Оценка рыночной стоимости оборудования, Курсовая работа

... оценки объектов недвижимости Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной ...

8.3. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода

8.3.1. Общие положения

8.3.2. Определение шага и длительности прогнозного периода

8.3.3. Прогнозирование будущих доходов

8.3.4. Определение операционных расходов

8.3.5. Определение чистого операционного дохода

8.3.6. Определение нормы отдачи на капитал

8.3.7. Расчет ставки капитализации

8.3.8. Расчет стоимости оборудования

8.4. Согласование результатов

8.5. Итоговое суждение о рыночной стоимости объектов оценки

9. Расчет ликвидационной стоимости движимого имущества

9.1. Общие положения

9.2. Факторы, влияющие на рыночную стоимость

9.3. Определение ликвидационной стоимости оцениваемого движимого имущества

10. Итоговое суждение о рыночной и ликвидационной стоимостях оцениваемого имущества

11. Перечень использованных в работе нормативных документов и источников информации

12. Перечень приложений

основные факты и выводы

Основание для проведения оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № _________________ от 24 июля 2008 г., заключенный между ОАО «Кракатушка» (далее именуемое – Заказчик) и (далее – Исполнитель).

1.1. Объекты оценки

Оценке подлежат объекты движимого имущества – промышленное оборудование, входящее в состав автоматической производственной линии Salvagnini C1/S4/P4, – состав которого с указанием местоположения, основных количественных и качественных характеристик приведен в главе «Идентификация и описание объектов оценки» настоящего Отчета.

Суммарная величина первоначальной балансовой стоимости, представленного к оценке движимого имущества, составляет 1 609 508 руб. 83 коп.

Суммарная величина остаточной стоимости, представленного к оценке движимого имущества, составляет 598 194 руб. 75 коп.

1.2. Состав оцениваемых прав

Под составом оцениваемых прав понимается право собственности ОАО «Кракатушка» на оцениваемые объекты движимого имущества без обременений и ограничений, так как на объекты оценки не зарегистрированы какие-либо обременения и ограничения.

1.3. Виды оцениваемых стоимост ей

Определению подлежат рыночная и ликвидационная стоимости. Определение данных понятий в соответствии с Федеральным Стандартом Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г. приведены ниже.

Рыночная стоимость

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Ликвидационная стоимость, Ликвидационная скидка –

1.4.

Цель и задача оценки

В данном Отчете определяются величины рыночной и ликвидационной стоимостей объектов оценки. Результаты оценки будут использованы для установления условий кредитования.

1.5. Дата проведения оценк и

Оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2008 г.

Курс долл. США на дату оценки: 23,322 руб. за 1 долл. США.

Курс евро на дату оценки: 36,7695 руб. за 1 евро.

1.6. Период проведения работ

С 24 июля 2008 г. по 31 июля 2008 г.

1.7. Дата составления Отчета

31 июля 2008 года.

1.8. Краткие сведения о Заказчике , ОАО «Кракатушка»

1.9. Краткие сведения об Исполнителе и Оценщике, составлявшем настоящий Отчет

1.10. Используемые стандарты оценки

Настоящий Отчет выполнен Исполнителем (Оценщиком) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с Федеральным законом РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции. При подготовке Отчета об оценке Исполнитель и Оценщик руководствовались стандартами оценочной деятельности: федеральными стандартами оценки: ФСО № 1 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256), ФСО № 2 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255), ФСО № 3 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254).

1.11.

1.12. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки

Результаты оценки и итоговые величины стоимости оцениваемого имущества приведены в таблице ниже.

Рыночная и ликвидационная стоимости оцениваемого имущества

Табл. № 1

№ п/п	Наименование объекта оценки	Инв. №	Рыночная стоимость, руб.	В том числе НДС, руб.	Ликвидационная стоимость, руб.	В том числе НДС, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4	1257	32 700 000	4 988 136	21 900 000	3 340 678
Итого:	—	32 700 000	4 988 136	21 900 000	3 340 678

2.1. Общие ограничивающие условия и обстоятельства

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме. Приложения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

2. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости движимого имущества и не является гарантией того, что данное движимое имущество будет продано на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в настоящем Отчете.

3. Оценка произведена с учетом всех ограничивающих условий и обстоятельств, предположений и допущений, установленных либо условиями исходной задачи, либо введенных нижеподписавшимся оценщиком.

4. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика и Исполнителя от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из-за иска третьих лиц к Оценщику и/или Исполнителю, вследствие легального использования результатов настоящего Отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки и потери явились результатом мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика и/или Исполнителя.

5. От Исполнителя (его персонала и представителей) не требуется появляться в суде или иным образом свидетельствовать в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

6. Оценщик не принимает на себя ответственности за надежность и достоверность информации, полученной от представителей Заказчика и Общества и других лиц, упоминаемых в Отчёте, в письменной или устной форме и независимо от того, подтверждена ли она документально. Он исходит из того, что такая информация является достоверной, если она не противоречит профессиональному опыту Оценщика.

7. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несёт ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемого права, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое движимое имущество.

8. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта, если таковые не должны были быть им предвидены в процессе выполнения работ.

9. Не все использованные документы включены в состав приложений (а лишь те, которые представлялись Оценщику существенными для понимания содержания Отчёта).

При этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчёта.

10. Количество значащих цифр в промежуточных результатах не должно вводить получателя Отчёта в заблуждение относительно точности соответствующих чисел – они не округлены лишь для того, чтобы избежать «наращения» ошибки итогового результата. Именно он будет округлён в соответствии с правилами арифметики и сообразно качеству исходных данных.

11. Обстоятельства, препятствующие проведению оценки, согласно действующему законодательству отсутствуют.

2.2. Частные предположения и допущения

1. В рамках настоящей работы определение рыночной и ликвидационной стоимостей оцениваемого движимого имущества произведено в соответствии с Заданием на оценку.

Заказчиком были предоставлены следующие документы:

1. Справка ОАО «Кракатушка» № 88 от 24 07 2008 г.;

2. Инвентарная карточка учета объекта основных средств № 1257 23.07.2008 г.;

3. Договор поставки № 51-ПО/00 от 14.03.2008 г.;

4. Акт приема передачи имущества по договору поставки № 51-ПО/00

от 14.03.2008 г.;

5. Договор аренды № 9 от 09.01.2008 г.;

6. Спецификация № 1 к договору аренды № 9 от 09.01.2008 г. от 09.01.2008 г.;

7. Акт приемки-передачи имущества по договору аренды № 9 от 09.01.2008 г. от 09.01.2008 г.;

8. Договор аренды № 10 от 01.01.2008 г.;

9. Спецификация № 1 к договору аренды № 10 от 01.01.2008 г. от 01.01.2008 г.;

10.Акт приемки-передачи имущества по договору аренды № 10 от 01.01.2008 г. от 01.01.2008 г.;

Копии указанных выше документов приведены в Приложении к настоящему Отчету.

4.1. Суть и основные этапы процесса оценки

Процесс оценки состоит из следующих этапов:

Сбор общих данных и их анализ., Сбор специальных данных и их анализ.

Сбор информации производился по следующим направлениям:

о технических характеристиках и параметрах оцениваемого имущества;
о ценах на объекты, аналогичные оцениваемым, представленные на первичном и вторичном рынках.
Обоснование применения подходов к оценке объекта., Подготовка Отчета об оценке

4.2.

Используемая терминология

Применяемые в настоящем Отчете понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., а также используемым Федеральным Стандартами Оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г., № 255 от 20.07.2007 г., № 254 от 20.07.2007 г.

Оценка стоимости, Рыночная стоимость

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость, Ликвидационная скидка –

Подходы к оценке:

Затратный подход, Сравнительный подход, Доходный подход, Метод оценки, Дата проведения оценки, Полная восстановительная стоимость (ПВС), Физический износ (корректировка на физическое состояние), Функциональный износ, Экономическое устаревание, Совокупный износ, Итоговая величина стоимости объекта оценки, Эксплуатационная документация, Условия эксплуатации

4.3. Описание общепринятых подходов к оценке

Согласно стандартам оценочной деятельности используются три подхода к оценке машин, оборудования, транспортных средств и другого имущества:

сравнительный подход;
доходный подход;
затратный подход.

Каждый из этих подходов имеет определенные ограничения с точки зрения возможности получения достоверного результата оценки конкретного объекта. При определении стоимости желательно применить все три подхода к оценке, когда это возможно, а затем выполнить согласование результатов оценки, полученных различными подходами. Однако, в силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов к оценке, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки.

4.3.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход (сравнительный анализ продаж) основывается на сборе информации о ценах продаж объектов, аналогичных оцениваемому, анализе отличий оцениваемого объекта от объектов-аналогов и корректировке цен аналогов с учетом имеющихся отличий.

Данный подход дает наиболее точную информацию о стоимости объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых имеется достаточно информации о фактах их продаж и ценах этих продаж.

4.3.2. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки, в основе которой лежит принцип, согласно которому стоимость имущества определяется размером ожидаемых доходов от владения им.

Для применения этого подхода требуется оценить доход, который будет приносить имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей ставке капитализации (дисконта).

Доходный подход наиболее уместен при оценке объектов, приносящих самостоятельный доход или объектов, доход от использования которых может быть выделен из потока доходов от всей собственности, составной частью которой он является. Второй существенной предпосылкой применения доходного подхода является типичность мотивации приобретателя – инвестирование средств в источник будущего дохода.

4.3.3. Затратный подход

Затратный подход представляет собой процедуру определения затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом износов всех видов (физического, функционального, внешнего).

Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или мало представленных на свободном рынке, типичным способом приобретения которых является строительство, заказ на изготовление непосредственно на заводе-изготовителе или у посредника. На первом этапе расчета с применением затратного подхода определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (или полная стоимость замещения).

Под полной восстановительной стоимостью оцениваемого объекта понимается стоимость создания в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии).

Однако на практике машины и оборудование редко воспроизводятся в виде точных копий. Даже самые современные машины постоянно подвергаются усовершенствованиям в процессе производства. В практике оценки этими усовершенствованиями можно пренебречь, пока оцениваемая машина не снята с производства и не изменена ее модель или марка. В этих случаях полная восстановительная стоимость совпадает с полной стоимостью замещения.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Требование минимизации стоимости приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, а минимально достаточного по всем своим характеристикам аналога.

При определении стоимости замещения необходимо учитывать весь круг соответствующих затрат, т.е. не только стоимость приобретения оборудования, но и стоимость его доставки и установки.

5.1. Описание объектов оценки

Оценке подлежат объекты движимого имущества – промышленное оборудование, входящее в состав автоматической производственной линии Salvagnini C1/S4/P4.

Перечень объектов оценки

Табл. № 2

№ п/п	Наименование объекта оценки	Кол -во, шт.	Инв. №	Год выпуска	Год ввода в эксплуатацию	Балансовая стоимость, руб.	Остаточная стоимость, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе:	1	1257	1989	2000	1 609 508,83	598 194,75
Salvagnini С1		1	—	1989	2000	—	—
Salvagnini S4		1	—	1989	2000	—	—
Salvagnini P4		1	—	1989	2000	—	—

Наименования, марки и модели оцениваемых объектов движимого имущества приведены в соответствии с документацией, предоставленной Заказчиком.

Под составом оцениваемых прав понимается право собственности ОАО «Кракатушка» на оцениваемые объекты движимого имущества без обременений и ограничений.

Осмотр объектов оценки был осуществлен 24 июля 2008 г. специалистом в сопровождении ведущего инженера ОАО «Кракатушка».

На момент осмотра оцениваемые объекты движимого имущества располагались по адресу: г. Санкт-Петербург, __________________________.

Здание, в котором располагается автоматическая производственная линия Salvagnini C1/S4/P4, и земля под этим зданием принадлежит ОАО « Кракатушка» на праве собственности.

Ниже приведена карта местоположения объектов оценки.

Местоположение объектов оценки

______

Рис. 1

Описание объектов оценки выполнено на основании консультаций с техническими специалистами Заказчика, а также на основании документации, представленной Заказчиком.

Ниже приведено краткое описание объектов оценки.

Характеристики автоматической производственной линии Salvagnini C1/S4/P4

Обрабатывающий центр Salvagnin i S4 для пробивки и резки:

Обрабатывающие центры серии S4 предназначены для пробивки и оптимального раскроя листового материала с размерами (мм x мм) от 370 x 300 до 3048 x 1650. Диапазон толщины обрабатываемого металла составляет от 0,5 мм до 5,0 мм — для алюминия, до 3,5 мм — для нормальной стали и до 2,0 мм — для нержавеющей стали. Возможна работа оборудования в составе полностью автоматических линий.

Традиционные пробивные машины имеют один пресс и механизм, который производит смену инструмента из инструментальной обоймы или револьверной головки. Отличительной чертой машин серии S4 является то, что каждая инструментальная позиция в головке имеет свой пресс. Другой немаловажной особенностью машин данной серии является ножницы с независимым ходом лезвий и автоматической регулировкой зазора, расположенных вдоль координат X и Y. Длина каждого лезвия составляет 500 мм. Такая уникальная встроенная рабочая голова (Multi-press) для пробивки и система раскроя обеспечивает непревзойденный уровень скорости, точности, повторяемости и экономии материала. Потеря времени на смену инструмента отсутствует.

Данное оборудование позволяет упростить организацию процесса обработки листов и увеличить объемы производства при большом ассортименте выпускаемых деталей.

Технические характеристики Salvagnin i S4

Табл. № 3

Показатели			Модель S4.30
Параметры рабочей зоны	Максимальные размеры листа (по координатам X x Y), мм x мм		3048 x 1650
	Максимальная диагональ листа (при которой возможно вращение заготовки), мм		3470
	Минимальные размеры листа листа (по координатам X x Y), мм x мм		370 x 300
Параметры пробивки	Технология		многоцилиндровая гидравлическая голова
	Обозначение многоцилиндровой головы и соответствующее количество позиций под инструмент		H2 – 76 поз.; H3 – 96 поз.; H4 – 72 поз.; H5 – 64 поз.; H6 – 84 поз.
	Время смены пробивного инструмента, сек		0 (все инструменты всегда готовы к работе)
	Возможность одновременного использования двух и более инструментов		да
	Минимальная толщина обрабатываемого материала, мм		0,5
	Максимальная толщина для различных материалов, мм	алюминий (σв=200 МПа)	5
		нормальная сталь (σв=410 МПа)	3,5
		нержавеющая сталь (σв=680 МПа)	2
Параметры раскроя	Технология		одновременные или независимые резы по координатам X и Y
	Регулировка зазора между лезвиями		автоматическая
	Длины лезвий (по координатам X x Y), мм x мм		500 x 500
	Минимальная толщина материала, мм		0,5
	Максимальная толщина для различных материалов, мм	алюминий (σв=200 МПа)	5
		нормальная сталь(σв=410 МПа)	3,5
		нержавеющая сталь(σв=680 МПа)	2
Параметры системы перемещения заготовки	Максимальная скорость, м/мин	по координате X	84
		по координате Y	72
		суммарная (по двум координатам)	110,6
	Максимальное ускорение, м/с2	по координате X	25
		по координате Y	15
Устройство ЧПУ			Контроллер Salvagnini Six
Требования к источникам энергии [Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/kursovaya/otsenka-stoimosti-oborudovaniya/	Средняя потребляемая мощность, кВт
	Давление сжатого воздуха, бар
Производительность, кв.м в час			200

Центр Salvagnin i P4 для автоматической гибки панелей

Центры серии P4 предназначены для автоматической гибки панелей из листового металла толщиной от 0,5 мм до 3,0 мм — для алюминия, до 3,2 мм — для нормальной стали и до 2,0 — для нержавеющей стали. В зависимости от модели, максимальные габариты заготовки (мм x мм) могут лежать в пределах от 2000 x 1850 до 3990 x 4000, максимальная высота сгиба составлять от 165 мм до 350 мм. Возможно изготовление длинных профилей при дополнительном оборудовании машин ножами для технологичной резки. Оборудование может работать в составе полностью автоматических линий.

Отличительной особенностью машин этой серии является широкие технологические возможности при высокой скорости и точности гибки. Гибочный узел, который можно рассматривать, как универсальный инструмент, позволяет получать такие формы гибочных элементов, которые при выполнении на обычном прессе требуют применения специального инструмента. Устройство гибочной машины не требует смены инструмента. По всему миру установлено свыше 1300 центров P4.

Конструктивные особенности и технологические возможности

Гибочная машина — это плод уникальной технологии Salvagnini. Гибочная машина состоит из станины (на схеме не показана), опорного ножа (поз. 3), устройства прижима заготовки (blankholder) (поз. 2) и гибочного блока с верхним (поз. 4) и нижним (поз. 5) инструментами. Ширина зоны прижима может задаваться в широких пределах, путем автоматического (ABA — Automatic Blankholder Adjustment — Автоматическая регулировка устройства прижима заготовки) или ручного набора сегментов (MLA — Manual Length Adjustment — Ручная регулировка длины) устройства прижима. Благодаря наличию верхнего и нижнего инструмента возможно выполнение как положительных, так и отрицательных сгибов.

Перемещение заготовки осуществляется с помощью манипулятора (поз. 1), который может поворачивать заготовку на углы: 90 , 180 и 270 . Возможен поворот заготовки на другие углы, что позволяет выполнять детали с неперпендикулярными линиями сгибов.

Система базирования заготовки позволяет использовать элементы угловых вырубов заготовки (присутствующих на большинстве деталей из листового металла) в качестве отправных точек для определения мест сгибов. Такая базировка позволяет получать детали с высокой точностью положения элементов пробивки (отверстий, пазов и т.п.) относительно согнутой кромки.

При гибке, все неточности расчета и изготовления разверток деталей приходятся на первые от краев заготовки сгибы, остальные гибочные размеры (включая размер базового тела) выполняются с высокой точностью, которая определяется только точностью перемещения манипулятора. Для деталей большинства конструкций необходимо именно такое распределение точности.

Прижим позволяет не только фиксировать заготовку во время выполнения гибки, но и выполнять такие операции, как плющение или догиб.

Гибочная машина позволяет выполнять элементы с большими радиусами.

При оборудовании станка ножами для выполнения технологичной резки (опцией CUT) возможно изготовление коротких и длинных профилей. Наличие данной опции так же позволяет группировать развертки деталей на одной заготовке из соображений комплектности изделия. Возможность резки позволяет решить проблему изготовления деталей с очень сложным профилем сгиба, путем разбивки детали на части с более простыми профилями.

Использование опции резки для изготовления длинного профиля

Установка опции CLA, позволяет изготавливать панели без щелей и острой кромки в углах. Данная опция так же полезна при изготовлении деталей в которых необходимо выполнить сгиб элемента ограниченной длины.

Доступ к абсолютному программированию (ABS), позволяющему задавать траекторию инструмента, расширяет технологические возможности гибки.

Конфигурации машин с автоматической загрузкой заготовки (рис. ) и роботизированной системой выгрузки CSR (рис. Общий вид роботизированной системы загрузки), с укладкой готовых панелей в стопку, а так же возможность сообщения об ошибках на стационарные и мобильные телефоны, позволяют организовать работу без участия человека.

Технические характеристики Salvagnin i

Табл. № 4

Показатели		Модель P4-2516
Максимальная длина входящего листа, мм		2795
Максимальная ширина входящего листа, мм		1524
Максимальная диагональ листа (при которой возможно вращение заготовки), мм		2800
Максимальная длина сгиба, мм		2500
Максимальная высота сгиба, мм		165
Минимальная толщина металла, мм		0,5
Максимальная толщина металла для различных углов сгиба, мм	алюминий (σв = 265 МПа)	3,0 (±90°) 2,0 (±135°)
	нормальная сталь (σв = 410 МПа)	2,5 (±90°) 2,0 (±135°)
	нержавеющая сталь (σв=580 МПа)	2,0 (±90°) 1,5 (±125°)

Центр раскроя и резки Salvagnini С1

Оборудование предназначено для оптимального раскроя листового материала с размерами (мм x мм) от 370 x 300 до 3048 x 1650. Усилие 160 бар. Максимальная толщина листа 2,5 мм. Потребляемая мощность 55 KVA.

В соответствии с предоставленной документацией, осмотром и интервью с представителем Заказчика было установлено, что оборудование находится в удовлетворительном техническом состоянии с учетом нормального износа и используются по своему прямому назначению.

В связи с тем, что оцениваемое движимое имущество представляет собой промышленное оборудование для производства металлических профилей и других различных металлических изделий и находится в хорошем рабочем состоянии, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием оцениваемого имущества является использование его по своему прямому назначению, сформулированному в соответствии с эксплуатационной документацией.

Фотографии объектов оценки приведены в Приложении к настоящему Отчету.

Общая производительность линии составляет 200 кв.м обработанных стальных листов в час.

5.2. Анализ внешней среды

Проанализировав рынок, Оценщик увидел, что объекты оценки и объекты-аналоги широко поставляются заводом-изготовителем: компания “SALVAGNINI ITALIA S.P.A.” — http://www.salvagninigroup.com.

В рамках настоящего Отчета, при оценке объектов движимого имущества и анализе внешней среды Оценщиком были выявлены аналоги объектов оценки, сопоставимые по основным (ценообразующим) техническим характеристикам.

Оцениваемое движимое имущество можно приобрести только на заказ. Максимальный срок поставки в таком случае составляет до 12-ти месяцев.

Так как, представленное к оценке, движимое имущество является узкоспециализированным, то Оценщик не выявил существенных достоин или недостатков объектов-аналогов.

После проведенного анализа, Оценщик смог отметить, что основными потребителями оцениваемого имущества являются компании, занимающиеся производством металлических изделий. Так же Оценщик отметил, что на момент оценки вторичный рынок оцениваемой техники развит, но не достаточно хорошо.

В заключении хотелось бы отметить, что оцениваемые объекты движимого имущества, по мнению Оценщика, характеризуется средней степенью ликвидности, а предполагаемый срок типичной экспозиции оцениваемого имущества на рынке составляет 6 месяцев.

5.3. Обзор текущей социально-экономической ситуации в России

Рассматривая обзор макроэкономической ситуации в РФ, в контексте данного Отчета, оценщик отмечает изменение экономических показателей и индикаторов рынка. После роста в феврале — апреле темпы экономического роста в мае сохранялись на высоком уровне, хотя и несколько замедлились относительно апреля. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в мае 2008 г. к маю предыдущего года составил 7,7% (в январе-мае – 8,4%).

Оценка очищенного от сезонного и календарного факторов среднемесячного прироста ВВП в мае 2008 г. характеризуется замедлением (0,5%) относительно среднемесячного прироста в январе-апреле 2008 г. (0,8%).

Замедление темпов экономического роста в мае (после ускорения в феврале-апреле) в основном вызвано замедлением инвестиционного спроса в результате снижения притока иностранных инвестиций, ужесточения кредитной политики банков, удорожанием производственных издержек

Основные показатели развития экономики

(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Табл. № 5

Показатели	2007 год		2008 год
	май	январь-май	май		январь-май	Справочно:
						апрель
Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года
ВВП	108,3	107,4	107,7		108,4		108,8
Индекс промышленного производства	105,7	106,6	106,7		106,9		109,2
Инвестиции в основной капитал	123,9	123,0	115,3		118,9		120,6
Инфляция, прирост в % (за период)
Потребительские цены	0,6	4,7	1,4	7,7			1,4
Цены производителей промышленных товаров	5,4	11,8	3,5	11,5			4,5
Финансы населения
Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, в руб.	12787	12186	17034	15961			16538
Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года	116,4	117,9	114,5 ³⁾	113,9			114,6
Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года	109,6	109,9	107,2	109,4			110,7
Деньги и кредит
Денежная масса (М2) (изменение за период), в %	6,9	18,9	3,2	3,8			-0,3
Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период)	25,8	26,1	23,7	24,0			23,5
Индекс реального курса рубля к доллару США, в %	100,1	103,6	99,7	108,1			101,9
Внешнеэкономическая деятельность, в млрд. долл. США
Экспорт товаров	29,7	128,7	45,1	195,4			40,6
Импорт товаров	17,5	76,9	26,2	111,1 ^,			25,1
Международные резервы (изменение за период)	34,090	99,475	12,969	71,000			27,448

Динамика основных экономических показателей. В мае темпы экономического роста сохранялись на высоком уровне, хотя и несколько замедлились относительно апреля. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в мае 2008 г. к маю предыдущего года составил 7,7% (в январе-мае – 8,4%).

Промышленное производство

В январе-мае 2008 г. высокие темпы обрабатывающих производств поддерживались ростом производства: резиновых и пластмассовых изделий (прирост к январю-маю 2007 г. — 34,2%), обработки древесины и производства изделий из дерева (на 14,1%), прочих неметаллических минеральных продуктов (на 9,9%), готовых металлических изделий (на 48,8%), машин и оборудования (на 24,8%), транспортных средств и оборудования (на 17,3%), прочих производств (на 18,1 процента).

Заметно ниже уровня промышленного производства в целом оставался прирост химического производства – 3,8%, текстильного и швейного производства – 1,8%, а производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования снизилось на 7,0%. В январе-мае снизилось производство таких значимых продуктов как хлеб и хлебобулочные изделия (на 3,2%), цельномолочная продукция (в пересчете на молоко) (на 0,7%), сахар-песок (на 46,8%).

Инвестиции., Денежные доходы населения., Торговля., Экспорт товаров., Инфляция.

5.4. Текущие показатели экономического развития Санкт-Петербурга [4]

Санкт-Петербург является вторым по размерам и экономическому потенциалу городом России. Заметное увеличение доли выходцев из Санкт-Петербурга среди представителей исполнительной власти России, произошедшее в течение последних пяти лет, привело к существенному увеличению значимости северной столицы в общественной и экономической жизни государства. К факторам, определяющим высокие темпы экономического развития Санкт-Петербурга, следует отнести удобное географическое положение в непосредственной близости от стран Европейского союза, а также благоприятные институциональные условия, созданные в последние несколько лет городской администрацией с целью развития бизнеса в данном регионе.

В первом полугодии 2007 года экономика Санкт-Петербурга продемонстрировала устойчиво высокие темпы экономического роста. Экономический рост был достигнут, в том числе, за счёт высоких темпов развития обрабатывающих производств, строительства, инвестиций и поддерживался стабильным ростом реальных денежных доходов населения и реальной заработной платы. Так же в большинстве отраслей реального сектора отмечен существенный рост.

В целом в Петербурге в первом полугодии текущего года наблюдается положительная динамика социально-экономического развития по большинству показателей социально-экономического развития Санкт-Петербурга.

В первом полугодии 2007 года обрабатывающим комплексом Санкт-Петербурга отгружено продукции на сумму 219,1 млрд. руб., что на 25,0% в действующих ценах превышает уровень аналогичного периода прошлого года.

В структуре отгруженных товаров около 38% занимают пищевые продукты, напитки и табак, более четверти — продукция машиностроительного комплекса (машины, различные виды оборудования, транспортные средства), 12% – металлургическая продукция и готовые металлические изделия.

Оборот организаций города за первое полугодие текущего года достиг

1 340,8 млрд. руб. и увеличился в действующих ценах на 35,8% к уровню января-июня 2007 года.

В производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования объем отгруженных товаров увеличился на 17,2% по сравнению с 2005 годом и составил 54,5 млрд. руб. В этом секторе выросла отгрузка продукции в производстве изолированных проводов и кабелей – в 1,6 раза, в производстве электрической распределительной и регулирующей аппаратуры – в 1,3 раза.

Рост на 17,4% объемов отгруженной продукции в металлургии и производстве готовых металлических изделий в значительной степени определен увеличением объемов в производстве стального горячекатаного листового проката – в 1,5 раза. Всего в 2006 году в металлургии и производстве готовых металлических изделий заказчикам отгружено продукции на общую сумму 40,2 млрд. руб.

Объем отгруженной продукции в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов составил 18,9 млрд. руб., что на 60% превышает уровень 2005 года. На 5,1 млрд. руб. выросла отгрузка по виду деятельности «Производство изделий из бетона, гипса и цемента», на 1,1 млрд. руб. – в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов.

Рост отгрузки продукции на 39,1% в целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности в значительной степени определен увеличением на 3,8 млрд. руб. объема отгрузки бумаги, картона и изделий из них. В целом по данному виду деятельности в 2006 году отгружено продукции на общую сумму 18,7 млрд. руб.

Объем отгрузки в химическом производстве составил 13,8 млрд. руб., что на 8,9% выше уровня прошлого года. В производстве резиновых и пластмассовых изделий объем отгруженной продукции увеличился на 20,6% и составил 3,9 млрд. руб.

Основной вклад в объем прибыли, полученной в обрабатывающих производствах, внесли предприятия по производству нефтепродуктов и выпуску пищевых продуктов, напитков и табака. По этим видам деятельности в январе-ноябре получен и наибольший прирост прибыли.

В производстве пищевых продуктов, напитков и табака, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прибыль выросла в 1,5 раза, в производстве нефтепродуктов – на 25,4%.

В Санкт-Петербурге индекс промышленного производства в январе-августе 2007 года по сравнению с январем–августом 2006 года составил 107,9%, в том числе в добывающих отраслях – 69,7, в обрабатывающих производствах – 108,2, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды – 107,1%.

Значительное увеличение выпуска продукции наблюдалось в производстве прочих не-металлических минеральных продуктов – в 2,6 раза, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий – 117%, в химическом производстве – 115, в производстве резиновых и пластмассовых изделий – 111, в производстве нефтепродуктов – 109, в производстве машин и оборудования – 108%.

Выпуск продукции в производстве транспортных средств и оборудования сократился по сравнению с январем–августом 2006 года на 24%.

Значительное увеличение выпуска продукции наблюдалось в производстве транспортных средств и оборудования и в производстве резиновых и пластмассовых изделий – 136%, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов и изделий из кожи и обуви – 115, в химическом производстве – 112, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования – 106%.

Сокращение производства продукции по сравнению с январем–августом 2006 года отмечено в текстильном и швейном производстве – на 36%, в производстве машин и оборудования – на 25, в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака – на 12%.

В Санкт-Петербурге индекс цен производителей в августе 2007 года по сравнению с июлем 2007 года составил 101,9%, в том числе в обрабатывающих производствах – 102,1%. При этом в производстве транспортных средств и оборудования цены возросли на 6,5%, в производстве машин и оборудования – на 6,3, в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака – на 2,7%.

В Ленинградской области индекс цен производителей в августе по сравнению с июлем 2007 года составил 101,0%, в том числе в обрабатывающих производствах – 101,0%. При этом в обработке древесины и производстве изделий из дерева цены возросли на 2,1%, в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака – на 1,7, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов – на 1,4%.

В январе–августе 2007 года индекс потребительских цен в Санкт-Петербурге составил 107,5% (в январе–августе 2006 года – 107,3%), в Ленинградской области – 106,8% (108,0%).

По России индекс потребительских цен составил 106,7% (107,1%), в Москве – 106,3 % (106,8%).

Опережающими темпами росли цены и тарифы на платные услуги населению в городе их рост составил 111,4%, в области – 109,2%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг, применяемого для проведения межрегиональных сопоставлений, в ценах августа 2007 года составила в Российской Федерации 5 777 руб., в Москве – 8 321, в Санкт-Петербурге – 6 098, в Ленинградской области – 5 760 руб.

Рост экономики во многом основывался на растущем внутреннем спросе, чему способствовали динамично растущие реальные денежные доходы населения: по итогам января-мая 2007 года их прирост составил 7,8% (в январе-мае 2006 года — 1,5%).

Динамика реальной заработной платы в январе-мае 2007 года (прирост на 15,6%) опережала рост реальных денежных доходов населения. Размер средней начисленной заработной платы одного работника составил 15 153 рубля и увеличился в номинальном выражении на 26,9% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Санкт-Петербург является вторым по уровню развития городом Российской Федерации и магнитом для иностранных инвесторов. Лидером по привлечению иностранного капитала является промышленность. На эту отрасль приходится более двух третей от общего объема иностранных инвестиций, наиболее привлекательны для иностранного капитала машиностроение и металлообработка, а также пищевая промышленность.

Такой показатель отражает как высокий уровень общероссийской конъюнктуры, так и результативность мероприятий городских властей, направленных на стимулирование притока иностранных инвестиций в экономику города.

Объем инвестиций в основной капитал в период с января по май текущего года составил 61,9 млрд. руб. и увеличился в сопоставимых ценах на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По итогам 2006 года объем иностранных инвестиций, поступивших в нефинансовый сектор экономики Санкт-Петербурга, увеличился в 3,7 раза и составил 5,3 млрд. долл. США.

Налоговые льготы и другие мероприятия по стимулированию инвестиций, проводимые городскими властями, должны дать гарантию реализации крупных проектов и создать благоприятный инвестиционный климат в Санкт — Петербурге.

В январе-августе 2007 г. в Санкт-Петербурге значительно возросли инвестиции в ЗАО ССМО “ЛенСпецСМУ”, Комитете по строительству, ФГУП “Дирекция по строительству и реконструкции”, ФКП “Дирекция КЗС Росстроя” и др.; по Ленинградской области существенное сокращение объема инвестиций произошло в ЗАО “Ямалгазинвест”, ООО “Икеа”, ОАО “РПК-Высоцк” “Лукойл-II”, ФГУ ДСТО “Санкт — Петербург”, “Транснефть”.

Внешнеторговый оборот Санкт-Петербурга в 2006 году достиг 19,8 млрд. долл. США и по сравнению 2005 годом увеличился на 41,7%, в том числе размер экспорта составил 6,9 млрд. долл. США (прирост на 41,5%).

Оборот организаций в январе–августе 2007 года составил в Санкт-Петербурге

1 894 млрд. руб., в Ленинградской области – 433 млрд. руб. В городе 49% оборота приходилось на оптовую и розничную торговлю, 18% – на обрабатывающие производства, 9% – на транспорт и связь, 6% – на строительство, 5% – на операции с недвижимым имуществом. В области 49% оборота сформировано обрабатывающими производствами, 16% – оптовой и розничной торговлей, 11% – транспортом и связью, 9% – строительством.

Санкт-Петербург – крупнейший и высокоиндустриальный город Северо-Запада России, в котором представлены все виды производства и транспорта. Экономика города сегодня интенсивно развивается, что обусловлено стабильным ростом промышленного производства, объема инвестиций, услуг транспорта и связи, платных услуг населению и т. д.

Значительное влияние на экономику города оказывает его географическое положение, характеризующееся близостью к границам ЕС, наличием крупных рынков сбыта и развитой системой морских портов.

Физически возможные варианты использования.

С учетом свойств и производительности рассматриваемой производственной линии, возможны различные варианты ее использования: для производства различных изделий из стали и алюминия.

Законодательно разрешенное использование.

Использование производственной линии для производства изделий из стали и алюминия само по себе не является противозаконным. Все зависит от того, для каких целей используется конечный продукт.

Финансовая осуществимость и максимальная эффективность

Металлические шкафы, которые собираются из металлоконструкций, произведенных при помощи производственной линии применяются в различных отраслях народного хозяйства:

Библиотеки, архивы;
Раздевалки;
Квартиры;
Конторские учреждения и пр.

Производственная линия позволяет снизить издержки на производство конструкций и тем самым снизить себестоимость оборудования.

Согласно Стандартам оценочной деятельности, указанным в п. 1.11 настоящего Отчета, оценщик обязан использовать (либо обосновать отказ от использования) три подхода к оценке имущества:

затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.

Затратный подход, основанный на принципе замещения (стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен или построен аналогичный объект такой же полезности).

В распоряжении Оценщиков имеются данные о ценах заводов-изготовителей прогулочных теплоходов.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В распоряжении Оценщиков имеются данные о продаже речных судов в период с 01.03.2006 г. по 01.03.2007 г., что позволяет применить сравнительный подход для определения величины рыночной стоимости Объекта оценки.

Согласно доходному подходу, стоимость имущества определяется его потенциальной способностью приносить доход. В рамках доходного подхода используются метод дисконтированных доходов (денежного потока).

Доходный подход, основанный на оценке объекта через определение доходов от бизнеса собственника объекта оценки был применен в данном отчете в следующем виде (в настоящем отчете данный метод получил название классический метод доходного подхода):

Определение действительного валового дохода от эксплуатации судов;
Определение расходов на содержание и эксплуатацию имущества;
Определение величины рыночной стоимости путем дисконтирования денежных потоков от эксплуатации объекта.

Таким образом, для оценки рыночной стоимости объекта оценки применяются следующие методы:

затратный подход;
дисконтирование денежных потоков;
метод сравнительного анализа сделок.
8.1.

Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода

8.1.1. Общие положени я

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение или производство аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

При оценке машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому за вычетом потерь стоимости от всех видов износа.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

8.1.2. Определение полной восстановительной стоимости

В рамках настоящей работы полная восстановительная стоимость объектов оценки была определена согласно методу поэлементного расчета затрат, суть которого заключается в суммировании затрат на приобретение, транспортировку, монтаж и т.д.

Ввиду того, что разница основных технических характеристик объектов оценки и объектов-аналогов незначительна, то в рамках настоящей работы Оценщик счел возможным принять ценовое предложение в качестве базы для определения полной восстановительной стоимости оцениваемой линии Salvagnini C1/S4/P4 без дополнительных корректировок. Но с учетом того, что выпуск центра раскроя Salvagnini С1 на сегодняшний день прекращен, Оценщик счел возможным использовать в качестве аналога обрабатывающий центр Salvagnin i S4 для пробивки и резки, включающий раскройный центр.

В процессе оценки были использованы следующие источники информации:

Коммерческое предложение компании ООО «ТД «Робур»- http://www.robur.ru тел. +7 (812) 335-11-25, Старых Александр Иванович

В таблице ниже представлена общая полная восстановительная стоимость оцениваемой линии Salvagnini C1/S4/P4, в том числе разбитая по позиционно.

8.1.3. Определение величин накопленного износа

Накопленный износ – суммарная потеря стоимости имущества в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде. Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как величину, равную разности между полной восстановительной стоимостью объекта без учета износов и его рыночной стоимостью на дату оценки.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ считается устранимым, если затраты на его ликвидацию меньше вклада в рыночную стоимость объекта.

Расчет физического износа

Физический износ – это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т. е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.

методом анализа циклов

Данный метод исходит из циклической динамики износа под влиянием проводимых капитальных ремонтов на протяжении жизни машин. В каждом цикле коэффициент физического износа имеет верхнее и нижнее значения.

Ниже приведена таблица коэффициентов физического износа, полученных методом анализа интервалов.

Коэффициенты физического износа, полученные методом анализа интервалов

Табл. № 7

Словесная оценка физического состояния	Цикл после соответствующего капитального ремонта
Словесная оценка физического состояния	нулевой	первый	второй
Отличное	0,25	0,40	0,55
Хорошее	0,39	0,51	0,66
Среднее	0,52	0,62	0,77
Удовлетворительное	0,66	0,74	0,89
Плохое	0,80	0,85	1,00

По результатам визуальной инспекции представленного к оценке имущества, оценщик установил, оцениваемое движимое имущество находится в среднем техническом состоянии.

В рамках настоящей работы, в соответствии с Заданием на оценку, Оценщик принял, что оцениваемое движимое имущество подвергалось планово-предупредительным ремонтам в соответствии с технической документацией на оцениваемое движимое имущество.

Расчет величины физического износа, определенной для каждой позиции оцениваемого движимого имущества, приведен в таблице ниже.

Расчет физического износа оцениваемого движимого имущества

Табл. № 8

№ п/п	Наименование объекта оценки	Кол -во, шт.	Инв. №	Год выпуска	Полная восстановительная стоимость, руб.	Физический износ, %
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе:	1	1257	1989	120 371 679	62%
Salvagnini S4		1	—	1989	61 249 478	62%
Salvagnini P4		1	—	1989	59 122 201	62%
Итого:		1	—	—	120 371 679

Функциональный износ (устаревание) – это снижение стоимости имущества, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или созданием новых, более совершенных объектов. Признаками наличия функционального износа обычно являются: отсутствие необходимых элементов, несовершенство существующих элементов, наличие излишних элементов («сверхулучшения»).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых элементов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Расчет внешнего износа

Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия – уменьшение стоимости имущества, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов экономического и неэкономического характера. Используется также термин внешнее устаревание.

Объект оценки имеет производительность 200 кв.м металлопродукции в час. Среднегодовая загрузка оборудования составляет 81% или примерно 162 кв.м металлопродукции в час. Таким образом, внешний износ объекта оценки составляет 21%: 1-(162/200) ^0,65 = 12,8%,

0,65 – коэффициент торможения находится из рыночных данных – Таблица 7.4. и по графику 7.1.

Таблица №10 Расчет износа

Производительность, кв.м/час	150	200	300	400
Стоимость, млн. руб.	110	120	170	200

График – Зависимость стоимости от параметра производительности

Расчет внешнего износа 1

Расчет совокупного (накопленного) износа

Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяется по формуле:

СИ = 1 – (1 – ФИ) (1 – ФУ) (1 – ВУ)

где: СИ – совокупный износ;

ФИ – физический износ;
ФУ – функциональное устаревание (износ);
ВУ – внешнее устаревание (износ).

Расчет величины совокупного износа каждой позиции оцениваемого имущества представлен в таблице ниже.

Совокупный износ объектов оценки

Табл. № 10

№ п/п	Наименование объекта оценки	Полная восстановительная стоимость, руб.	Физический износ, %	ФУ, %	ВИ,%	Совокупный износ, %.	Совокупный износ, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе:	120 371 679	62%	0%	13%	62,0%	74 630 441
Salvagnini S4	61 249 478	62%	0%	13%	62,0%	37 974 676
Salvagnini P4	59 122 201	62%	0%	13%	62,0%	36 655 765
ИТОГО	120 371 679	—	—	—	—	74 630 441

Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки составила 74 630 441 руб.

8.1.4. Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода

В настоящем разделе расчетная стоимость каждого оцениваемого объекта движимого имущества была определена по следующей формуле:

РС = ПВС – Инакоп

где: РС – расчетная стоимость;

ПВС – полная восстановительная стоимость;

И _накоп – величина накопленного износа.

Определение расчетной и рыночной стоимостей имущества в рамках затратного подхода представлено в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества

Табл. № 11

№ п/п	Наименование объекта оценки	Полная восстановительная стоимость, руб.	Совокупный износ, руб.	Расчетная стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе:	120 371 679	74 630 441	45 741 238	45 800 000
Salvagnini S4	61 249 478	37 974 676	23 274 802	23 300 000
Salvagnini P4	59 122 201	36 655 765	22 466 436	22 500 000
ИТОГО	120 371 679	74 630 441	45 741 238	45 800 000

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества, определенная в рамках затратного подхода на дату проведения оценки 24.07.2008 года, составляет:

45 800 000 руб.

8.2. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода

8.2.1. Методика оценки

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества было проведено в рамках метода сравнения продаж с использованием последовательных и кумулятивных корректировок .

Цены на объекты-аналоги, найденные на вторичном рынке, корректировались в следующей последовательности:

1. Цена продажи. Из консультаций с продавцами вторичного рынка была определена наиболее распространенная величина скидки покупателю с заявленной цены предложения. Она составила величину до 3 % от первоначальной цены.

2. Корректировка на технические характеристики. В данном случае данная корректировка не производилась.

3. Техническое состояние. Корректировка на техническое состояние объектов оценки определена путем учета коэффициента физического износа, согласно методике экспертного анализа физического состояния объектов оценки изложенной выше. Рыночная стоимость была получена путем определения стоимости объектов как новых, а затем скорректирована на величину физического износа объектов оценки.

Если оцениваемый объект отличается от аналога хотя бы одним из параметров, и нет статистических данных о влиянии данного параметра на стоимость, возникает необходимость в принятии допущения того, что стоимость объекта прямо пропорциональна соотношению сравниваемых параметров (стоимость и величина параметра).

При этом за базу оценки берется стоимость замещения, определяемая по формуле:

определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода 1

где:

С _ПВ и С_А – искомая стоимость и стоимость аналога;

П и П _А — некоторый параметр объекта оценки и объекта-аналога, например производительность, рабочий объем, масса, и т.п.;

— n – показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона).

Коэффициент торможения рассчитывается на базе статистических данных зависимости от производительности (мощности или других главных параметров) или принимается равным среднему значению 0,6-0,8 .

В рамках настоящей работы коэффициент торможения для оцениваемых объектов был определен Оценщиком равным 0,7.

8.2.2. Подбор аналогов

Аналоги объекта оценки были подобраны оценщиком на вторичном рынке. При подборе аналогов оценщик руководствовался следующими критериями:

совпадение марки объекта-аналога и марки оцениваемого объекта;
близкое совпадение года выпуска объекта-аналога и оцениваемого объекта;
объекты-аналоги должны быть в рабочем состоянии (объекты, продающиеся на запчасти, оценщиком не рассматривались);
максимальное количество объектов-аналогов, удовлетворяющих первым трем критериям.

Для определения рыночной стоимости движимого имущества были подобраны объекты — аналоги, сходные по техническим характеристикам и физическому состоянию .

Оценщик предпринял все возможные с его стороны шаги по выявлению исходной информации, необходимой для качественной оценки. Оценщик также использовал альтернативные источники дополнительной ценовой и технической информации.

Описание использованных при расчете рыночной стоимости объектов-аналогов с указанием основных технических характеристик приведено в таблице ниже.

Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости обрабатывающего центра для пробивки и резки Salvagnini S4

Табл. № 12

№ п/п	Наименование объекта оценки	Цена предложения, руб.	Год выпуска	Источник информации [Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/kursovaya/otsenka-stoimosti-oborudovaniya/
1	Salvagnin i S4	7 587 956	1997	http://www.machinetools.com
2	Salvagnin i S4	6 212 004	1996	http://www.resale.de
3	Salvagnin i S4	7 417 706	1998

Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости центра для автоматической гибки панелей Salvagnini P4

Табл. № 13

№ п/п	Наименование объекта оценки	Цена предложения, руб.	Год выпуска	Источник информации [Электронный ресурс]//URL: https://inzhpro.ru/kursovaya/otsenka-stoimosti-oborudovaniya/
1	Salvagnin i P4	16 659 057	1999	http://www.resale.de
2	Salvagnin i P4	13 652 268	1994	http://www.resale.de
3	Salvagnin i P4	9 804 047	1998

8.2.3. Расчет рыночной стоимости

Ниже приведен порядок проведения корректировок объектов-аналогов и порядок расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости

для пробивки и резки Salvagnin i S4

Табл. № 14

Наименование показателя/характеристики	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения, руб.	?	7 587 956	6 212 004	7 417 706
Корректировка	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена	7 360 317	6 025 644	7 195 175
Год выпуска	1989	1997	1996	1998
Коэффициент физический износ	0,62	0,66	0,66	0,66
Корректировка	2,9412	2,9412	2,9412
Скорректированная цена	21 648 165	17 722 624	21 162 448
Для выводов:
Общая чистая коррекция		14 060 209	11 510 620	13 744 742
в % от первоначальной величины		185%	185%	185%
Весовой коэффициент		1	1	1
Стоимость объекта как нового, руб.		20 177 746
Стоимость объекта оценки, руб.		7 667 543
Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.		7 670 000

Расчет рыночной стоимости

Табл. № 15

Наименование показателя/характеристики	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения, руб.	?	16 659 057	13 652 268	9 804 047
Корректировка	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена	16 159 285	13 242 700	9 509 926
Год выпуска	1989	1999	1994	1998
Коэффициент физический износ	0,62	0,66	0,66	0,66
Корректировка	2,9412	2,9412	2,9412
Скорректированная цена	47 527 690	38 949 429	27 970 593
Для выводов:
Общая чистая коррекция	30 868 633	25 297 161	18 166 546
в % от первоначальной величины	185%	185%	185%
Весовой коэффициент	1	1	1
Стоимость объекта как нового, руб.		38 149 237
Стоимость объекта оценки, руб.		14 496 710
Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.		14 500 000

Рыночная стоимость объектов оценки

Табл. № 16

№ п/п	Наименование объекта оценки	Кол -во, шт.	Инв. №	Год выпуска	Расчетная стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе:	1	1257	1989	22 164 254	22 170 000
Salvagnini S4		1	—	1989	7 667 543	7 670 000
Salvagnini P4		1	—	1989	14 496 710	14 500 000
Итого:		1	—	—	22 164 254	22 170 000

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости

объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода

по состоянию на 24.07.2008 года, составляет

22 170 00 руб.

8.3. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода

8.3.1. Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данное движимое имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход движимое имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:

метод прямой капитализации;
анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации

где: NOI ₁ – годовой доход;

R – коэффициент (норма) капитализации.

Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков

где: k – прогнозный период;

Y – норма дисконтирования;

NOI _q – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;

V _p – стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:

определение шага и длительности прогнозного периода;
прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;
определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;
расчет операционных расходов на содержание объектов;
определение чистого денежного потока;
определение ставки дисконтирования;
определение коэффициента капитализации;
расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;
приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).

8.3.2.

Определение шага и длительности прогнозного периода

На основании профессионального опыта и на основе прогнозных данных об уровне инфляции Оценщик в рамках настоящего Отчета рассмотрел длительность прогнозного периода в течении 5 лет. Шаг расчета выбран равным одному году.

8.3.3. Прогнозирование будущих доходов

Оцениваемая производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 может применяться для изготовления различных видов продукции из стали и алюминия. Производительность линии также зависит от степени сложности обработки металла. Потому оценка оборудования доходным подходом производилась на основе данных о производственной деятельности ООО «Кракатушка», производящего металлические шкафы пяти видов:

Шкаф повышенного класса секционный Х1

Шкаф повышенного класса секционный Х2

Шкаф повышенного класса секционные Х3

Архивные шкафы Х4

Архивные шкафы Х5

Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 используется для производства стальных конструкций шкафа, то производственный цикл не может считаться законченным и возникает проблема в выделении доли стоимости продажи и себестоимости изготовления по отдельным блокам работ:

1. Производство конструкций

2. Сборка шкафов.

Потенциальный валовой доход, Действительный валовой доход

Тридцать работающих на предприятии сборщиков в среднем в месяц собирают 1390 шкафов:

ч/ч	ставка в час+ЕСН	стоимость сборки	кол-во единиц
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	1,5	157,5	236,250	1 006
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	2	157,5	315,000	503
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	2	157,5	315,000	503
Архивные шкафы АМ 1845	2	157,5	315,000	503
Архивные шкафы АМ 1891	3	157,5	472,500	251
ИТОГО	—	2 766

При этом загрузка мощностей составит

Наименование	макс. кол-во ед. в мес.	реальная загрузка	% загрузки
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	1 242	1 006,00	81%
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	621	503,00	81%
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	621	503,00	81%
Архивные шкафы АМ 1845	621	503,00	81%
Архивные шкафы АМ 1891	310	251,00	81%

Для выделения доли стоимости приходящейся на конструкции шкафов, производимые на оцениваемой линии Salvagnini C1/S4/P4, необходимо сначала проанализировать себестоимость производства продукции

8.3.4. Определение операционных расходов

Операционные расходы — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы были рассчитаны на основе данных, полученных от Заказчика, на основе консультаций с представителями страховых и управляющих компаний, а также с использованием анализа затрат по сходным объектам.

Условно-переменные расходы.

I. Затраты на производство конструкций

Расчет стоимости стальных листов оцинкованных:

площадь поверхностей	толщина	тонн стали	руб. /т.*	ИТОГО, сталь, руб./шкаф
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	5,5	0,2	0,01	35 000	329,62
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	12,02	0,2	0,02	35 000	720,38
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	11,92	0,2	0,02	35 000	714,38
Архивные шкафы АМ 1845	11,52	0,25	0,02	35 000	863,01
Архивные шкафы АМ 1891	20,48	0,25	0,04	35 000	1534,25

*Стоимость 1 тонны стали – по данным ООО «С.Т.и М.-Индустрия», ООО «Be Group», ООО «Алиот».

Зарплата операторов производственной линии.

ч/ч	Ставка, руб./час	Оплата труда, руб./шкаф	Сталь, руб./шкаф	Итого, переменные затраты на конструкции, руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	0,825	157,5	129,93	329,62	459,56
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	1,803	157,5	283,97	720,38	1 004,35
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	1,788	157,5	281,61	714,38	995,99
Архивные шкафы АМ 1845	1,728	157,5	272,16	863,01	1 135,17
Архивные шкафы АМ 1891	3,072	157,5	483,84	1534,25	2 018,09

II. Затраты на сборку

Стоимость дополнительных компонентов (ручек, замков, крепежей) составляют:

ч/ч	ставка в час+ЕСН, руб.	стоимость сборки, руб.	доп. Компоненты, руб.	Итого, сборка, руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	1,5	157,5	236,25	400,00	636,25
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	2	157,5	315,00	800,00	1115,00
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	2	157,5	315,00	750,00	1065,00
Архивные шкафы АМ 1845	2	157,5	315,00	800,00	1115,00
Архивные шкафы АМ 1891	3	157,5	472,50	1500,00	1972,50

Условно-постоянные расходы.

1. Зарплата персонала

ЗП персонала	чел.	руб. в мес. + ЕСН	ИТОГО
З/п обслуживающего персонала (уборщицы)	2	10080	20160
З/п начальника цеха	2	50400	100800

3. Аренда помещения площадью 200 кв.м по 405 руб./кв.м в мес. Итого 81 000 руб. в месяц.

4. Налог на имущество в размере 2,2% от балансовой стоимости.

5. Расходы на текущий ремонт – 5% от балансовой стоимости.

6. Расходы на страхование – 1% от балансовой стоимости.

Остаточная балансовая стоимость рассчитана как стоимость приобретения нового оборудования, умноженная на соотношение остаточного срока эксплуатации к нормативному сроку жизни. Остаточная стоимость ежегодно уменьшается на размер амортизации.

120 000 000 руб. * 4,6 лет / 12 лет = 46 000 000 рублей.

7. Амортизация – рассчитывается как первоначальная стоимость оборудования, деленная на срок службы.

Расчет производственной себестоимости:

Название продукции	производство конструкций, руб.	сборка +доп. Детали, руб.	переменные затраты, руб.	постоянные затраты, руб.	производственная с/с. Руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	459,56	636,25	1 095,81	260,40	1 356,21
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	1 004,35	1 115,00	2 119,35	503,63	2 622,98
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	995,99	1 065,00	2 060,99	489,76	2 550,76
Архивные шкафы АМ 1845	1 135,17	1 115,00	2 250,17	534,72	2 784,89
Архивные шкафы АМ 1891	2 018,09	1 972,50	3 990,59	948,30	4 938,89

Расходы на продажу (зарплата и премии менеджеров по продажам + коммерческие расходы) составляют 15% от производственной себестоимости.

Наименование	производственная с/с, руб.	расходы на продажу, руб.	полная с/с, руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	1 356,21	203,43	1 559,64
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	2 622,98	393,45	3 016,43
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	2 550,76	382,61	2 933,37
Архивные шкафы АМ 1845	2 784,89	417,73	3 202,63
Архивные шкафы АМ 1891	4 938,89	740,83	5 679,72

Итоговая себестоимость продукции распределяется пропорционально долям в производственной себестоимости непосредственно производства металлоконструкций и сборки шкафов:

Наименование	Прямые затраты, руб.	производство конструкций, руб.	производство конструкций, % от прямых затрат	сборка, руб.	сборка, % от прямых затрат
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	1 095,81	459,56	42%	636,25	58%
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	2 119,35	1 004,35	47%	1 115,00	53%
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	2 060,99	995,99	48%	1 065,00	52%
Архивные шкафы АМ 1845	2 250,17	1 135,17	50%	1 115,00	50%
Архивные шкафы АМ 1891	3 990,59	2 018,09	51%	1 972,50	49%

Таким образом, себестоимость производства конструкций составляет:

Наименование	Переменные затраты, руб.	Постоянные затраты, руб.	расходы на продажу, руб.	полная с/с, руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	459,56	109,21	85,32	654,08
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	1 004,35	238,67	186,45	1 429,47
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	995,99	236,68	184,90	1 417,58
Архивные шкафы АМ 1845	1 135,17	269,76	210,74	1 615,67
Архивные шкафы АМ 1891	2 018,09	479,57	374,65	2 872,30

Условно-постоянные издержки на производство конструкций составляют в среднем 46,4% от всех условно-постоянных издержек.

8.3.5. Определение чистого операционного дохода

В цену реализации продукции заложена рентабельность 25%. Доля в цене продажи, относящаяся на конструкции рассчитывается пропорционально доле в себестоимости:

Наименование	полная с/с, руб.	Прибыль, %	цена продажи шкафа, руб.	конструкции, % от стоимости, руб.	цена продажи конструкций, руб.
Шкаф повышенного класса секционные LE 21	1 559,64	25%	1950,00	42%	817,79
Шкаф повышенного класса секционные LE 40	3 016,43	25%	3770,00	47%	1 786,58
Шкаф повышенного класса секционные AL 004	2 933,37	25%	3670,00	48%	1 773,56
Архивные шкафы АМ 1845	3 202,63	25%	4000,00	50%	2 017,93
Архивные шкафы АМ 1891	5 679,72	25%	7100,00	51%	3 590,55

Среднегодовой ДВД от производства конструктива для металлических шкафов составит 4 529 698 * 12 = 54 844 148 рублей.

Среднегодовой ЧОД от производства конструктива для металлических шкафов составит 905 997 * 12 = 10 871 925 рублей.

8.3.6. Определение ставки дисконтирования

Термин «ставка дисконтирования» определяется как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, которая будет получена или выплачена в будущем».

В широком смысле слова, это ожидаемая норма рентабельности на альтернативные инвестиционные возможности с аналогичным уровнем риска. Иначе говоря, это та норма рентабельности, которую ожидают инвесторы на свои вложения и которая может побудить их к инвестированию.

В рамках данной работы определение ставки дисконтирования выполняется методом кумулятивного построения. Этот метод основан на следующей предпосылке: инвестор, приобретая объект, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал, инвестор рискует не получить эту прибыль, и в силу этого он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.

В соответствии с данным методом, ставка дисконтирования определяется по формуле:

где: Y – ставка дисконтирования;

R _f – безрисковая ставка;

– сумма рисков, характерных для данного объекта оценки

Безрисковая ставка., Сумма рисков.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства, а риск, характеризующий данный параметр, определяется по формуле:

где t _р – типичный срок экспозиции для данного сектора рынка (принимается равным 6 месяцев)

Таким образом, суммарный риск определен на уровне 12,75%.

В результате расчета ставки дисконтирования в соответствии с приведенным выше алгоритмом, а так же с учетом округления было получено значение 24,75%.

8.3.7. Определение прогнозного периода и постпрогнозной стоимости оборудования

Прогнозный период обусловлен остаточным сроком эксплуатации оборудования, который равен 4,6 лет. Остаточный срок рассчитан исходя из нормативного срока службы оборудования равного 12 годам и величины определенного в Главе 9.1.3. накопленного износа.

Учитывая, что оборудование уже проходило капитальный ремонт, считаем, что после завершения остаточного срока службы оборудование будет списано и разобрано на металлолом и запчасти. Стоимость лома составит по оценкам экспертов 100 000 рублей.

8.3.8. Расчет стоимости оборудования

Расчет рыночной стоимости представлен в следующей таблице 9.12.

Табл. Расчет стоимости методом АДДП

Период	1	2	3	4	4,6	стоимость лома
Действительный валовый доход (ДВД), $, в т.ч.:	54 356 377	54 356 377	54 356 377	54 356 377	32 613 826	100 000
Переменные затраты	30 552 272	30 552 272	30 552 272	30 552 272	18 331 363	0
Труд, руб.	8 082 545	8 082 545	8 082 545	8 082 545	4 849 527
Сырье и материалы, руб.	22 469 727	22 469 727	22 469 727	22 469 727	13 481 836
Постоянные затраты	7 518 287	7 137 626	6 756 965	6 376 305	2 483 258
46,4%	46,4%	46,4%	46,4%	46,4%	46,4%
Амортизационные отчисления, руб.	4 642 201	4 642 201	4 642 201	4 642 201	1 671 192	0
Управленческий и обслуживающий персонал, руб.	673 825	673 825	673 825	673 825	404 295	0
Аренда помещения, руб.	451 222	451 222	451 222	451 222	270 733	0
Налог на имущество, руб.	469 791	367 662	265 534	163 405	36 766	0
Страховка, руб.	213 541	167 119	120 697	74 275	16 712	0
Текущий ремонт, руб.	1 067 706	835 596	603 486	371 376	83 560	0
Итого полная себестоимость, руб.	38 070 559	37 689 898	37 309 238	36 928 577	20 814 622	0
Коммерческие расходы, 15% от СС	5 710 584	5 653 485	5 596 386	5 539 287	3 122 193	0
Итого расходы, $	43 781 142	43 343 383	42 905 623	42 467 864	23 936 815	0
Итого доходы, относящиеся к Объекту оценки, руб.	10 575 235	11 012 995	11 450 754	11 888 514	8 677 012	100 000
Ставка дисконтирования	24,75%
Фактор дисконтирования	80%	64%	52%	41%	36%	36%
Дисконтированный денежный поток, руб.	8 477 142	7 076 595	5 898 104	4 908 687	3 137 499	36 159
Текущая стоимость дохода, относящегося к Объекту оценки, руб.	29 534 186

29 500 000 руб.

8.4. Согласование результатов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных в Отчете подходов. Целью сопоставления стоимостей или согласования результатов является определение итоговой величины рыночной стоимости, как наиболее вероятной стоимости прав на объект оценки, через взвешивание преимуществ и недостатков применяемых подходов.

В оценке применены два классических подхода: затратный и сравнительный. Ниже приведены результаты, полученные каждым из этих подходов.

Расчетная стоимость объектов, определенная в рамках различных подходов

Табл. № 17

Наименование объекта оценки	Расчетная стоимость, руб.
Наименование объекта оценки	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе:	45 747 238	29 534 186	22 164 254
Salvagnini S4	23 300 000	—	7 667 543
Salvagnini P4	22 500 000	—	14 496 710

Затратный подход

Поскольку большая часть оцениваемого имущества достаточно широко представлена на свободном рынке, информация о его восстановительной стоимости или стоимости замещения, которой в данном случае является стоимость приобретения, является открытой и доступной.

Сравнительный подход.

При наличии нескольких объектов аналогов, можно сделать достаточно адекватный вывод о рыночной стоимости составных частей производственной линии.

Доходный подход.

Расчет удельного веса результата, полученного каждым из подходов.

Фактор	Балл	Вес
Учет влияния рыночной ситуации
Затратный подход	1	20%
Доходный подход	2	40%
Сравнительный подход	2	40%
Сумма	5	100%
Наличие необходимой информации
Затратный подход	2	50%
Доходный подход	1	25%
Сравнительный подход	1	25%
Сумма	4	100%
Учет специфики объекта
Затратный подход	3	50%
Доходный подход	1	17%
Сравнительный подход	2	33%
Сумма	6	100%
Учет цели оценки
Затратный подход	1	25%
Доходный подход	1	25%
Сравнительный подход	2	50%
Сумма	4	100%

Фактор	Вес	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Учет влияния рыночной ситуации	30%	20%	40%	40%
Наличие необходимой информации	25%	50%	25%	25%
Учет специфики объекта	25%	50%	17%	33%
Учет цели оценки	20%	25%	25%	50%
Весовой коэффициент подхода	100%	36,00%	27,50%	36,50%
Стоимость по подходам	45 747 238	29 232 416	22 164 254
ИТОГОВАЯ стоимость	32 678 699

8.5. Итоговое суждение о рыночной стоимости объектов оценки

Итоговое суждение о рыночной стоимости объектов оценки представлено в таблице ниже.

Рыночная стоимость объектов оценки

Табл. № 18

№ п/п	Наименование объекта оценки	Инв. №	Рыночная стоимость, руб.	В том числе НДС, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4	1257	32 700 000	4 988 135,59
Итого:	—	32 700 000	4 988 135,59

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости

оцениваемого имущества с учетом НДС, определенная

на дату проведения оценки 24.07.2008 года, составляет:

32 700 000.00 руб., в том числе НДС – 4 988 135,59 руб.

9.1. Общие положения

Основополагающим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции имущества. При этом если срок экспозиции уменьшается, то растет величина ликвидационной скидки и снижается ликвидационная стоимость.

Ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами: прямым и косвенным.

Прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионный анализ).

Однако, информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода, хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. После определения рыночной стоимости ликвидационная стоимость получается из рыночной путем вычитания ликвидационной скидки.

Учитывая сложность применения прямого метода на практике, как правило, в качестве базы для оценки ликвидационной стоимости выступает рыночная стоимость.

В рамках косвенного метода выделяют несколько способов расчета ликвидационной скидки. Для оценки ликвидационной стоимости прав на объект наиболее адекватным является способ расчета скидки, представленный Ткачуком А.Ю. на совместном семинаре РОО и МАОК «Оценка ликвидационной стоимости для нужд судебных приставов и таможни». По данной методологии, ликвидационная скидка состоит из двух частей:

скидка на срочность реализации, которая связана с ограничением срока экспозиции;
скидка на вынужденность продажи, которая связана с необходимостью реализации объекта и осведомленность покупателя о затруднениях продавца.
9.2.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Изменение стоимости любого типа имущества зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, влияющие на стоимость, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т. д.), т.е. факторы в основном психологического характера.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы и т. д.

Для краткосрочных периодов макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка — фиксированной.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки.

Для того чтобы определить стоимость объекта, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на его стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора.

Вывод по разделу

Представленное к оценке имущество, в принципе, будет достаточно просто реализовать на открытом рынке. Оцениваемое имущество востребовано на рынке. Кроме этого, следует также учесть и техническое состояние объектов.

Таким образом, оцениваемое движимое имущество, по мнению оценщика, характеризуются средней степенью ликвидности.

9.3. Определение ликвидационной стоимости оцениваем ого движимого имущества

В рамках данной работы при расчете величины ликвидационной скидки Оценщик учитывал специфику объектов.

При определении ликвидационной стоимости оцениваемого имущества Оценщик рассчитал величины ликвидационной скидки по следующей формуле :

D _л = ( t _л / t _р – 1)² Ч e ^-АЕ

Определение величины ликвидационной скидки по приведенной формуле представлено в таблице ниже.

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого движимого имущества по состоянию на 24.07.2008 г. с учетом округления составляет:

21 900 000 руб., в том числе НДС – 3 340 678 руб.

Оцениваемые объекты характеризуются средней степенью ликвидности, и срок их среднерыночной экспозиции составляет 6 месяцев.

Итоговые результаты оценки рыночной и ликвидационной стоимостей объектов движимого имущества представлены ниже.

Рыночная и ликвидационная стоимости объектов оценки

Табл. № 21

№ п/п	Наименование объекта оценки	Инв. №	Рыночная стоимость, руб.	В том числе НДС, руб.	Ликвидационная стоимость, руб.	В том числе НДС, руб.
1	Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4	1257	32 700 000	4 988 136	21 900 000	3 340 678
Итого:	—	32 700 000	4 988 136	21 900 000	3 340 678

С учетом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений,

изложенных в тексте Отчета, рыночная стоимость объектов оценки (округленная с учетом точности использованной исходной информации)по состоянию на 24.07.2008 года составляет:

32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) руб.,

в том числе НДС – 4 988 136 руб.

ликвидационная стоимость объектов оценки

(округленная с учетом точности использованной исходной информации)

по состоянию на 24.07.2008 года составляет:

21 900 000 (Двадцать один миллион девятьсот тысяч) руб.,

в том числе НДС – 3 340 678

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2. Налоговый кодекс Российской Федерации;

3. Закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской федерации»;

4. Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г.;

5. Федеральный Стандарт Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г.;

6. Федеральный Стандарт Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г.;

7. Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. – М.: Академия оценки, 1996 г.;

8. Попеско А.И. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., 2002 г.;

9. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998 г.;

10. Федотова М.А. Основы оценки стоимости машин и оборудования. – М. «Финансы и статистика», 2007 г.

11. Журналы «Вопросы оценки»;

12. Данные сети Интернет.

В соответствии с данными визуального осмотра.

В практике оценки, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту – НЭИ) имущества понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Обзор подготовлен на основании данных Администрации Санкт-Петербурга (http://gov.spb.ru) и компании «Swiss Realty Group» ).

Основы оценки стоимости машин и оборудования», под редакцией М. А. Федотовой, стр. 92-95.

Там же.

Начальный износ.

Неустранимый износ после первого капитального ремонта.

Неустранимый износ после второго капитального ремонта.

Предельный износ перед первым капитальным ремонтом.

Предельный износ перед вторым капитальным ремонтом.

Полный износ машины.

В данном разделе при проведении расчетов последовательные корректировки на передачу прав и характер условий сделки не вводились. Оценщик предположил, что в случае продажи имущества происходит передача прав собственности, а условия сделок носят рыночный характер (все стороны хорошо осведомлены о нюансах сделок, действуют добровольно и разумно).

«Оценка машин и оборудования»: Учебное пособие/Под общей редакцией В.П. Антонова – М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, стр.57-58.

Данные о техническом состоянии объекта оценки были получены из интервью с Заказчиком и на основании визуального осмотра объекта оценки.

Ткачук А.Ю. Методические рекомендации «Правовые основы применения ликвидационной стоимости и практические методы оценки имущества», МАОК. — М, 1999 г.

Примеры похожих учебных работ

Оценка стоимости машин и оборудования

... справочно-правовые системы КонсультантПлюс. Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости машин и оборудования 1.1. Машины и оборудование, как объекты оценки. Факторы и принципы, оказывающие влияние на формирование стоимости ...

Оценка стоимости машин и оборудования (2)

... «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений [11,4]. В условиях рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта ...

Основные методы оценки стоимости недвижимости

... недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости ... 1.2 Принципы оценки объектов недвижимости Принципы оценки объектов недвижимости - это ...

Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств

... которые относятся к движимому имуществу. Целью курсовой работы является изучение теоретических и методологических основ оценки стоимости машин оборудования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются ...

Методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости

... объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным. Цель курсовой работы ...

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) (2)

... методические аспекты оценки стоимости предприятия (бизнеса) Методологические положения оценки бизнеса. Оценка бизнеса позволяет определить ... (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной отрасли), как имущественный комплекс включает все ...