Ремонт объекта недвижимости

метки: Ремонт, Капитальный, Многоквартирный, Имущество, Проблема, Жилищный, Недвижимость, Капремонт

Перед каждым одиннадцатиклассником встаёт очень важный и острый вопрос: кем быть, куда пойти учиться? Я также не был исключением. В какой город я поеду учиться, я знал. Таким городом стал Нижний Новгород, так как в Нижегородской области у меня живут бабушка и дедушка. Выбирал же я, в какой именно университет я буду поступать, между ННГУ им. Лобачевского и ННГАСУ. Но мой окончательный выбор пал на ННГАСУ, о чём я ни капли не сожалею. Остановился же я на ННГАСУ, потому что меня с самого детства привлекала профессия строитель. К тому же на протяжении уже 6 лет я каждый год активно участвую в стройке, которую затеял мой дедушка в своём частном доме. На кафедру НИКА я поступил, так как считаю специальность экспертиза и управление недвижимостью одной из самых перспективных в нашей стране. Также считаю, что я обладаю всеми необходимыми качествами, которыми должен обладать каждый уважающий себя оценщик недвижимости. Что из этого получится, покажет время.

1.Теоретическая часть: « Ремонт объекта недвижимости».

1.1.Реконструкция и ремонтная политика.

Жизненный цикл жилого дома можно разбить на несколько фаз.

1. Строительство.
2. Первая фаза эксплуатации (20-25 лет).

3. Капитальный ремонт.
4. Вторая фаза эксплуатации (25 лет).

5. Полная амортизация стоимости и принятия решения о будущем доме.

Схема системы технической эксплуатации жилищного фонда представлена на рис.1.

Система технической эксплуатации жилых зданий

Система технического обслуживания и ремонта жилых зданий

Система планово-предупредительного ремонта

Техническое обслуживание

Ремонт

Санитарное содержание

текущий

капитальный

Обеспечение нормативных режимов и параметров

Наладка инженерного оборудования

Технические осмотры зданий и конструкция

Плановые работы

Подготовка к сезонной эксплуатации

Аварийно-диспетчерское оборудование

Плановый регламентный ремонт

Непредвиденный ремонт

Модернизация

Уборка общественных помещений

Уборка придомовой территории

Сбор мусора

Рис. 1. Система технической эксплуатации жилищного фонда

На рис. 2 приведён график, отражающий стандартный ход эксплуатации произвольно выбранного жилого дома. Пример приведен исходя из аннуитетной формы кредита на строительство (при которой общая сумма взноса в счёт погашения кредита процентов остается неизменной), незначительного роста переменных расходов и ежегодного повышения арендной платы.

Рис. 2. Изменение эксплуатационных расходов, традиционный метод расчёта собственности чтобы доходы продолжали расти (имеется в виду чистая арендная плата, не включающая расходы жильца на воду, электроэнергию и т.д.)

Из рис.2 следует, что арендная плата вначале не покрывает всех расходов. Речь идёт о негативном росте денежных ресурсов. Лишь во второй половине периода эксплуатации покрывается этот дефицит. Если площадь треугольника над линией расходов (2) больше или равна площади треугольника под ней (1), инвестиции в целом рентабельны.

Когда строительные расходы растут, это отражается на расходах в период эксплуатации: выплаты по процентам и погашению кредита становятся выше. При этом при неизменной арендной плате треугольник 2 становится меньше, а треугольник 1 больше. В целом за период эксплуатации образуется дефицит, так называемая «нерентабельная верхушка».

В ряде случаев более крупные начальные капитальные вложения ведут к снижению расходов в период эксплуатации. Например, когда средства вкладываются в материалы, требующие незначительного содержания и имеющие лучшее качество (например, плотность оконных рам и дверей), можно ожидать уменьшения расходов на содержание.

Срок службы жилья весьма долог. Как показывает практика, жилые дома и инженерная инфраструктура служат в среднем значительно дольше нормативного или обычно предполагаемого срока эксплуатации. Столь долгий срок эксплуатации и общий объем существующего жилого фонда означают, что поддержание качества жилья на должном уровне задача отнюдь не простая. Она усложняется еще и тем, что средний возраст жилого фонда в будущем возрастает вследствие ограниченного сноса низкокачественного жилья и сокращающегося годового прироста новостроя. В этом контексте повышенный интерес к компетентному техобслуживанию вполне закономерен.

Практика показала, что техобслуживание — это боль ше, чем просто ремонтные работы но жалобам жителей. Целью техобслуживания жилого фонда является поддержание качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов. Для достижения этой цели необходима возможность планировать процесс техобслуживания и сопряженные ним расходы.

1.2.Понятия и определения.

Ремонтная политика исходит из условий нормального проживания жильцов, что связано с обеспечением эксплуатации жилья в принципе в течение всего технического срока службы. Исходя из этого понятие «ремонтная политика» может быть сформулировано как поддержание должного качества жилья с минимальными затратами и максимальным удовлетворением требований жильцов. Иными словами, ремонтная политика предполагает:

• снижение потребности в ремонте;
• контроль за расходами на ремонт;
• достижение максимально возможной удовлетворенности жильцов.

При том, что общая цель может быть достигнута различными способами, ремонтная политика должна служить ответом на следующие вопросы:

• время и срок проведения ремонта;

• способ проведения ремонта — контроля за осуществлением (плановый или внеплановый, своими силами или подрядчиком);

• способ финансирования: за счет съемщика, арендодателя или специальных резервов;
• доли участия съемщиков в контроле или осуществлении ремонтных работ.

Различные понятия в области ремонта схематично изображены на рис. 3.

Рис. 3. Понятия в области ремонта

Текущий и внеочередной ремонт.

Текущий ремонт – ремонт, необходимый для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие нормального износа материалов в нормальных условиях при нормальной эксплуатации. Замена стройматериалов в это понятие, как правило, не входит.

Внеочередной ремонт — ремонт с заменой строительных элементов, необходимый для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие чрезвычайных обстоятельств. Под чрезвычайными обстоятельствами подразумеваются конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, неблагоприятные внешние факторы и стихийные бедствия.

Плановый и внеплановый ремонт.

Плановый ремонт — организационное понятие, как правило, используемое для обозначения необходимых ремонтных работ, включенных в план техобслуживания (после предварительной ревизии/осмотра).

В отношении большинства видов работ заранее имеется информация о времени их проведения и объеме. Затем выделяются работы, в отношении которых можно спрогнозировать лишь время проведения. Такие работы получили название ревизионных. В качестве примера можно назвать ремонт центрального отопления и лифтов. В понятие плановый ремонт входят работы, проводимые на основе прогнозов, основанных на знании сроков службы материалов и конструкций (рис 4).

Рис. 4. Плановый ремонт

В большинстве случаев речь идет о среднесрочном планировании, например, на срок от одного до пяти лет. Примером могут служить малярные работы: можно заранее установить тип, объем и срок выполнения этих работ, если качество покраски инспектируется регулярно (например, раз в месяц).

Замену, например, определенного количества раздвижных оконных рам (речь не идет о замене всех рам) также можно спланировать во времени и объеме. Помимо времени (срока) замены можно указать, о каких рамах идет речь и как должны быть установлены новые рамы.

Внеплановый (ревизионный) ремонт — предупреждение на некоторый срок неполадок рассматриваемых элементов. В основном этот метод применяется по отношению к тем сооружениям или оборудованию, неполадки в которых делают их функционирование невозможным. Примером таких работ могут служить чистка оборудования центрального отопления и ремонт лифтовых установок.

Ремонт, проводимый по жалобам жильцов — незапланированные ремонтные работы, выполняемые по просьбе жильца или третьего лица. Объем проведения подобных работ зависит помимо технического состояния жилья от того, планируется ли проведение ремонта. Объем ремонтных работ по жалобам можно сократить за счет уделения большего внимания плановому и ревизионному техобслуживанию. Основываясь на опыте, количество возможных жалоб можно прогнозировать, если не с точностью до одной квартиры, то в отношении довольно большой группы домов. Например, речь может идти о числе жалоб, касающихся протекающих крыш или засоров. Для этого необходимо обобщение, систематизация и анализ полученной информации (рис. 5).

Рис. 5. Ремонт в ответ на жалобы жильцов

Критерием оценки (например, насколько срочно ситуация должна быть исправлена) являются: степень затрудненности проживания жильца, вероятность вторичного ущерба, возможность распространении ущерба. В зависимости от характера ущерба ремонт может быть безотлагательным или проведенным одновременно с ранее запланированным текущим ремонтом.

Ремонт при смене жильцов — это внеплановые ремонтные работы, которые осуществляются при переезде съемщиков (рис. 6) В этом случае объем и характер необходимых работ выявляются, как правило, на основе осмотра конкретных помещений. Однако, как и при ремонте по жалобам, в отношении ремонта при смене жильцов могут быть составлены общие прогнозы относительно числа переездов и вытекающего из этого объема работ, например, на основе сведений о числе переездов в доме или квартале за предшествующий период.

Рис. 6. Ремонт при смене жильцов

Ожидаемый объем ремонтных работ при смен е съемщиков зависит от капитальности жилья, его возраста, условий эксплуатации и т. д. Кроме того, проведение работ во многом зависит от возможности сдать жилье в аренду. При этом могут потребоваться дополнительные работы, связанные, например, с необходимостью придания жилью большей привлекательности. В отдельных случаях ремонт при смене жильцов может быть приурочен к проведению текущего ремонта.