Определение рыночной стоимости здания

метки: Стоимость, Оценка, Здание, Рыночный, Объект, Износ, Элемент, Система

Студент 4 курса Группа Э-13-Н Глазков Андрей Проверила:

Бузина Н.В.

Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе

Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания:

Здание с подвалом, фундаменты — сборные, железобетонные. Стены и перегородки — кирпичные. Перекрытия и покрытия — железобетонные. Кровля — рулонная. Полы — цементные, плиточные, паркетные. Отделка — повышенного качества. Отопление — центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности — 1. В таблице № 1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.

Таблица № 1, Задание для расчетно-практической работы

Вариант

Год ввода в эксплуатацию

Этажность

Площадь здания, м2

Высота, м

Климатический район

Износ конструктивных элементов здания, %

Фундаменты

Стены, перегородки

Перекрытия

Крыши

Полы

Проемы

Отделочные работы

Сан.техн. и электротехн. работы

Прочие работы

6,8

IV

Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

1. Оценка восстановительной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости">стоимости оцениваемого объекта (магазина)

2. Определение поправочных коэффициентов.

3. Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс — Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м ³

Определяем восстановительную стоимость 1 м ³ здания с объемом 6800 м³ по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м³ стоимость 1 м³ равна 25,6)

174 080 руб.

8 524 698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки — коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

13 170 659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС № 33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу № 1.

Таблица №2, Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания.	Удельный вес конструктивного элемента здания.	Износ конструктивного элемента здания.
1.) Фундаменты			1,6
2.) Стены, перегородки			3,6
3.) Перекрытия.			2,6
4.) Крыши			6,9
5.) Полы			3,6
6.) Проемы			1,2
7.) Отделочные работы			1,2
Сан. Тех и электротех. работы			9,2
Прочие работы			1,8
Итого			31,7

Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли (8, «https:// «).

1. Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

2. Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов — установка охранной системы видеонаблюдения.

3. Необходимы затраты на наружную рекламу.

Таблица №3

№ /п	Наименование затрат на модернизацию и дополнение	Сумма, рублей.
	Модернизация системы кондиционирования
	Установка охранной системы видеонаблюдения
	Установка наружной рекламы
	Восстановительная стоимость
	Итого:	2 000 000 / 13 170 659 * 100 = 15%

Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7%

7 019 961 рублей.

Вывод:

7 019 961 рублей.

Задача № 2

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли — продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

1. Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

2. Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

3. Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

Таблица № 4.

Элементы сравнения	Величина вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок
Цена продажи аналога	—-
Поправка на передаваемое право собственности	— 1
Поправка на условия финансирования	— 1
Поправка на изменение экономических условий
Поправка на местоположение
Поправка на износ
Поправка на наличие дополнительных улучшений
Поправка на масштаб	—;
Итого:	—-

Итого:

2 961 457 рублей

Задача № 3

Дано:

Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

Таблица № 5

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год

Таблица № 6

Объекты — аналоги	ЧОД	Продажные цены	Ставка капитализации	Среднее значение ставки капитализации
			0,12
			0,11
			0,105

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = (57 000 + 61 000 + 61 500 + 63 000 +62 000) / 5 = 60 900 рублей

Rср = (0,12 + 0,11 + 0,105) / 3 = 0,11

V = 60 900 / 0,11 = 553 636 рублей.

Итого: Цена оцениваемого объекта 553 636 рублей

Задача № 4

Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица № 7

Площадь склада. м2	Аренда, р/м2	Капитальные вложения в долях от ЧОД	УПР, %	УПЛ, %	УПИМ, %	СДбр, %

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Таблица № 8

Денежные потоки	Прогнозный период	Постпрогнозный период
ПВД
Поправка на недозагрузку	5 670 000 (0,25)	4 218 488 (0,2)	1 961 593 (0,1)	1 276 997 (0,07)
Поправка на недосбор	3 402 000 (0,15)	2 109 240 (0,1)	980 797 (0,05)	912 141 (0,0)
Прочие доходы	—;	—;	—;	—;
ДВД (ПВД — недозагрузка — недосбор)

Таблица № 9, Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка	Недосбор арендных платежей
1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год

Денежные потоки	Прогнозный период — годы	Постпрогнозный период
	1 год	2 год	3 год
ДВД
Операционные расходы, в том числе: 1. Налоги: а.)Налог на землю б.)Налог на имущество
2.Коммунальные платежи: а.) электрия б.) водопровод в.) уборка помещения
3. Оплата труда работников: а.) зарплата б.) отчисления от зарплаты
4. Охрана (3р)
5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)
6. Управление (8% ДВД)
7. Реклама услуг
8. Обязательное страхование (10 500/1000*60)
9. Оплата услуг сторонних организаций (5% ДВД)
10. Прочие расходы:
ЧОД
Кап-вложения
Обслужие кредита.)	—;	—;	—;	—;
денежный поток до уплаты налогов

Таблица № 11, Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Электроэнергия
Водопровод, канализация	0,2
Уборка помещений	2,5

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8 962 488 * 0,25 = 2 240 622

21 871 805 рублей.

Ответ: Общая стоимость здания равна 21 871 805 рублей.