Физический износ зданий и сооружений

метки: Здание, Моральный, Физический, Определение, Сооружение, Жилой, Износ, Стоимость

Физический износ жилого здания (элемента) — величина, характеризующая степень постепенного или одномоментного ухудшения первоначальных технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей жилого здания (элемента): прочности, надежности, устойчивости и т.п. в результате воздействия природно- климатических факторов и жизнедеятельности человека

Физический износ конструкций сооружения определяется по Методике определения физического износа гражданских зданий, изданной МЖКХ РСФСР в 1970 г. Сущность ее состоит

• износ конструкций (%) определяется по специально разработанным таблицам внешних признаков износа;
• таких таблиц разработано 54: для разных типов фундаментов, стен, перекрытий и других конструкций;

— износ сооружения (%) определяется как сумма произведений износа отдельных конструктивных элементов на их удельную стоимость, деленная на 100. Для этого разработан Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий (Госстрой СССР, 1970).

В нем приведена доля стоимости конструктивных элементов в различных типах зданий.j

Таким образом, физический износ Q определяется по формуле

Q = E _ft *e / g_i , (1)

где g _i — износ отдельного элемента сооружения, %; е;— доля стоимости этого элемента по отношению к стоимости всего здания, %.

Износ с течением времени возрастает, особенно резко после достижения зданием примерно 0,8 расчетного срока службы. Так, затраты на ремонт при износе 65 % в 30 раз больше, чем при износе 10%. В среднем возрасте зданий их износ составляет около 0,35 % в год, а в конечном периоде — в три раза больше.

Необходимо отметить, что на физический износ зданий оказывают влияние очень многие факторы. Даже здания, построенные одной и той же организацией по одному и тому же проекту, в одно и то же время, в зависимости от уровня эксплуатации по величине износа отличаются в три раза. Поэтому факторы, влияющие на интенсивность физического износа, должны возможно полнее учитываться проектировщиками, строителями, эксплуатационниками с целью обеспечения нормативного срока службы зданий при меньших затратах на капитальный ремонт. При сочетании положительных факторов можно достигнуть снижения износа и продления срока службы зданий; однако прогнозировать интенсивность износа на длительный период можно только весьма приближено, так как трудно заранее предугадать фактическое сочетание отмеченных выше факторов и их влияние на износ конкретного здания. Величину снижения износа при капитальном ремонте можно вычислить путем повторной оценки технического состояния по Методике, указанной выше; она обычно даже при отличном ремонте не превышает 50—70 %.

Моральный износ зданий: понятие, виды и специфика

... износ здания меняется скачкообразно, по мере конфигурации социальных требований. Физический износ изменяется плавно (в реальности - микро шагами в процессе утраты-возобновления функций конструктивных элементов). Надлежит подчеркнуть, что строения подвергаются моральному износу ...

2. Определение физического износа квартиры

При обследовании квартиры в кирпичном 5-этажном жилом здании по ул. Кайдаловская, проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со Сборника № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов». М., 1970.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблице. 2.1.

Таблица 2.1 — Оценка физического износа элементов и систем

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, l i ×100, %	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки Ф К	средневзвешенное значение физического износа
1. Стены кирпичные	43	86	37	6	2,22
2. Перегородки кирпичные		14	6	5	0,3
3. Перекрытия из сборного ж/б настила	11	–	11	7	0,77
4. Полы керамическая плитка линолеум	11	–	11	1 1	0,11 0,11
5. Окна пластиковые	6	48	2,88	1	0,03
6. Двери деревянные металлические		52	3,12	2 2	0,06 0,06
7. Отделочные покрытия окраска водными составами оклейка обоями облицовка стен керамической плиткой	5	–	5	2 1 10	0,1 0,05 0,5
8. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	10			10	0,08
в том числе:
отопление	1,7		1,7	2	0,03
холодное водоснабжение	0,4		0,4	4	0,01
горячее водоснабжение	0,5	–	0,5	3	0,01
канализация	3,6	–	3,6	1	0,03
электроснабжение	2,7	–	2,7	0	0
9. Прочие	3
балконы	–	33	0,72	10	0,07
остальное	–	45	1,35	–	–
	100		100		Ф з = 4,54

Полученный результат округляем до 1%, физический износ квартиры составляет — 4%.

3. Моральный износ

Моральный износ — это утрата стоимости вследствие снижения стоимости воспроизводства аналогичных объектов основных средств, обусловленных совершенствованием технологии и организации производственного процесса. Существует два вида морального износа:

Первая связана с утратой основными фондами стоимости, когда объекты той же конструкции по истечении некоторого времени вследствие повышения производительности труда в отраслях, производящих их, выпускаются при меньших затратах труда (становятся дешевле), производство их становится массовым, что ведёт к резкому снижению стоимости, цены на них снижаются. В результате стоимость старых объектов, обладающих такими же техническими характеристиками, как новые, определяется новой стоимостью и обусловленной ею ценой. Моральный износ первой формы наиболее характерен для машин и сооружений, которые в своей основной конструкции в течение длительного времени не претерпевают серьёзных изменений.

Относительная величина морального износа первого вида может быть рассчитана по формуле

где Сперв – первоначальная стоимость средств труда; Свосст – восстановительная стоимость средств труда.

Вторая форма морального износа связана с появлением в обществе новой, более производительной и экономичной техники в результате научно-технического прогресса. Возрастает её эффективность, которая может складываться из ряда факторов: автоматизации управления, большей надёжности и экономичности в эксплуатации, обеспечения лучшей техники безопасности труда и т. д. Это ведёт к тому, что имеющаяся техника, не изношенная физически, устаревает. Стоимость старых машин и оборудования падает пропорционально относительному снижению их эффективности. Вторая форма морального износа действует с наибольшей силой в первый период введения новых машин, установок, приборов; она особенно характерна для машинной техники. В известной мере это относится и к зданиям, в частности к новым корпусам цехов, более удобным для производства и работы, чем старые. Моральный износ некоторых основных фондов связан также с устареванием продукции, выпускаемой с их помощью.

Моральный износ второго вида можно установить, определив восстановительную стоимость по формуле

где Ссовр, Суст – восстановительная стоимость современной и устаревшей машины; Псовр, Пуст – производительность устаревшей и современной машины.

Технический прогресс перекрывает потери от морального износа. Так, утрата части первоначальной стоимости основными фондами вследствие появления более экономичной техники или устарения выпускаемой с их помощью продукции компенсируется экономическими преимуществами начального периода применения данной техники, когда она была передовой и обеспечивала прибыль выше нормативной. Такая компенсация потерь от морального износа — обязательное условие эффективного ведения хозяйства. Последствия морального износа частично ликвидируются модернизацией оборудования. Но иногда и модернизация не позволяет преодолеть экономическую невыгодность эксплуатации имеющихся основных фондов. Это — неустранимый моральный износ.

4. Критерии и технические условия отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.02.2004г. №10 «Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных», жилые дома (жилые помещения) относят к категории ветхих или аварийных по следующим критериям и техническим условиям:

1. Критерии отнесения жилых домов к категории непригодных для проживания.

а) К непригодным для проживания относятся:

• жилые дома в аварийном состоянии;
• ветхие жилые дома;
• жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро — взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных
• жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик;
• в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин;
• на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

• жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);
• жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.

б) Жилой дом в аварийном состоянии — жилой дом, состояние которого угрожает безопасности проживания граждан.

в) Аварийное состояние жилого дома наступает в результате:

• деформации, повреждения, снижения прочности и несущей способности одного или группы несущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, несущие перегородки, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, крыши, лестницы и другие несущие конструктивные элементы);
• деформации основания здания;
• получения повреждений во время землетрясений, просадок, неравномерных осадков, стихийных бедствий и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;
• аварии, пожара, в случае если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

г) Ветхий жилой дом — жилой дом с физическим износом, при котором его прочностные и деформационные характеристики равны или ниже предельно допустимых характеристик, установленных нормативными документами для действующих нагрузок и условий эксплуатации.

д) К ветхим жилым домам относятся:

• полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов;
• деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов.

Степень физического износа определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

е) Для отнесения жилого дома к категории непригодного для проживания по основаниям, предусмотренным настоящими критериями, достаточно одного из указанных в пункте 2.1.

2. Критерии отнесения жилых помещений к категории непригодных для проживания:

а) К непригодным для проживания относятся жилые помещения:

• находящиеся в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
• расположенные в нежилых зданиях (за исключением случаев, когда такие жилые помещения были предоставлены гражданам на основании действующего на момент предоставления жилищного законодательства);
• в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных норм и правил и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого помещения, и восстановление его нецелесообразно с экономической точки зрения;
• находящиеся в аварийном состоянии.

б) Жилое помещение в аварийном состоянии — жилое помещение, состояние которого угрожает безопасности проживания граждан из-за угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонки, простенки, панели и другие единичные строительные конструкции).

в) Для отнесения жилого помещения к категории непригодного для проживания достаточно одного из указанных в пункте 3.1 критериев.