системы координат, связанных с будущим. Это позволит таким образом организовать процесс, что принятые в его рамках управленческие решения, в большинстве своем, будут характеризоваться следующими показателями:

• Реальность (принципиальная достижимость цели и ресурсная обеспеченность проекта).

• Эффективность механизма реализации проекта (позволяет достигать поставленной цели с минимальными ресурсными затратами).

• Устойчивость и защищенность от возможных ошибочных действий.
• Реализуемость (соответствие поставленной цели и организационная обеспеченность — мотивация, контроль исполнения, управление развитием и т.п.).

• Гибкость и адаптивность (наличие алгоритма изменения бизнес-процессов в зависимости от требований внешнего окружения или внутренних факторов).

• Чувствительность к слабым сигналам.
• Исполнение в режиме реального времени.

С другой стороны, наличие системы координат позволяет на всех стадиях анализировать изменения во внешней и внутренней среде инвестиционного проекта, оценивать их влияние и корректировать планы реализации проекта. Это значит, что уже на предпроектной стадии должен стоять вопрос о создании эффективной системы для контроля содержания и сроков выполнения работ, исполнения бюджета проекта и разработки рекомендаций для принятия управленческих решений.

Следует отметить что задача любого предприятия состоит в том, чтобы преобразовать на «входе» факторы производства (затраты), переработать их и на «выходе» выдать продукцию (результат).

Такого рода трансформационный процесс представляется как производство. Между затратами на «входе» (Input) и результатами на «выходе» (Output), а также параллельно им происходят многочисленные действия, «решаются различные частные задачи», которые только в их единстве полностью описывают производственный трансформационный процесс. К важнейшим частным задачам любой компании относятся задачи обеспечения (снабжения), складирования (хранения), изготовления продукции, сбыта, финансирования, обучения персонала, внедрения новой техники, а также управления. К задаче снабжения относятся покупка или аренда (лизинг) средств производства, покупка сырья, материалов, полуфабрикатов (для предприятий с материально-вещественной продукцией), прием на работу сотрудников.

К задаче хранения относятся все производственные работы, которые возникают перед собственно процессом производства продукции в связи со складированием средств производства, сырья, материалов и полуфабрикатов, в промежутках между частными производственными процессами — со складированием и хранением запасов и после него — со складированием и хранением готовой продукции. В задаче изготовления продукции речь идет о производственных работах в рамках производственного процесса. На предприятиях, изготовляющих материально-вещественную продукцию, они в значительной степени определяются технологическими особенностями производства продукции. К основным видам работ в этих производствах относятся заготовительные, обработочные и сборочные. Всегда возникают такие задачи, как: когда, какая продукция, в каком месте, с использованием каких производственных факторов должна быть изготовлена. Задача сбыта продукции связана с использованием рынка сбыта, воздействия на него, например рекламы, а также продажей или сдачей в аренду продукции предприятия. Частично эта задача, а именно исследование рынка сбыта продукции, решается в рамках маркетинга фирмы перед собственно процессом производства. Задача финансирования находится между сбытом и снабжением: путем продажи продукции или результата производственного процесса (Output) зарабатывают деньги, а при снабжении (Input) деньги тратят. Как правило, отток и приток денег неодинаковы. Поэтому временный недостаток средств для уплаты по просроченным ссудам и излишек денежных средств, затраченных на предоставление кредитов (аренды, лизинга), относятся к типичным задачам финансирования. Сюда же в рамках финансового менеджмента относят получение прибыли, как и вложение капитала в другие предприятия через рынок капиталов.

Обучение персонала и внедрение новых технологий должны дать возможность сотрудникам постоянно повышать квалификацию, а они благодаря этому были бы в состоянии развивать и внедрять новейшие технологии во всех сферах деятельности предприятия, и особенно в области новой продукции и современных технологий.

Задача управления (руководства) включает работы, которые охватывают подготовку и принятие управленческих решений во всех сферах деятельности фирмы. В связи с этим особое значение имеет анализ годового баланса, анализ издержек.

Таким образом, частные задачи процесса управления компанией могут рассматриваться как «стоимостная цепочка», которая связывает между собой звенья (поставщики и потребители), расположенные до и после непосредственно процесса изготовления продукции, что представляет собой систему взаимосвязанных задач фирмы. Для нормального функционирования компании в рыночной экономике управление должно обеспечить экономичность, финансовую устойчивость и прибыльность. Нарушение этих принципов управления означает величайшую опасность для существования компании.

Как известно, финансовая модель вообще обеспечивает взаимосвязь между различными видами капитала, финансовые измерители является универсальными измерителями, и могут характеризовать, как меру стоимости, так и меру знаний. Кроме этого, финансовая модель полностью решает проблему планирования, учета и контроля результатов деятельности. Все это делает финансовую модель незаменимым инструментом бизнес-планирования и анализа предприятия.

Существует мнение, что существующие методики предусматривают построение сценариев изменения ситуации на рынке и разработку на их основе сценариев развития инвестиционных проектов. Однако в этом возможности методик существенно ограничены. Как известно, развитие событий в соответствии с различными сценариями моделируется с использованием данных по объему продаж и величине принятой нормы дисконта. Именно прогнозирование будущих продаж и является «тонким» местом используемых методов. При бизнес-планировании в большинстве случаев эта задача решается достаточно тривиально, а именно:

• строятся 3 сценария развития событий (пессимистический, оптимистический и промежуточный);
• рассчитываются показатели эффективности для каждого случая;
• делаются выводы о целесообразности инвестирования средств.

Сложность в том: какой прогноз продаж принять оптимистичным, а какой пессимистичным? Данный вопрос следует решать следующим образом:

• продажи по оптимистичному сценарию рассчитываются, исходя из условия обеспечения их желаемой рентабельности;
• уровень продаж пессимистичного сценария базируется на предположении не достижения точки безубыточности при условии генерирования проектом объема наличности, достаточного для возврата кредитных ресурсов;
• промежуточный же сценарий базируется на прогнозе продаж на уровне точки безубыточности, либо незначительно выше ее.

В следующем параграфе данной дипломной работы мы рассмотрим структуру финансовой модели инвестиционного проекта.

2.2. Структура финансовой модели инвестиционного проекта

Обратимся, к проблемам, связанным с организацией системы финансового менеджмента на российских предприятиях. На рисунке 3 эти проблемы распределены по степени их важности.

Рисунок 3.

Важнейшей проблемой в этой области является реальность формируемых финансовых планов. Действительно, реальное и эффективное управление компанией возможно лишь при наличии обоснованного плана на достаточно длительный промежуток времени — год, квартал. Нереальность планов вызывается, как правило, необоснованными плановыми данными по сбыту, плановой доле денежных средств в расчетах, заниженными сроками погашения дебиторской задолженности, раздутыми потребностями в финансировании (затраты подразделений на техническое обслуживание, капитальный ремонт, общехозяйственные расходы и т.д.).

В итоге, полученные ценой значительных усилий, планы не являются реальным инструментом управления, которое осуществляется по-прежнему — путем субъективного распределения оборотных средств по различным текущим статьям. Одной из ключевых причин этого факта является функциональная разобщенность подразделений, участвующих в составлении финансовых планов.

Второй важнейшей проблемой является оперативность составления планов. Даже хорошо проработанный план становиться ненужным, если опаздывает к заданному времени.

Эти две проблемы неизбежно вызывают третью — прозрачность планов для руководства. Это естественное следствие отсутствия четких внутренних стандартов формирования финансовых планов.

Отсутствие последовательности операций, проходящей через все отделы и имеющей своей целью удовлетворении потребностей руководства в инструменте управления — финансовом плане, приводит к отрыву долгосрочных финансовых планов (например, на 1 год) от краткосрочных (месяц, неделя).

Краткосрочные планы формируются по своим законам, и имеют целью распределение дефицитных оборотных средств предприятия по направлениям и проектам, руководители которых сумели выбить ресурсы из генерального и его заместителей.

Отметим еще две проблемы — реализуемость планов и их комплексность. Под реализуемостью планов понимается их выполнимость с точки зрения обеспечения необходимыми финансовыми и материальными ресурсами, отсутствие дефицитов. Практика работы российских предприятий показывает, что очень часто принимаются к исполнению финансовые планы с дефицитом до 30-60%. Комплексность планов означает, что помимо любимого всеми сотрудниками финансовых отделов плана по доходам и расходам, необходимы ещё реальные планы по прибылям и убыткам, изменению задолженности, плановый баланс. Все эти планы должны формироваться в виде, удобном для руководителей. Кроме того, целесообразно использовать инструменты факторного анализа, чтобы оценить возможные варианты развития событий при изменении ключевых плановых показателей (выручка, цена, стоимость сырья и т.д.).

Дополнительно следует отметить, что для большинства российских предприятий основными параметрами при составлении годового плана являются выручка, себестоимость и прибыль. Конечно, это ключевые показатели деятельности любого предприятия. Однако, в то же время, не считаются и не анализируются такие показатели, как: рентабельность собственного капитала, рентабельность активов, оборачиваемость активов, запас финансовой прочности, темп экономического роста компании. Очень часто, на предприятиях не формируется плановый баланс и не анализируется его структура, не прогнозируется динамика изменения финансовой устойчивости и ликвидности. Отсутствие такого анализа на этапе долгосрочного планирования существенно снижает его эффективность, как инструмента управления предприятием.

Финансовый план только тогда будет являться реальным инструментом управления компанией, когда его выполнение можно оперативно контролировать. Для этого нужна фактическая информация. Вот тут нам и необходимо обратиться в проблемам управленческого учета, так же остро стоящим перед предприятиями. На рисунке 4 показаны типичные проблемы предприятий в области управленческого учета.

Рисунок 4.

Ключевыми проблемами в области управленческого учета являются низкая достоверность и оперативность получаемых данных: каждый финансовый менеджер хочет иметь оперативную информацию по себестоимости и прибыли, но то, что есть, его не удовлетворяет. Эти проблемы обусловлены различными причинами: это и недостаточная оперативность получения первичных учетных документов, территориальная удаленность подразделений предприятия, проблемы со связью, несоответствие системы аналитического учета задачам управления, нехватка человеческих и материальных ресурсов и др. Проблема автоматизации сама по себе оказывается не такой острой, как принято считать. Дело в том, что основные проблемы лежат в области разработки концепции системы управленческого учета, ее адекватного восприятия всеми заинтересованными лицами на предприятии. На втором месте — наличие формализованных процессов учета. Тут следует отметить, что наиболее проработанными являются процессы производственного и бухгалтерского учета. Процессы оперативного финансового учета не регламентируются государством, и их проработка целиком возлагается на предприятие. Часто при этом возникает проблема несоответствия учетных процедур и регистров оперативного и бухгалтерского учета.

Многие из причин такого состояния дел в области финансового менеджмента, финансового планирования и контроля, управленческого учета заключаются в недостатках традиционной функциональной организации. К этим недостаткам относятся: отсутствие ориентации на конечный результат, потери информации и ее искажение при передаче, проблемы на стыках между функциональными отделами, внутренняя политическая борьба, чрезмерная длительность процедур согласования решений, дублирование функций, размывание ответственности и т.д. Конечно, у функциональной структуры управления есть и свои преимущества, но мировой опыт последних десятилетий показывает, что разрабатываемые стандарты комплексного планирования и управления предприятием (и т.п.) становятся все более ориентированными на процессы. Конечной целью является синхронизация деятельности предприятия с потребностями потребителя, что обеспечивает конкурентоспособность предприятия. Для повышения эффективности деятельности, усиления клиентной ориентации предприятия необходимо использовать новые стандарты управления, в частности процессный подход к организации деятельности.

Основным понятием процессной методики является бизнес-процесс, т.е. целенаправленная последовательность операций (функций) и событий. Пример бизнес-процесса — процесс формирования комплексного финансового плана. Очевидно, что в решении этой задачи принимают участие практически все подразделения предприятия, из которых ключевую роль играют сбытовые, производственные и снабженческие подразделения и, конечно, финансовая служба.

Ничто мешает четко описать процесс, выявить узкие места, потери, причины неэффективной работы. Можно заниматься описанием и оптимизацией процессов при помощи элементарных подручных средств (текстовое описание, таблицы).

Однако, при этом потребуется много времени и ресурсов. Можно воспользоваться специализированными средствами, например инструментальной средой моделирования ARIS Toolset. Получая модель процесса, мы можем выявить большинство его недостатков и попытаться их устранить, предлагая новые, более эффективные модели процессов. При этом мы работаем над моделью, а не над реальным объектом, что снижает риски необоснованных, экономически невыгодных решений.

Для управления бизнесом в условиях жесткой конкуренции и быстрого изменения рынка требуется информация о таких параметрах, как:

• стратегия развития компании;
• финансовая эффективность проекта;
• маркетинговая стратегия реализации проекта.

Для оценки эффективности проекта необходим сбор информации, ее обработка и систематизация, разработка финансовой модели, которая будет оптимально соответствовать специфике бизнеса.

Структуру финансовой модели инвестиционного проекта можно представить следующим образом:

• Стратегические цели компании, доля рынка (как реальная, так и планируемая);
• Прогноз доходов компании на пять лет;
• Детализированный бюджет главного офиса компании;
• Капитальные затраты, включающее в себя расчет, перечень и маркировку оборудования, необходимого для бизнеса;
• Амортизация основных средств компании;
• Операционные расходы компании непосредственно по бизнесу;
• Прогноз движения денежных средств компании на пять лет;
• Прогнозирование бухгалтерского баланса компании на пять лет;
• Определение и расчет персонала компании;
• Финансовые результаты деятельности компании;
• Презентационные материалы проекта бизнеса компании, предоставляемые потенциальному инвестору.

В общем виде структуру финансовой модели, предназначенной для инвестиционного проектирования можно представить следующим образом:

1. Обзор и оценка существующей ситуации на рынке

• соответствие разрабатываемого проекта требованиям рынка.

2. Стратегия извлечения выгоды из текущей рыночной ситуации

• как будет применяться стратегия, и чем она лучше стратегии конкурентов.

3. Разработка и анализ производственного плана предприятия

• как производить, сколько производить, где брать сырье, по каким ценам и в каком количестве, производственные затраты.

4. Разработка и анализ организационного плана предприятия

• Ключевые работники и оценка уровня их профессиональности, необходимые трудовые ресурсы и затраты на их содержание

5. Разработка и анализ финансового плана предприятия

• на основе данных о рынке, объеме продаж, производстве и другой информации определяет размеры требуемых денежных затрат, ожидаемых денежных доходов и оценки эффективности.

6. Общий план развития предприятия

• существенные моменты, основные этапы, стратегии выхода для инвесторов, риски, присущие проекту.

Необходимо отметить, что все разделы финансовой модели бизнес-плана подкрепляются финансовыми документами и подробным анализом.

2.3. Этапы разработки финансовой модели инвестиционного проекта

Как известно, на разных этапах деятельности предприятия встают задачи, для решения которых консультанты разрабатывают различные экономические модели. Модель в первую очередь призвана облегчить жизнь консультантов и тех аналитиков, которые будут работать с ней в дальнейшем. Результат их работы — информация для принятия решения руководством.

Такие задачи возникают как на проектах, связанных с разработкой стратегии компании, так и на проектах более узкой направленности – постановка системы планирования, оптимизация деятельности компании. Тем не менее, подход к построению финансовых моделей в большинстве случае обладает общими чертами:

• Большинство финансовых моделей строятся на определенный период;
• Модель должна быть построена исходя из принципа разумной достаточности;
• Должна быть обеспечена возможность разработки сценариев и анализа вариантов.

Основные шаги (этапы), которые проходят в ходе построения финансовой модели, это:

1. Цель построения (требования к модели).

2. Определение общей схемы модели.

3. Разработка модели

Определение задач, которые должна решать финансовая модель, является краеугольным камнем моделирования.

На этом этапе определяется:

• Необходимость моделирования всего бизнеса или отдельного производства;
• Достаточная степень детализации;
• Границы и допущения, которые будут заложены в модели

Главное – помнить о том, что необходимо идти от проблем.

С учетом четкого разграничения полномочий и уровней ответственности (регламенты, система документооборота) стало возможно более эффективно управлять как самим производством, так сбытом и снабжением. Появился реальный инструмент управления.

Определение общей схемы модели.

На втором этапе построения финансовой модели проекта определяется принципиальная схема модели. Данный этап чем-то похож на описание бизнес-процессов, но преследует другие цели. Необходимо определить входящие и выходные блоки данных, взаимосвязи блоков данных. Это своего рода схема движения расчетов.

Необходимо помнить о том, что без «углубленного изучения» объекта исследования, данная схема может быть не полной. Окончательная схема модели кристаллизуется уже на этапе разработки самой модели.

На втором этапе важно следовать принципу разумной достаточности и помнить следующее:

• Не всякая схема может быть реализована в модели
• Нет предела совершенству

При построении схемы модели необходимо определить

• Ключевые показатели, на основании которых будут делаться выводы о том, достигла ли компания поставленных целей и, если не достигла, то почему
• Параметры внешней среды (например, инфляция, налоги)
• Исходные вводные, на которые существуют внутренние рычаги влияния (например: объем производства, отпускные цены, текущие затраты, инвестиции, условия расчетов и др.)

Разработка модели (третий этап).

Процесс разработки модели иногда напоминает конструирование. Есть блоки данных, схема «сборки». Остальное остается за финансовым аналитиком. Необходимо выделить следующие ключевые характеристики финансовых моделей:

Возможность построения сценариев должна базироваться на четкой логике взаимосвязей и доступности алгоритма построения

Финансовая модель – это своего рода инструмент позволяющий строить прогнозы для выбора сценариев развития компании или отдельного подразделения, начиная от сценария «Как есть» до ситуации «Что, если…». Возможность моделирования для построения сценариев должна быть заложена там, где необходимо построить и оценить такие изменения. Например, если аналитик хочет смоделировать и оценить эффект от изменения технологии производства, то он должен привязать это к затратам и доходам. То же самое в отношении инвестиций, они приводят к изменению структуры затрат, доходов. Доступность алгоритма как раз и позволяет проследить такие взаимосвязи.

Модель должна учитывать специфику «объекта»

Специфика может заключаться в особенностях производственного процесса, технологии, политики в отношении закупок, сбыта и многое другое. Специфику необходимо учитывать в том случае, если она накладывает отпечаток на расчетный результат, который мы анализируем и имеет достаточно большую значимость.

2.4. Особенности разработки финансовой модели инвестиционного проекта для торгово-развлекательного комплекса в Москве

Особенности разработки финансовой модели инвестиционного проекта для торгово-развлекательного комплекса в Москве обусловлены следующими положениями .

С точки зрения классического подхода к развитию торговых центров, после того как определена торговая зона и ее потенциал, проведен маркетинговый анализ, известны ключевые арендаторы, можно приступать к определению соответствующего типа торгово-развлекательного комплекса, полного состава арендаторов и поддерживаемых потенциалом торговой зоны объемов арендуемых площадей по группам товаров и услуг.

Выявленные в процессе маркетинговых исследований рыночные сегменты обуславливают характер предполагаемого центра, и позволяют изменить традиционный состав арендаторов микрорайонного, окружного или регионального центров в соответствии с отсутствием (или присутствием) определенного рыночного сегмента. Например, если на территории зоны мало детей и не прогнозируется рост детского населения, спрос на детские товары будет маленьким. С другой стороны, высокий процент бездетного взрослого населения приведет к высокому спросу на услуги общественного питания и развлечений.

Тип магазинов и занимаемая ими площадь могут быть определены на основе объема продаж, полученного в результате маркетингового анализа и отражаются в разделе «торговый план». После того как установлена площадь здания, типы и размеры магазинов, можно определить парковочное пространство по отношению к ОАП. Далее определяется общая площадь торгового центра и планировка участка.

На основе определенных границ торговой зоны, ее потенциал считается нами чем достаточным для поддержания того объема торговых площадей, который способен обеспечить исследуемый объект. Следовательно, потенциал торговой зоны не накладывает каких-либо ограничений на предварительную концепцию проекта.

Помимо торговой зоны анализу подвергались действующие ограничения, а именно:

• особенности местоположения
• ресурсное качество участка
• условия транспортной доступности
• конкуренция
• состояние рынка операторов розничной торговли и услуг.

Данные ограничения, за исключением состояния рынка операторов розничной торговли и услуг, уже описаны в тексте данной дипломной работы. Ниже все ограничения сгруппированы таким образом, чтобы можно было обосновать тип торгового центра.

Стратегические характеристики местоположения, а именно расположение Объекта в удаленном от центра города «спальном районе», и не на главной радиальной магистрали, предопределяют ориентацию будущего торгового центра на обслуживание, так называемых, первичных нужд населения данного района. Таким объектом является микрорайонный торговый центр. Другими вариантами могут быть глубокая специализация объекта, т.е. специализированный торговый центр или развлекательный центр. Таким образом, местоположение позволяет рассматривать только три возможных концепции центра:

• микрорайонный торговый центр;
• специализированный торговый центр, либо пауэр-центр;
• развлекательный торговый центр.

Локальные характеристики местоположения, а именно расположение Объекта на окраине жилого района, в зоне между двух автодорог, предопределяют необходимость размещать на территории центра мощных якорных арендаторов, таких как супермаркет, крупные специализированные магазины или предприятия услуг.

Емкость участка ограничена существующей на территории участка ВЛЭП. По всем трем фазам развития проекта, общее пятно застройки составляет 12.000 кв.м. При предельной этажности 3, это позволяет развить на территории участка объект с общей арендной площадью до 23.000 кв.м. Однако такой объем площадей в трех этажах может иметь только развлекательный центр или, в некоторых случаях, специализированный центр. Микрорайонный центр не может иметь более 2-х этажей, а пауэр-центр может быть только одноэтажным. Для развития трехэтажного центра необходимо обеспечить парковку не менее чем на 920 м/мест, двухэтажного — 600 м/мест (19500 кв.м.).

Таким образом, емкость участка не позволяет развить трехэтажный объект

Условия транспортной доступности не накладывают ограничений или требований, кроме тех которые связаны с конкуренцией.

Существующая конкуренция накладывает ограничения на концепцию развлекательного центра: поскольку наибольшей популярностью у населения пользуются предприятия развлечений, расположенные в центральной части города, либо в центре района, развлекательный центр на рассматриваемом участке должен иметь в своем составе мощных, опытных операторов развлечений, преимущественно спортивно-развлекательного направления. Размещение кинотеатра в составе центра является рискованным, поскольку если в центре района будет построен другой кинотеатр, то кинотеатр, расположенный на рассматриваемом участке может потерять более половины своих продаж.

Следовательно, существующая конкуренция не накладывает ограничений на указанные выше возможные типы центров, но устанавливает особые требования для концепции развлекательного центра.

Состояние рынка операторов розничной торговли и услуг накладывает ограничения на развитие развлекательного центра, пауэр-центра и специализированного центра: на сегодняшний день на рынке Москвы не представлено достаточно развитых операторов развлечений, в особенности в спортивно-развлекательной сфере. Существующий рынок не позволяет рассчитывать на высокий спрос со стороны данных операторов, что сильно усложняет развитие объекта в организационном плане. То же, в несколько меньшей степени, верно и для специализированного и для пауэр-центра. Вполне возможно, что удастся привлечь к участию в проекте крупных специализированных операторов, однако нельзя начинать строительство специализированного объекта или пауэр-центра до тех пор, пока подобные операторы не подтвердят свои намерения по участию в проекте.

Таким образом, исходя из состояния рынка операторов розничной торговли и услуг рекомендуемым является микрорайонный торговый центр.

Торговый центр должен быть спланирован таким образом, чтобы покупатель по пути к якорному арендатору прошел мимо как можно большего количества витрин. В случае очередной застройки, якорь будет размещен в центре будущего торгового центра, что не позволит выполнить указанный выше принцип планирования торговых центров. Данное обстоятельство приведет к значительным потерям в экономике проекта.

Таким образом, рекомендуемым типом торгового центра является микрорайонный. Торговый центр должен быть спроектирован в два этажа и иметь в своем составе нескольких якорных арендаторов:

1. Главный якорь — супермаркет (только 1-й этаж)

2. Прочие якорные арендаторы (опционально в зависимости от результатов переговоров):

• аудио-видео и бытовая техника и электроника
• отделочные материалы
• автозапчасти и автомобильные аксессуары (только 1-й этаж, возможно с отдельным входом)
• мебель
• товары для дома, интерьера, сада и огорода/инвентарь/хозтовары
• спорттовары (узкоспециализированный магазин)

В заключение данной главы дипломной работы подытожим все сказанное выше.

Финансовые модели предприятий обычно строятся по принципу бухгалтерского баланса, с учетом доходов и расходов. Но в отличие от годового или квартального бухгалтерского отчета эти модели используются не только для учета и определения сальдо, но и для поиска оптимальной стратегии, направленной на увеличение прибыли. В таких моделях учитываются инвестиции в производство, основные статьи издержек (на сырье, зарплату, амортизацию, рекламу, торговлю и др.), дивиденды акционеров, налоговые отчисления, цены, основные источники поступления средств, доходы филиалов, распределение денежных средств и т.д. Эти модели позволяют прогнозировать чистый доход предприятия и прибыль и определять степень влияния на них инвестиционной, ценовой и другой политики предприятия.

При осуществлении своих функций финансовый менеджер предприятия стал­кивается с необходимостью принятия инвестиционных и финансовых решений. Принимая инвестиционное решение, он выбирает долгосрочные активы, спо­собные приносить доход в будущем.

В процессе принятия инвестиционных решений менеджер осуществляет:

• выбор наилучших инвестиционных возможностей, т. е. вариантов инвестирова­ния, эффект от которых превышает затраты на их осуществление;
• оценку дохода, времени и риска, связанных с инвестиционным решением.

Финансовое решение – это решение о том, за счет каких источников следует финансировать бизнес, откуда брать средства для осуществления инвестици­онных проектов.

Долгосрочные финансовые решения принимают по следующим практическим проблемам:

• оценка величины задолженности, которую может иметь предприятие для фи­нансирования своих проектов;
• выбор наиболее дешевого источника долгосрочного финансирования (откуда, на каких условиях, как привлечь необходимые финансовые ресурсы).

Прибыль, как мера коммерческого результата инвестиционного решения, имеет ряд недостатков. Это заставляет практиков во многих случаях отказываться от критериев оценки инвестиционных решений, основанных на бухгалтерской при­были, и приводит к необходимости оперировать суммами действительно осу­ществляемых платежей и действительно получаемых доходов.

Глава 3. Финансовая модель инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Москве.

3.1. Описание исследуемого инвестиционного проекта

3.1.1. Общая характеристика проекта

Необходимо отметить, что анализ, проводимый в данной дипломной работе, не предполагает маркетинговых исследований торговой зоны и конкуренции торгово-развлекательного комплекса и соответствующих расчетов. Все выводы и рекомендации, сформулированные в данной главе дипломной работы, сформированы на основе анализа особенностей участка и местоположения. Таким образом, предложенная концепция торгово-развлекательного комплекса выражает мнение автора данной работы и не раскрывает в полном объеме технико-экономические характеристики объекта и состав арендаторов. Предложенная концепция может трактоваться как общее направление развития инвестиционного проекта. Вместе с тем, в работе сформированы рекомендации по якорным арендаторам, этажности здания о особенностям его посадки на участке, что в значительной степени облегчает дальнейшее формирование архитектурного облика и проектирование.

Ниже представлена Программа развития объекта развития коммерческой недвижимости, соответствующая наиболее распространенному подходу в международной практике. Данная Программа отражает основную последовательность этапов развития конкретного участка. Программа может меняться в зависимости от задачи, например, включать в себя выбор участка под заданное целевое использование (Site Selection), и, напротив, не иметь в своем составе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (Best Use).

Деление Проекта на стадии носит условный характер. На практике многие работы могут выполняться параллельно или методом последовательных приближений.

I. ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ СТАДИЯ

На предварительной стадии производятся следующие работы:

1. Формулировка заданий

2. Описание участка и подготовка презентационных материалов для возможных участников Проекта

3. Составление графика работ

4. Составление и утверждение бюджета на II и III стадию развития Проекта

II. СТАДИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ И АНАЛИЗА ПРОЕКТА

Цель : анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится выбор функциональных компонентов проекта по

1. доходность

2. уровень риска

3. объем инвестирования

4. условия инвестирования

5. срок окупаемости

6. срок развития Проекта

Данная стадия подразделяется на следующие этапы:

1. Подбор вариантов возможного использования

На этом этапе подбираются варианты возможного использования объекта, для каждого из которых определяются границы зоны обслуживания и набор критериев для возможных участников Проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования.

2. Оценка местоположения участка

На этом этапе подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:

• размер и конфигурация участка
• характер застройки прилегающей территории
• функциональное зонирование
• расположение проекта относительно центра города и главных улиц
• крупные предприятия торговли
• места концентрации мелких предприятий торговли (киосков, павильонов)
• предприятия общественного питания
• предприятия развлечений
• рекреационные зоны
• офисные здания
• терминалы
• схемы движения транспорта
• парковки
• пешеходные потоки

оценочный показатель местоположения

3. Исследования рыночного спроса

величине и структуре потенциального спроса

4. Исследования конкурентной среды

конкурентной среды

• конкурентные объекты и их влияние на Проект
• уровень арендных ставок и заполнения конкурирующих объектов
• уровень предложения товаров и услуг, соответствующих возможным видам использования участка.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка

вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка

III. СТАДИЯ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА

Цель : разработка архитектурного проекта и уточнение финансовых показателей. На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения (договоры).

Разработка проекта включает в себя

1. Уточнение главной темы Проекта

основные функциональные компоненты

2. Разработка функционального плана

На данном этапе формируются:

• функциональная планировка участка и отдельных зданий
• схема внутренних потоков
• примерные поэтажные планы
• основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.

При этом, кроме функциональных компонентов, принимаются во внимание следующие факторы:

• физические ограничения
• инженерное и техническое обеспечение
• ограничения по циркуляции потоков
• качество использования
• линии видимости
• достопримечательности
• интерьер и отделка

3. Разработка торгового плана

прогноз продаж объекта

соотношения площадей по категориям товаров и услуг

4. Разработка плана аренды

конфигурацию

5. Анализ делимости помещений (арендных площадей)

уровень соответствия

6. Оценка доходов

Оценка доходов производится на основе поэтажных планов или (для торговых центров) на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет, как правило, выполняется в трех вариантах, отражающих пессимистический, реалистический и оптимистический сценарии развития Проекта.

7. Разработка бизнес-плана

Разработка бизнес-плана основывается на данных маркетинговых исследований и юридическом обосновании проекта. В бизнес-плане наряду с особенностями самого Проекта, описывается состав его участников и согласованная схема финансирования.

8. Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта

Бюджет реализации Проекта фактически входит в состав бизнес-плана, однако может быть составлен и как отдельный документ, отражающий помимо капитальных затрат и собственные расходы разработчика, осуществляемые им до момента привлечения инвестора.

IV. СТАДИЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА

Цель : строительство, подготовка и сдача объекта в эксплуатацию. Данная стадия разделяется на

1. Землеотвод

На этом этапе производится изучение участка (собираются данные о собственнике, наличии ограничений, технических возможностей и т.п.) и оформление прав на него.

2. Разработка Архитектурной концепции и рабочее проектирование

На этом этапе выполняется разработка Архитектурной концепции, и проектной документации, производится согласование Проекта и получение необходимых разрешений на строительство. Данная стадия тесно связана с переговорами и соглашениями с якорными арендаторами и инвесторами и реализуется последовательным уточнением и согласованием участниками Проекта технических и экономических параметров Проекта.

3. Согласование условий инвестирования

Согласовываются и утверждаются условия всех соинвесторов Проекта: доли, порядок внесения инвестиций, права в участии и управлении, разделение доходов и т.д. В случае необходимости вносятся изменения в функциональные, технические и финансовые характеристики проекта. Результаты переговоров фиксируются в инвестиционных соглашениях и, в случае необходимости, в изменениях и дополнениях к бизнес-плану.

4. Организация тендера на строительство

Тендер на строительство может быть проведен сразу после определения основных технико-экономических показателей Проекта. При этом объявление результатов тендера и заключение договора на генеральный подряд, в большинстве случаев, может быть осуществлено после определения главного инвестора.

5. Строительство

В процесс строительства наряду с генподрядчиком могут быть вовлечены и другие порядные организации. В западной практике и, в последнее время, в России контроль над строительством нередко делегируется управляющей компании. В функции этой компании могут также входить контроль над проектированием, получением разрешений и согласований, проведение строительного тендера и т.п.

6. Регистрация прав собственности

Регистрация прав собственности осуществляется органами Минюста в соответствии с долями, установленными в инвестиционном соглашении (контракте).

После регистрации прав собственности все ранее подписанные с арендаторами предварительные договоры аренды переоформляются на постоянные и, в случае необходимости, регистрируются.

7. Формирование или подбор управляющей компании

На данном этапе подбирают (формируют) управляющую компанию. Управляющая компания должна отвечать требованиям инвесторов и якорных арендаторов.

3.1.2. Цели и задачи проекта

Цель рассматриваемого инвестиционного проекта – создание условий для удовлетворения растущего спроса предприятий, предпринимателей и покупателей московских регионов Северное и Бутово на торговые и офисные площади. Реализация инвестиционного проекта позволит создать торговые площади, предоставить дополнительные услуги по аренде офисных и торговых площадей.

В настоящее время в Северном Бутово отсутствуют крупные торгово-развлекательные комплексы.

Главная цель оценки инвестиционного проекта – обоснование его коммерческой состоятельности. Последняя предполагает выполнение двух основополагающих требований:

• Полное возмещение (окупаемость) вложенных средств.
• Получение прибыли, размер которой оправдывает отказ от любого иного способа использования ресурсов (капитала) и компенсирует риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Следует различать две составляющих коммерческой состоятельности инвестиционного проекта, ее необходимое и достаточное условия, соответственно:

Экономическая эффективность инвестиций.

Финансовая состоятельность проекта.

Экономическая оценка или оценка эффективности вложения капитала направлена на определение потенциальной возможности рассматриваемого проекта обеспечить требуемый или ожидаемый уровень прибыльности.

При выполнении инвестиционного анализа задача оценки эффективности капиталовложений является главной, определяющей судьбу проекта в целом.

Финансовая оценка направлена на выбор схемы финансирования проекта и тем самым характеризует возможности по реализации имеющегося у проекта экономического потенциала.

При выполнении оценки следует придерживаться экономического подхода и рассматривать только те выгоды и потери, которые могут быть измерены в денежном эквиваленте.

3.1.3. Основные этапы проекта

В качестве основных этапов при разработке финансовой модели инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в районе Северное Бутово Юго-Западного административного округа г. Москвы выступили следующие шаги.

1. Обзор и оценка существующей ситуации в отрасли торговых центров и развлекательных комплексов в Юго-Западном административном округе г. Москвы, а также в районах Южное Бутово и Северное Бутово. Было исследовано соответствие разрабатываемого инвестиционного проекта требованиям рынка. В результате проведенного анализа были сделан выводы о том, что: а) торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово; б) размещение предприятий развлечений в торгово-развлекательном комплексе не целесообразно; в) целесообразность размещения офисных помещений в торгово-развлекательном комплексе не очевидна.

2. Разработка оптимальной стратегии извлечения выгоды из текущей рыночной ситуации, а также исследование того, как будет применяться разработанная стратегия, и чем она лучше стратегии конкурентов.

3. Разработка и анализ маркетинг-плана предприятия.

4. Разработка и анализ организационного плана предприятия

5. Разработка и анализ финансового плана предприятия – на основе данных о рынке, объеме продаж и другой информации следует определить размеры требуемых денежных затрат, ожидаемых денежных доходов и оценки эффективности.

6. Общий план развития предприятия – наиболее существенные моменты, основные этапы, стратегии выхода для инвесторов, а также риски, присущие конкретному инвестиционному проекту.

3.1.4. Показатели финансовой модели инвестиционного проекта

В качестве показателей, имеющих значение для разработки финансовой модели инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в районе Северное Бутово Юго-Западного административного округа г. Москвы, использовались следующие данные (см. табл. 6, 7, 8, 9, 10).

Таблица 6.

Статьи расходов на строительство торгово-развлекательного комплекса

Таблица 7.

Некоторые показатели финансовой модели инвестиционного проекта

№ п/п	Показатели	Значения
1	Процентная ставка на собственные средства	10%
2	Ставка годовой инфляции (%)	14%
3	Цена начальной реализации (руб.)	12825
4	Ставка роста цен на недвижимость годовая (%)	20,0%
5	Строительный объем (м 2 )	28000
6	Объем к реализации (м 2 )	21000
7	Процент за услуги риэлтеров (%)	3%
8	Продолжительность получения ИРД (мес)	8
9	Продолжительность стротельства (мес)	14
10	Расходы по инвестиционному контракту официальные (руб)	42 750 000р.
11	Расходы по инвестиционному контракту неофициальные (руб)	34 200 000р.
12	Проценты по кредиту	18%

Строительство комплекса должно быть завершено в течение 2-х лет. По мере строительства отдельных этажей комплекса предусматривается сдача в аренду готовых площадей, что позволит снять вопрос замещения рабочих мест на действующем рынке, а также ускорить возвратность средств инвесторам.

3.2. Построение финансовой модели

3.2.1. Инвестиционная программа проекта на период с марта 2004 г. по июнь 2006 г.

Принятие решений инвестиционного характера актуально не только для предприятий, но и для лиц, которые только собираются открыть свое дело. Но и тем и другим необходимо иметь понятие о ряде критериев, на основе которых эти решения принимаются в мировой практике.

Любое предприятие в той либо иной мере связано с инвестиционной деятельностью. На крупных и средних предприятиях практически ежедневно принимаются решения инвестиционного характера — это текущие решения по поводу того, стоит ли приобретать какой-нибудь новый актив, взамен устаревшего, произвести ли его ремонт, стоит ли увеличить, либо уменьшить закупку материалов на данном этапе работы и т.д.

По степени ответственности инвестиционные решения такого рода находятся в ряду с решениями которые, в частности, практически не влияют на дальнейшую деятельность организации и могут быть приняты без разработки детально продуманного плана.

Решения же более крупного плана — такие как расширение производства, строительство нового здания, с привлечением кредита и без него, полное обновление парка оборудования, освоение нового вида деятельности, должны приниматься на основе продуманного плана действий, при уверенности у руководителя проекта в том, что данное решение принесет организации, в которой он работает, реальную прибыль, а не ухудшит состояние предприятия.

Для того, чтобы быть уверенным в удачном исходе, менеджер (руководитель проекта) должен знать основы инвестиционного анализа и с пониманием определить все исходные данные и факторы, способствующие и противодействующие введению того, либо иного проекта в действие, а также впоследствии принять правильное решение по проекту, либо выбрать оптимальный инвестиционный портфель, если таких проектов несколько.

Исходя из известных нам данных об инвестициях в проект строительства торгово-развлекательного комплекса в г. Москва, сведем в таблице 11 инвестиционную программу проекта на период с марта 2004 г. по июнь 2006 г.

Таблица 11.

2004 год

2005 год

ИТОГО

март

ап-рель

май

июнь

июль

август

сен-тябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

январь

февраль

42 750 000р.

Расходы по инвести-ционному контракту, всего (ежемесяч-ные)

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

3 562 500р.

Таблица 12.

Общая стоимость строительства комплекса (2004-2005 гг.), руб.

	2004 г.										2005 г.
	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Общая стоимость строительства (ежемесячная)	6 433 932	6 433 932	6 433 932	6 433 932	6 433 932	6 433 932	6 433 932	6 433 932	43 054 253	43 054 253	43 054 253	43 054 253	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753	39 491 753
Общая стоимость строительства (нарастающим итогом)	6 433 932	12 867 864	19 301 795	25 735 727	32 169 659	38 603 591	45 037 523	51 471 455	94 525 708	137 579 961	180 634 214	223 688 468	263 180 221	302 671 974	342 163 727	381 655 481	421 147 234	460 638 987	500 130 740	539 622 494	579 114 247	618 606 000

На рисунке 5 данные таблицы 12 проиллюстрированы визуально.

Рисунок 5.

Таким образом, сумма затрат, необходимых для строительства двухэтажного здания торгово-развлекательного комплекса (точнее, микрорайонного торгового центра), с оптимальным количеством парковочных 600 м/мест – составит 618 млн. 606 тыс. 000 руб.

В целях составления финансовой модели временной отрезок строительства и запуска в эксплуатацию торгово-развлекательного комплекса был разбит нами на три инвестиционных периода. Для удобства подсчетов сведем финансовые результаты деятельности предприятия в каждом из этих периодов в таблицу 13.

Таблица 13.

№	Показатель	1-й период	2-й период	3-й период
1	Общая стоимость строительства	51 471 456р.	448 659 283р.	118 475 259р.
2	Сметный расчет стоимости строительства	0р.	425 464 281р.	116 035 713р.
3	Объектный сводный расчет	0р.	407 550 000р.	111 150 000р.
4	Внеплощадочные сети	0р.	17 914 281р.	4 885 713р.
5	Стоимость проектной документации	11 446 000р.	0р.	0р.
6	Стоимость работы заказчика	6 505 456р.	8 945 002р.	2 439 546р.
7	Стоимость техусловий	5 020 000р.	0р.	0р.
8	Расходы по инвестиционному контракту	28 500 000р.	14 250 000р.	0р.
9	Прирост цены реализации ежемесячный	0р.	0р.	7 696р.
10	Объем реализации в % от общей площади к продаже	0%	0%	86%
11	Объем реализации в м 2	0р.	0р.	18 060
12	Объем реализации в рублях ежемесячный	0р.	0р.	247 823 889р.
13	Объем реализации накопительный	0р.	0р.	1 161 957 827р.
14	Расходы на услуги риэлтеров	0р.	0р.	7 434 718р.
15	Доход ежемесячный	0р.	0р.	240 389 173р.
16	Ежемесячная сумма привлеченных средств (банковских)	53 000 000	493 000 000	70 000 000
17	Банковский процент	144,00%	198,00%	162,00%
18	График погашения кредита (ежемесячный)		0	120 000 000р.
19	Проценты по кредиту (ежемесячные)	2 820 000р.	44 055 000р.	70 080 000р.
20	Прибыль, остающаяся после уплаты банковских процентов (с учетом ежемесячной инфляции) до налогообложения	-54 306 522р.	-528 023 485р.	941 384 885р.

На рисунке 6 приведена графическая иллюстрация показателей, рассчитанных в таблице 13.

Рисунок 6.

3.2.2. Финансовый анализ проекта

Инвестиционный проект в процессе своего осуществления должен обеспечить достижение следующих целей:

• получение приемлемой прибыли на вложенный капитал;
• поддержание устойчивого финансового состояния предприятия;
• выполнение иных целей, поставленных авторами проекта.

Для решения указанных задач используются следующие группы коэффициентов финансовой оценки проекта:

• рентабельности;
• оборачиваемости;
• финансовой устойчивости;
• ликвидности.

Рентабелность

Показатели рентабельности являются относительными характе­ристиками финансовых результатов и эффективности деятельности предприятия. Они измеряют доходность предприятия с различных позиций и группируются в соответствии с интересами участников экономического процесса, рыночного обмена.

Показатели рентабельности являются важными характеристика­ми факторной среды формирования прибыли (и дохода) предприя­тий. По этой причине они являются обязательными элементами оценки финансового состояния предприятия.

Система показателе рентабельности.

Выделяют показатели, используемые для оценки эффективности применяемых в производстве авансированных ресурсов и текущих затрат, и показатели, на основе которых определяют доходность и эффективность использования имущества фирмы.

Эффективность производственно-хозяйственной (коммерческой) деятельности фирмы отражает показатель балансовой (общей) рен­табельности; эффективность использования текущих затрат живого и прошлого труда характеризует рентабельность продукции. Все большее применение находит показатель рентабельности продаж.

Общая (балансовая) рентабельность Ро)

о = Пб х100% , где

ОФ + ОС

• балансовая прибыль, руб.;
• ОФ – средняя годовая стоимость основных фондов, руб.;
• ОС – средня годовая стоимость оборотных средств, руб.

В практике финансового анализа результатов деятельности предприятия коммерческого предприятия вычисляют:

• Рентабельность суммарного капитала (совокупных активов) (Ра); которая показывает эффективность всего имущества предприятия.

где

ч – чистая прибыль, руб.;

• А – сумма активов, руб.(стоимость средств, которыми владеет предприятие).

Рентабельность текущих активов (рта) :

де

Пч – чистая прибыль, руб.;

• ТА – средняя величина текущих активов, руб.

Сумма текущих активов состоит из средств, предназначенных для краткосрочного использования и обращаемые в денежную на­личность в течение хозяйственного цикла, не превышающего один год.

Рентабельность продаж определяют по формуле:

где

ВР – выручка от реализации продукции, руб.

В зависимости от конкретных задач анализа могут быть вы­числены показатели рентабельности основного капитала, соб­ственного капитала, рентабельности акционерного капитала, рен­табельности инвестиций и др.

При расчете показателей рентабельности в странах с рыноч­ной экономикой в числителе берут «прибыль от выплаты процента и налогов» (это соответствует прибыли от реализации продук­ции) чистую прибыль .

Важным показателем в инвестиционном анализе является рен­табельность акционерного (собственного) капитала

где

АК – акционерный капитал.

Рентабельность акционерного капитала характеризует норму прибыли на вложенный в фирму собственный капитал.

Между показателями активов, оборачиваемостью активов и рентабельностью реализованной продукции (продаж) существует взаимосвязь, которая может быть представлена в следующем виде:

Таким образом, прибыль предприятия, полученная с каждого рубля средств, вложенных в активы, зависит от скорости обора­чиваемости средств и от того, какова доля чистой прибыли в вы­ручке от реализации.

Коэффициент оборачиваемости активов

где ВР – выручка от реализации продукции, руб.;

• ОС – средняя годовая стоимость оборотных средств, руб.

Отношение суммы продаж (выручки от реализации) ко всему итогу средств характеризует эффективность использования пред­приятием всех имеющихся ресурсов независимо от источников их образования, то есть показывает, сколько раз за год (анализируемый период) совершается полный цикл производства и обращения, приносящий соответствующий эффект в виде прибыли, или сколько денежных единиц реализованной продукции принесла каждая денежная единица активов. Этот показатель варьируется в зависимости от отрасли, отражая особенности производственного процесса

В общем случае, оборачиваемость активов зависит от объема реализации и средней величины.

Замедление оборачиваемости может быть связано как с объек­тивными причинами: инфляция, разрыв хозяйственных связей, так и субъективными: неумелым управлением запасами товарно-материальных ценностей и состоянием расчетов с покупателями, а также отсутствием их надлежащего учета.

Финансовая устойчивость предприятия

собственных оборотных средств

= СК + ДО – ВА

или

СОС ТА–КО,

где — собственные оборотные средства, руб.

• собственный капитал, руб.

ДО — долгосрочные обязательства, руб.

ВА — внеоборотные активы, руб.

ТА — текущие активы, руб.

КО — краткосрочные обязательства, руб.

Собственный капитал, Обязательства, Краткосроч­ные обязательства, Долгосрочные обязатель­ства, Внеоборотные активы, Собственные оборотные средства

Таким образом, общая сумма источников формирования матери­ально-производственных запасов складывается из собственных оборотных средств, краткосрочных кредитов банков и расчетов с кредиторами по товарным операциям.

В зависимости от соотношения материально-производственных запасов, собственных оборотных средств, источников формирова­ния запасов можно с определенной степенью условности выделить четыре типа финансовой устойчивости предприятия.

Кризисное финансовое положение характеризуется ситуацией, когда предприятие имеет кредиты и займы, не погашенные в срок, а также просро­ченную дебиторскую задолженность Данная ситуация означает, что предприятие не может вовремя расплатиться со своими креди­торами.

Наряду с абсолютными показателями финансовую устойчивость предприятия характеризуют также финансовые коэффициенты.

коэффициент автономии

где

СК – сумма собственного капитала, руб.;

• SК – общая сумма капитала, руб.

По коэффициенту автономии судят, насколько предприятие не­зависимо от заемного капитала. Для него желательно, чтобы ко­эффициент превышал по своей величине 0,5. Рост коэффициента автономии свидетельствует об увеличении финансовой независи­мости предприятия и снижении риска финансовых затруднений.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств — это отношение всего привлеченного капитала к собственному. Он показывает, каких средств у предприятия больше — заемных или собственных

где

О — обязательства предприятия, руб.

СК – сумма собственного капитала, руб.;

Коэффициент покрытия инвестиций характеризует долю соб­ственного капитала и долгосрочных обязательств в общей сумме активов предприятия:

• где СК – сумма собственного капитала, руб.;
• SК – общая сумма капитала, руб.;
• ДО — долгосрочные обязательства, руб.

Это более мягкий показатель по сравнению с коэффициентом автономии. В западной практике принято считать, что нормальное значение коэффициента равно около 0,9 а критическим считается его снижение до 0,75.

Состояние оборотных средств в основном отражается в пока­зателях обеспеченности оборотных средств и их составляющих собственными оборотными средствами.

Коэффициент обеспеченности текущих активов показывает, ка­кая часть оборотных средств предприятия сформирована за счет собственного капитала. Нормативное значение этого показателя не ниже 0,1.

где СОС — собственные оборотные средства, руб.;

• ТА — текущие активы, руб.

Коэффициент обеспеченности материальных запасов:

где

МПЗ — материально-производственные запасы, руб.

Материально-производственные запасы, Коэффициент обеспеченности, Показатель маневренности

СОС — собственные оборотные средства, руб.;

• СК – сумма собственного капитала, руб.

платежеспособность,

Оценка платежеспособности осуществляется на основе харак­теристики ликвидности текущих активов, которая определяется временем, необходимым для превращения их в денежные средства. Чем меньше требуется времени для инкассации данного актива, тем выше его ликвидность

Ликвидность баланса, Ликвидность предприятия

Понятия платежеспособности и ликвидности очень близки, но второе более емко. От степени ликвидности баланса зависит пла­тежеспособность В то же время ликвидность характеризует как текущее состояние расчетов, так и перспективу. Предприятие мо­жет быть платежеспособным на отчетную дату, но иметь неблаго­приятные возможности в будущем.

Иными словами, ликвидность баланса является основой (фундаментом) платежеспособности и ликвидности предприятия. Ликвидность — это способ поддержания платежеспособности.

Для оценки платежеспособности в краткосрочной перспективе рассчитывают следующие показатели: коэффициент текущей (общей) ликвидности или коэффициент покрытия; коэффициент быстрой лик­видности или «критической оценки»; коэффициент абсолютной лик­видности.

Коэффициент текущей (общей) ликвидности

ТА — текущие активы, руб.;

• КО — краткосрочные обязательства, руб.

Согласно стандартам считается, что этот коэффициент должен находиться в пределах между 1 и 2 (иногда 3) Превышение свидетель ствует о нерациональном вложении средств и неэффективном их использовании.

Коэффициент быстрой ликвидности или «критической оценки» определяется как отношение ликвидной части оборотных средств (т.е. без учета материально- производственных запасов) к теку­щим обязательствам. Рекомендуемое значение — не ниже 1.

где

• ликвидные активы, руб. ;
• КО — краткосрочные обязательства, руб.

Ликвидные активы (легкореализуемые активы) — это такие ак­тивы, которые можно быстро превратить в денежные средства. Ликвидные активы равны текущим активам за вычетом материально-производственных запасов. Прежде всего, это денежные средства, включая краткосрочные ценные бумаги, и задолженность дебиторов (платежи по которой ожидаются не более чем через 12 месяцев после отчетной даты)

Следует иметь в виду, что достоверность выводов по резуль­татам расчетов коэффициента быстрой ликвидности и его динамики в значительной степени зависят от «качества» дебиторской за­долженности (сроков образования, финансового положения должни­ка и др.) Значительный удельный вес сомнительной дебиторской задолженности может создать угрозу финансовой устойчивости предприятия .

Отношение денежных средств к краткосрочным обязательствам называется коэффициентом абсолютной ликвидности. Это наиболее жесткий критерий платежеспособности, показывающий, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно:

где

• денежные средства, руб.;
• КФВ — краткосрочные финансовые вложения, руб.;
• КО — краткосрочные обязательства, руб.

Считается, что значение коэффициента не должно опускаться ниже 02 .

3.2.3. Экономическая эффективность проекта , При оценке эффективности инвестиционных проектов

1. Показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников.

2. Показатели бюджетной эффективности, отражающие последствия осуществления инвестиционного проекта на федеральный, региональный и местный бюджеты.

3. Показатели экономической эффективности, отражающие затраты и результаты по проекту и учитывающие как интересы его участников, так и интересы страны, региона или города.

Оценка затрат и результатов реализации инвестиционного проекта осуществляется за расчетный период, продолжительность которого (горизонт расчета) принимается с учетом:

• продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта;
• нормативного срока службы технологического оборудования;
• достижения заданных показателей эффективности (прибыли, дохода, нормы прибыли на капитал).

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шагом расчета может быть месяц, квартал, год.

Все затраты, связанные с реализацией инвестиционного проекта, подразделяются на первоначальные (единовременные), текущие и ликвидационные, которые имеют место соответственно на стадиях:

• строительной, научно-исследовательской и подготовки производства;
• функционирования (эксплуатации) инвестиционного проекта;
• ликвидации инвестиционного проекта.

При стоимостной оценке результатов и затрат реализации инвестиционного проекта могут использоваться базисные, мировые, прогнозные и расчетные цены.

Под базисной ценой понимается цена, сложившаяся в народном хозяйстве на определенный момент времени. Базисная цена считается неизменной в течение всего расчетного периода. Измерение эффективности инвестиционного проекта в базисных ценах проводится, как правило, на предварительном этапе технико-экономических исследований. На стадии технико-экономического обоснования инвестиционного проекта используются как базисные, так и прогнозные цены.

Прогнозная цена определяется путем умножения базисной цены на индекс возможного изменения цен в конце расчетного шага. По проектам, разрабатываемым по заказу органов государственного управления, значения индексов изменения цен на отдельные виды продукции и ресурсов устанавливаются в задании на проектирование в соответствии с прогнозами Министерства экономики РФ.

Расчетные цены используются для расчета обобщающих показателей эффективности, если результаты и затраты выражаются в прогнозных ценах. Это необходимо, чтобы обеспечить сравнимость результатов, полученных при различных уровнях инфляции. Расчетные цены определяются с помощью дефлирующего множителя, соответствующего индексу общей инфляции. Расчетные цены приводятся к некоторому моменту времени (моменту, предшествующему началу реализации инвестиционного проекта).

Базисные, прогнозные и расчетные цены могут выражаться как в рублях, так и в устойчивой валюте. В последнем случае будет, считаться, что расчет эффективности инвестиционного проекта осуществлен в мировых ценах.

При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к начальному времени внедрения проекта.

Показатели экономической (народнохозяйственной), Выбор различных проектов

При расчете показателей народнохозяйственной экономической эффективности в состав результатов от реализации проекта включаются:

• конечные производственные результаты (выручка от реализации на внутреннем и внешнем рынке всей произведенной продукции);
• выручка от реализации имущества и интеллектуальной собственности (лицензий на право использования изобретений, ноу-хау, программ для ЭВМ и т.п.), создаваемые участниками проекта;
• социальные и экологические результаты, рассчитанные исходя из совместного воздействия всех участников проекта на социальную и экологическую обстановку в регионах, здоровье населения;
• прямые финансовые результаты (прибыль, налоги, амортизация).

Социальные, политические, экологические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассматриваются как дополнительные показатели народнохозяйственной эффективности и учитываются при принятии решения о реализации инвестиционного проекта.

В состав затрат включаются текущие и единовременные (инвестиционные) затраты всех участников реализации проекта без повторного счета.

В зависимости от целей,

В данном случае, при оценке нескольких инвестиционных проектов и выборе одного, либо нескольких из них, целесообразно ввести дополнительный сводный показатель эффективности, включающий в себя совокупность всех трех вышеприведенных показателя эффективности инвестиционного проекта (бюджетной, коммерческой и хозяйственной эффективности).

3.2.4. Анализ безубыточности

Метод расчета точки безубыточности относится к классу показателей, характеризующих риск инвестиционного проекта. Смысл этого метода, как вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства и продаж, при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытков. Соответственно, чем ниже будет этот уровень, тем более вероятно, что данный проект будет жизнеспособен в условиях непредсказуемого сокращения рынков сбыта. Таким образом, точка безубыточности может использоваться в качестве оценки маркетингового риска инвестиционного проекта.

Условие для расчета точки безубыточности может быть сформулировано следующим образом: каков должен быть объем производства (при условии реализации всего объема произведенной продукции), при котором получаемая маржинальная прибыль (разность между выручкой от реализации и переменными производственными затратами) покрывает постоянные затраты проекта.

Точка безубыточности рассчитывается как уровень объема реализации:

BEP = (FC / MP) * 100%,

где BEP — точка безубыточности, в процентах от выручки от реализации, FC — сумма постоянных производственных затрат, MP — маржинальная или валовая прибыль (все параметры — за один интервал планирования).

Главным недостатком рассматриваемого показателя является игнорирование налоговых выплат. Поэтому данный метод чаще всего используется при сопоставлении проектов «внутри» одного предприятия. В нашем случае для торгово-развлекательного комплекса точкой безубыточности является 22-й месяц со дня начала осуществления проекта (декабрь 2006 года).

Также необходимо рассмотреть точку платежеспособности (Cash break-even point).

Метод расчета точки платежеспособности аналогичен методу расчета точки безубыточности. Единственное отличие заключается в том, что в знаменателе расчетной формулы стоит сумма маржинальной прибыли и амортизационных отчислений:

CBEP = (FC / (MP + DC)) * 100 %, где

CBEP — точка платежеспособности, в процентах от выручки от реализации, FC — сумма постоянных производственных затрат, MP — маржинальная или валовая прибыль, DC — сумма амортизационных отчислений (все параметры — за один интервал планирования).

Смысл точки платежеспособности состоит в определении уровня производства и продаж, при котором объем генерируемых денежных средств покрывает сумму текущих платежей. Указанное требование является более мягким и поэтому значение точки платежеспособности всегда будет меньше, чем значение точки безубыточности.

3.3. Анализ и оценка возможных рисков

В общем случае есть два метода оценки риска – кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. Кумулятивные методы заключаются в оценке отдельных факторов риска. Общая оценка риска осуществляется на основе долевого участия пофакторных рисков посредством их комплексного учёта каким-либо способом. При использовании агрегированных методов все виды рисков не детализируются и рассматриваются как один. Из агрегированных методов наиболее распространённым является метод корректировки нормы дисконта (CAPM, WACC – позволяют находить величину премии к ставке дисконта) – самый простой и теоретически наиболее лёгкий к применению метод учёта риска инвестиционного проекта. В любой динамический финансовой модели используется норма дисконта для приведения денежных потоков к единому моменту времени, в качестве которой чаще всего используется ставка процента. Основная идея метода заключается в корректировке исходной базовой нормы дисконта, которая считается безрисковой (например, требуемая рентабельность вкладываемого капитала его инвестором).

Корректировка заключается путём прибавления “премии” за риск к базовой ставке процента и проект оценивается уже с учётом новой ставки дисконта. Данный метод учитывает риск приведённых потоков платежей, но сам по себе без применения усовершенствованных методик не даёт никакой информации о степени риска, тем более что при изменяющихся параметрах проекта эффект, оказываемый величиной премии за риск, так же будет изменяться. Если, например, премия к безрисковой ставке процента составляет 15%, то основываясь на этой информации вряд ли можно сказать что-то большее, чем “риск достаточно высок” или “риск не очень значительный”. Метод не позволяет оценить вероятностные потоки платежей, тем более риски могут быть по-разному распределены во времени. Поэтому считается, что кумулятивные методы выглядят более предпочтительными, хотя и более сложными.

Под неопределенностью, При оценке проектов

• риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации, условий инвестирования и использования прибыли;
• внешнеэкономический риск (возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т.п.);
• неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;
• неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
• колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;
• неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;
• производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);
• неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий — участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

Помимо вышеприведенной классификации, риски можно классифицировать по другим признакам. По последствиям принято разделять риски на три категории:

• допустимый риск — это риск решения, в результате неосуществления которого предприятию грозит потеря прибыли;
• в пределах этой зоны предпринимательская деятельность сохраняет свою экономическую целесообразность, т.е. потери имеют место, но они не превышают размер ожидаемой прибыли;

• критический риск — это риск, при котором предприятию грозит потеря выручки;
• иначе говоря, зона критического риска характеризуется опасностью потерь, которые заведомо превышают ожидаемую прибыль и в крайнем случае могут привести к потере всех средств, вложенных предприятием в проект;

• катастрофический риск — риск, при котором возникает неплатежеспособность предприятия;
• потери могут достигнуть величины, равной имущественному состоянию предприятия. Также к этой группе относят любой риск, связанный с прямой опасностью для жизни людей или возникновением экологических катастроф.

Основой для следующей классификации рисков также является характер воздействия на результаты деятельности предприятия. Так, риски делятся на два вида:

• чистые — означают возможность получения убытка или нулевого результата;
• спекулятивные — выражаются в вероятности получить как положительный, так и отрицательный результат.

Вышеприведенные классификации взаимосвязаны между собой, причем вторая несет более общий характер.

Существует большое количество классификаций в зависимости от специфики деятельности компании. Отдельно классифицируются инвестиционные риски, риски на рынке недвижимости, риски на рынке ценных бумаг и пр.

Следует отметить, что проблемой рисков и их классификации экономисты занимаются давно. Устоявшихся критериев, позволяющих однозначно классифицировать все риски, не существует по ряду причин: специфике деятельности хозяйственных субъектов, различных проявлениях рисков и их различных источниках. Тем не менее, теория риска позволяет выделить наиболее общие группы рисков:

1. Организационные риски

2. Рыночные риски

3. Кредитные риски

4. Юридические риски

5. Технико-производственные риски

В той или иной мере они присутствуют в деятельности всех хозяйствующих субъектов. Данная базовая классификация дополняется частными классификациями, основывающимися на специфике хозяйствующих субъектов.

Организационно-экономическая система, Для учета факторов неопределенности и риска

• Проверка устойчивости
• корректировка параметров проекта и экономических нормативов
• формализованное описание неопределенности.

Метод проверки устойчивости

Степень устойчивости по отношению к возможным изменениям условий реализации проекта может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и других параметров проекта. Предельное значение параметра проекта для некоторого 1-го года его реализации определяется как такое значение этого параметра в 1-ом году, при котором чистая прибыль в этом году становится нулевой. Одним из наиболее важных показателей этого типа является точка безубыточности, характеризующая объем продаж, при котором выручка от реализации продукции совпадает с издержками производства.

Корректировка параметров проекта и экономических нормативов.

Возможная неопределенность условий реализации проекта может уточняться с помощью корректировки проекта и применяемых в расчете экономических нормативов путем замены их проектных значение на ожидаемые. С этой целью:

• сроки строительства и выполнения других работ увеличиваются на величину возможных задержек;
• учитывается среднее увеличение стоимости строительства, обусловленное ошибками проектной организации, пересмотром проектных решений в ходе реализации проекта и непредвиденными расходами;
• учитываются неритмичность поставок сырья и материалов, запаздывание платежей, внеплановые отказы оборудования, допускаемые персоналом нарушения технологии, уплачиваемые и получаемые штрафы и иные санкции за нарушения договорных обязательств;
• учитываются ожидаемые потери от инвестиционных рисков.

Метод является наиболее точным,

• описание всего множества возможных условий реализации проекта и отвечающих этим условиям затрат (включая возможные санкции и затраты, связанные со страхованием и резервированием), результатов и показателей эффективности;
• преобразование исходной информации о факторах неопределенности в информацию о вероятностях отдельных условий реализации и соответствующих показателях эффективности или об интервалах их изменения;
• определение показателей эффективности проекта в целом с учетом неопределенности условий его реализации – показателей ожидаемой эффективности.

Как показал конкурс бизнес-планов, проведенный компанией «Корпоративные финансы» и журналом «Финансовый директор», наиболее распространенной ошибкой предприятий, планирующих реализацию инвестиционных проектов, является недостаточная проработка рисков, которые могут повлиять на доходность проектов.

Под проектными рисками понимается, как правило, предполагаемое ухудшение итоговых показателей эффективности проекта, возникающее под влиянием неопределенности. В количественном выражении риск обычно определяется как изменение численных показателей проекта: чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR) и срока окупаемости (PB).

На данный момент единой классификации проектных рисков предприятия не существует. Однако можно выделить следующие основные риски, присущие практически всем проектам: маркетинговый риск, риск несоблюдения графика проекта, риск превышения бюджета проекта, а также общеэкономичес-кие риски.

Процедуру оценки и анализа проектных рисков можно представить в виде схемы (см. рис. 7).

Оценка рисков производится в процессе планирования проекта и включает качественный и количественный анализ. Если по итогам оценки проект принимается к исполнению, то перед предприятием встает задача управления выявленными рисками. По результатам реализации проекта накапливается статистика, которая позволяет в дальнейшем более точно определять риски и работать с ними. Если же неопределенность проекта чересчур высока, то он может быть отправлен на доработку, после чего снова производится оценка рисков.

Рисунок 7.

Рассмотрим качественную оценку проектных рисков более подробно. Результатом качественного анализа рисков является описание неопределенностей, присущих проекту, причин, которые их вызывают, и, как результат, рисков проекта. Для описания удобно использовать специально разработанные логические карты — список вопросов, помогающих выявить существующие риски. Эти карты можно разработать как самостоятельно, так и с помощью консультантов (см. рис. 8).

Рисунок 8.

В результате будет сформирован перечень рисков, которым подвержен проект. Далее их необходимо проранжировать по степени важности и величине возможных потерь, а основные риски проанализировать с помощью количественных методов для более точной оценки каждого из них.

Заключение

В заключение данной дипломной работы можно сделать

Финансовые модели предприятий обычно строятся по принципу бухгалтерского баланса, с учетом доходов и расходов. Но в отличие от годового или квартального бухгалтерского отчета эти модели используются не только для учета и определения сальдо, но и для поиска оптимальной стратегии, направленной на увеличение прибыли. В таких моделях учитываются инвестиции в производство, основные статьи издержек (на сырье, зарплату, амортизацию, рекламу, торговлю и др.), дивиденды акционеров, налоговые отчисления, цены, основные источники поступления средств, доходы филиалов, распределение денежных средств и т.д. Эти модели позволяют прогнозировать чистый доход предприятия и прибыль и определять степень влияния на них инвестиционной, ценовой и другой политики предприятия.

Российский рынок недвижимости в течение 2003 года продолжает развиваться в соответствии с положительной динамикой, наметившейся в последнее время, что подтверждается во все увеличивающемся интересе инвесторов в коммерческую недвижимость.

Одной из тенденций на рынке недвижимости в 2002-2003 годах стало размещение офисов крупных компаний за пределами Садового кольца. Этому способствовали открытие Третьего транспортного кольца, обеспечившего удобный доступ в эти районы, а также возможность сокращения расходов на аренду помещений.

Во многом выбор объекта недвижимости зависит от удобства транспортного сообщения и качества зданий.

Ярко выраженным спросом размещения у МКАД пользуются торговые площади в гипермаркетах, складские площади (как холодные, так и теплые).

Как известно, ресурсное качество участка определяется его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами деятельности. В случае с торгово-развлекательным комплексом максимальная емкость – это предельное значение арендной площади; эффективность – предельно возможный уровень арендных ставок. Емкость ограничивается площадью земельного участка, приемлемой для торгово-развлекательного комплекса этажностью (2 этажа), возможностями планировки, коэффициентом застройки, обусловленным необходимостью обеспечения парковочного индекса, коэффициентом эффективности (отношением арендной и торговой площади), обусловленным концепцией торгового центра. В нашем случае емкость участка была ограничена из-за наличия ВЛЭП. Общая площадь торгового центра с учетом проездов на парковку составила около 23.000 кв.м.; арендная площадь составила около 15.000 кв.м. На существующем участке возможно размещение 600-700 парковочных мест.

Было установлено, что в качестве основных этапов при разработке финансовой модели инвестиционного проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в районе Северное Бутово Юго-Западного административного округа г. Москвы целесообразно предпринять следующие шаги.

1. Обзор и оценка существующей ситуации в отрасли торговых центров и развлекательных комплексов в Юго-Западном административном округе г. Москвы, а также в районах Южное Бутово и Северное Бутово. Было исследовано соответствие разрабатываемого инвестиционного проекта требованиям рынка. В результате проведенного анализа были сделан выводы о том, что: а) торгово-развлекательный комплекс должен ориентироваться на жителей района Северное Бутово и, частично, Южное Бутово; б) размещение предприятий развлечений в торгово-развлекательном комплексе не целесообразно; в) целесообразность размещения офисных помещений в торгово-развлекательном комплексе не очевидна.

2. Разработка оптимальной стратегии извлечения выгоды из текущей рыночной ситуации, а также исследование того, как будет применяться разработанная стратегия, и чем она лучше стратегии конкурентов.

3. Разработка и анализ маркетинг-плана предприятия.

4. Разработка и анализ организационного плана предприятия

5. Разработка и анализ финансового плана предприятия – на основе данных о рынке, объеме продаж и другой информации следует определить размеры требуемых денежных затрат, ожидаемых денежных доходов и оценки эффективности.

6. Общий план развития предприятия – наиболее существенные моменты, основные этапы, стратегии выхода для инвесторов, а также риски, присущие конкретному инвестиционному проекту.

В дипломной работе была предложена альтернативная концепция торгово-развлекательного комплекса.

Также были указаны особенности разработки финансовой модели инвестиционного проекта торгово-развлекательного центра в г. Москве.

Были внесены предложения по оптимизации одной из существующих финансовых моделей инвестиционного проекта на примере разработки проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Юго-Западном Административном округе г. Москва (район Северное Бутово).

В частности, при разработке финансовой модели было применено разбиение исследуемого временного периода на три инвестиционных периода, и в каждом из этих периодов производились соответствующие расчеты.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/diplomnaya/investitsionnyiy-proekt-stroitelstva-2/

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации // Энциклопедия российского законодательства [Электронный ресурс] : для студентов, аспирантов и преподавателей юрид. и экон. специальностей / Компания «Гарант». – спец. вып. справ. правовой системы Гарант. Регион. вып. 5.5: Весна, 2004. – Электрон. текстовые дан. – М.: Гарант-Сервис, 2004. – (Гарант-Студент).

– 1 электрон. опт. диск (CD-ROM).

2. Анисимов С.А. Математические модели в экономике. М.:МГУ, 1980.

3. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. – М: Финансы и статистика, 1996. — 192 с.

4. Бланк И.А. Управление активами. Киев.: Ника-Центр, 2002.

5. Вишняков Я.Д., Колосов А.В., Шемякин В.Л. Оценка и анализ финансовых рисков предприятия в условиях враждебной окружающей среды бизнеса // Менеджмент в России и за рубежом. – 2000. – №3.

6. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ. М.:Банки и Биржи, Юнити, 1998. – 358с.

7. Глухов В.В., Медников М.Д., Коробко С.Б. Математические методы и модели для менеджмента. – СПб: Лань, 2000.

8. Дубинин Е. Анализ рисков инвестиционного проекта // Финансовый директор: [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – М.: Финансовый директор, 2003. – Режим доступа:

В настоящей дипломной работе используются термины, определения которых приведены ниже. Все термины, за исключением помеченных символом «*», соответствуют применяемым в международной практике.

Термины, помеченные символом «*», не имеют точных аналогов в мировой практике и сформулированы для определения распространенных в России форматов торговых объектов либо иных, часто встречающихся понятий.

Аптечный супермаркет (Drugstore) –, Гастроном* –, Гипермаркет (Hypermarket) –, Дискаунтер (Discounter) –, Зона Обслуживания (Catchment Area) –, Концепция Торгового Центра (Concept) –

— Целевые группы потребителей;

— Тип торгового центра;

— Основная специализация;

— Якоря.

Поскольку тип торгового центра и основная специализация являются взаимозависимыми параметрами, а специализация, в свою очередь, предопределяет выбор якорей (или зависит от них), эти параметры на практике описываются в едином блоке.

Общая Арендная Площадь, ОАП (Gross Leasable Area, GLA) –, Объект Смешанного Использования (Mixed Use Development) –, Офисное Здание (Office Building) –, Парковочный Индекс (Parking Index) –, Рыночный Потенциал (Емкость) Торговой Зоны* –, Синергетический Эффект (Synergy) –, Супермаркет (Supermarket) –, Торговая Зона (Trade Area, Catchment Area) –

— Первичная торговая зона

— Вторичная торговая зона

— Третичная (периферийная) торговая зона

Первичная Торговая Зона (Primary Catchment Area) –, Вторичная Торговая Зона (Secondary Catchment Area) –, Третичная (Периферийная) Торговая Зона (Tertiary Catchment Area) –, Торговый Центр (Shopping Center) –, Универсам* –

Якорь (Anchor) –

Приложение 2. Классификация существующих видов торговых центров

Ниже представлена общепринятая международная классификация торговых центров.

Микрорайонный Торговый Центр (Neighborhood Shopping Center) –, Окружной Торговый Центр (Community Shopping Center) –, Региональный Торговый Центр (Regional Shopping Center) –

Рассмотрим существующие подтипы торговых центров

Аутлет Центр (Outlet Center) –, Дискаунт-Центр (Off-price Center) –

Пауэр Центр (Power Center) –

Специализированный Торговый Центр (Specialty Shopping Center) –, Стрип Коммершл (Strip Commercial) –

Стрип-Центр

Центр товаров первой необходимости, Торгово-Общественный Центр (Recriational Community Center) –, Торгово-Развлекательный Центр (Retail Entertainment Center) –, Торговый Центр Моды (Fashion Shopping Center) –, Фестивал-центр (Festival Center) –