Опыт градорегулирования в зарубежных странах

метки: Градостроительный, Территория, Исторический, Регулирование, Местный, Документ, Зонирование, Власть

В начале 1990-х гг. с провозглашением политической установки на переход к рыночным отношениям и формированию рынка недвижимости наступил переходный период на международной экономической арене. Все мировые державы приняли политическую установку на развитие рынка недвижимости и,прежде всего, частной собственности. Данный исторический момент обусловил создание института правового градорегулирования. Появилась необходимость в формировании условий для его полноправного функционирования. Следует отметить, что градостроение существовало в Европе задолго до его легитимизации, и зарубежные страны имеют огромный опыт в сфере градорегулирования. США, Франция, Великобритания, Германия – каждое из этих развитых зарубежных государств давно освоили методику градорегулирования. В условиях рынка недвижимости градорегулирование гарантирует права и свободы в использовании недвижимости. Данные гарантии регулируются муниципальными нормативными правовыми актами и их не существовало до начала рыночных отношений.

На данный момент градорегулирование — это сложная, разветвлённая, саморазвивающаяся система, которая постепенно распространяется по всему миру, и, прежде всего,на территории России. Актуальность работы очевидна, так как градорегулирование крайне необходимо для каждого собственника в условиях рыночной экономики в рамках всего государства. Очевидно, что в этом нуждается и Российская Федерация.

Цель данного исследования – возможность использования многолетнего опыта зарубежных государств и построение четкого института правового градорегулирования в России.

Цель исследования обусловила решение следующих задач:

• рассмотреть развитие института правового градорегулирования в зарубежных государствах;
• проанализировать документы градорегулирования в зарубежных странах;
• дать характеристику состоянию градорегулирования в России;
• сопоставить системы градорегулирования России и зарубежных стран;
• выяснить, возможно ли применение зарубежного опыта градорегулирования в России;

  ГЛАВА I .

ОПЫТ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

1.1. ИСТОРИЯ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ В ЕВРОПЕЙСКИХ ГОСУДАРСТВАХ

В начале XX века градостроительное право начинает формироваться как самостоятельная отрасль права, входящая в административно-регулятивную деятельность органов местного самоуправления. До Первой мировой войны в различных европейских государствах начинают оформляться сначала разрозненные законодательные акты, количество которых в 20—30-х гг. увеличивается. После Второй мировой войны они принимают более систематизированную форму в виде самостоятельного законодательства о градорегулировании.

Основные методы оценки стоимости недвижимости

... России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Изучение оценки недвижимости ... объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости ...

В Великобритании первые шаги в развитии законодательства о градорегулировании были сделаны в 1909 г. Тогда парламентом был принят Акт о городском жилище, предоставивший органам местного самоуправления право разрабатывать планировочные схемы. Аналогичный акт,принятый в 1919 г., расширил эти полномочия. Следующий значительный шаг был предпринят в 1932 г., когда планировочные полномочия были распространены и на органы местного самоуправления в сельской местности ¹ . Современная система законодательства о градостроительной деятельности ввелась Актом о городской и сельской планировке 1947 г. Он включал в себя большое количество регулятивных процедур, в том числе заимствованных из предшествующих законодательных актов. Сейчас законодательство о градостроительной деятельности в Великобритании представлено исключительно большим количеством документов. Сначала Акт от 1909 г. содержал 9 страниц текста, далее акт 1971 г. (17-й после 1909 г.) — 382 страницы, к началу 1980-х гг. общий объем законодательных документов градостроительного контроля составил приблизительно 2000.

В США законодательство о градостроительной деятельности осуществляется на уровне муниципальных образования в виде зонирования. А. О’Салливан указывает, что первые распоряжения по зонированию использовались богатыми, чтобы исключить соседство с бедными. В 1880-х гг. в Сан-Франциско были приняты законы с целью ограждения от проживающего там китайского населения. Когда открытая сегрегация была объявлена неконституционной, в городе был принят закон о зонировании, в соответствии с которым запрещалось открывать прачечные в определенных районах. Закон о зонировании не противоречил конституции, поскольку стоял на страже общественного блага, запрещая такое использование земли в жилых районах, которое вредно воздействовало на окружающую среду. Так как большинство прачечных в городе содержали китайцы, закон о зонировании стал легитимным орудием сегрегации. Быстрый рост безработицы среди конторских служащих и работников швейных фабрик в Нью-Йорке в 1916 г. привел к росту числа низкооплачиваемых работниц на улицах района Манхэттена. Хозяева магазинов на богатой Пятой авеню боялись, что появление большого количества бедных женщин плохо отразится на бизнесе, и предложили принять законы о зонировании, которыми ограничивались размер и высота зданий. Закон ограничивал рост зданий контор швейных фабрик, снижая тем самым количество клерков и швей, ходящих по Пятой авеню. Закон о зонировании был признан конституционным, потому что защищал общественное благо, ограничивая неудобства, создаваемые высокими зданиями (загораживание света, ограничение видимости)» ² .

Правовое зонирование получило в США национальный законодательный статус в 1924 г., когда были приняты законодательные стандарты («модельный закон») для штатов и местных общин. Первая и третья части этого документа стали основой для местных законов по зонированию ³ . В 1920-х гг. было принято 35 местных законодательных установлений по зонированию, в 1930-х гг. — 981. В настоящее время местное зонирование принято в 98% всех городов США с населением свыше 10 тыс. человек⁴ .

Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов ...

... строительстве объектов недвижимости на проблемных земельных участках. Для достижения поставленной цели в дипломной работе решены следующие задачи: 1. охарактеризовано правовое регулирование землепользования в Российской Федерации; 2. дана характеристика нормативного регулирования строительной деятельности; ...

Во Франции еще в XIX в. имелись разнообразные регулирующие правила, но планировочные аспекты не выделялись из строительного законодательства. Последнее регулировало в основном вопросы, относящиеся к участкам размещения и внешнему виду зданий. Этот набор правил, периодически расширяемый и уточняемый, получил систематическое изложение в национальном законодательстве, которое сформировалось на основе ряда последовательных декретов, главным образом 1958,1967 и 1971 гг. ⁵ Один из последних законов 1986 г. закрепил общую тенденцию усиления юридических прав муниципалитетов⁶ .

В Германии с выпуском общефедеральной книги строительного законодательства (1986 г.) завершился 60-летний период формирования единого градоустроительного права. Книга рассматривается специалистами как первая комплексная кодификация градоустроительного права ⁷ . Согласно Конституции, федерация имеет административную власть лишь в определенных специально поименованных областях: почта, железная дорога, вооруженные силы, внешняя политика. Городская и сельская планировка не входит в их число и осуществляется на уровне местных административных единиц — общин⁸ Новое законодательство закрепляет суверенитет общин в области градоустроительного права и вводит ряд условий для его дальнейшего усиления⁹ .

Законодательство о градостроительной деятельности начинает формироваться относительно поздно и при этом почти одновременно во многих странах. Это не может быть простой случайностью. Вплоть до начала XX в. владельцы недвижимости использовали ее почти исключительно по своему усмотрению и не проявляли желания делиться этим правом пользования с кем бы то ни было. Но настал момент, когда такое желание стало появляться, и совпал он с периодом активной индустриализации и сопровождающей ее урбанизации, когда неконтролируемая строительная деятельность одних частных субъектов стала приносить ощутимый ущерб недвижимой собственности других. В этот период происходит, по существу, добровольная передача части прав пользования и изменения (строительства) объектов недвижимости от частных собственников местным органам власти. Между ними заключается своего рода общественный договор, оформляемый соответствующими правовыми актами, совокупность которых последовательно формирует новую отрасль права — законодательство о градостроительной деятельности. То, что эти права передаются местным, а не государственным органам власти, также не случайно. Дело в том, что природа этих прав (сочетание разрешенных видов использования недвижимости и параметров застройки) предполагает высокую степень конкретности, которая может быть определена только на местном уровне. Важно и то, что передача этих прав происходит особым образом: местной власти передаются не права однозначно устанавливать, каким быть тому или иному объекту, а только права ограничивать произвольное использование, чреватое ущербом для соседних владельцев недвижимости. Свобода в использовании и изменении недвижимости для частных лиц не упраздняется, а заключается в определенные правовые рамки.

1.2.ДОКУМЕНТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАН ИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

В каком юридическом документе устанавливаются права использования и изменения недвижимости в зарубежных странах? Очевидно, что права данного вида могут устанавливаться только итоге разработки документов градорегулирования.

Регулирование сферы управления недвижимостью профессиональными объединениями

... делегированы права по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации. Технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, присвоения инвентарного, реестрового, кадастрового номеров и внесения сведений об объекте на ...

В развитых странах на местном уровне действует, как правило, двухуровневая система документов градостроительного проектирования. Эта система строится на основе принципа согласования общего регионального контекста окружения и более детальных местных решений.

Предусматриваются документы территориального планирования (первый уровень) и документы, определяющие права использования и изменения объектов недвижимости (второй уровень).

В Германии документы территориального планирования первого уровня называются планами использования территории, в Великобритании — структурными планами, во Франции — директивными схемами, в Швеции — генеральными планами, в США — комплексными планами. Документы второго уровня называются в Германии планами застройки, в Великобритании — местными планами, во Франции — планами использования территории, в Швеции — детальными планами, в США — зональными планами (Wolf P. Land in America. P. 183; Basic Planning Law Practice. L., 1988. P. 3; Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989. §1,2; Garner J.F. (ed).

Planning Law in Western Europe. P. 125, 278).

Документы первого уровня содержат, по существу, подготовительные и предваряющие решения, учитываемые при разработке и принятии документов второго уровня. Для простоты будем называть документы первого уровня документами территориального планирования, а документы второго уровня — документами градостроительного (правового) зонирования.

Документы территориального планирования фиксируют принципиальные (стратегические) решения по развитию нескольких общин (коммун), всего города в контексте ближайшего окружения или в границах более крупных административных единиц, например графств. Эти документы содержат принципиальные решения в части перспективного развития общественных (муниципальных) систем социального и инженерно-технического обеспечения, характера распределения территорий различного назначения,

Документы градостроительного (правового) зонирования представляют собой более детальные проработки, в результате которых выделяются различные типы территориальных зон с различным набором ограничений и видов разрешенного использования недвижимости, а также с различными предельными размерами земельных участков и различной плотностью

Помимо различий в задачах, планы двух уровней имеют существенные различия в правовом статусе, они различаются по своей юридической силе. Понятие юридического статуса четко определяется двумя положениями: во-первых, тем, кому адресованы те или иные решения и кто обязан их выполнять, а во-вторых, тем, какого рода решения (в отношении чего/кого) надлежит выполнять.

Документы территориального планирования адресованы главным образом местным административным органам, которые должны следить за выполнением стратегических планировочных решений. Принятие документов территориального планирования не связано с наступлением прямых правовых последствий для частных правообладателей недвижимости.

Разработка бизнес-плана автомойки

... предприятие ООО "АвтоКлин". Предмет исследования - разработка бизнес-плана создания автомойки АвтоКлин. Теоретической основой работы являлись труды отечественных и зарубежных ученых в области стратегического и бизнес-планирования, таких как: Балабанов И.Т., Веснин ...

Документы градостроительного (правового) зонирования адресованы не только местной администрации, но и собственникам и арендаторам недвижимости, и все о обязаны выполнять решения этих документов. Документы градостроительного (правового) зонирования вместе с регламентациями утверждаются представительными органами местного самоуправления и имеют статус местных законов.

Законодательство предусматривает согласованность содержания обоих видов документов. Однако степень этой согласованности (в части обязательной трансляции решений подготовительных документов территориального планирования в документы градостороительного зонирования) применительно к различным странам варьируется в достаточно широких пределах. Следует отметить, что степень распространенности подготовительных документов территориального планирования различна: в одних странах они разрабатываются на регулярной основе (Германия, Франция, Швеция), в других — по мере необходимости, от случая к случаю (США, Великобритания).

В Германии документ градостроительного зонирования (план застройки), разработанный при отсутствии документа территориального планирования (плана использования территории) нуждается в утверждении вышестоящим органом власти земли. Другие планы застройки подлежат только представлению этим органам для регистрации. При представлении плана застройки вышестоящему органу власти земли, последний в течение трех месяцев должен выявить нарушения правовых процедур (если таковые имели место), которые могут оправдать отказ в утверждении. Содержание самого плана застройки не является предметом согласования. План застройки может вступить в силу только при условии, что вышестоящий орган не выявил в установленный срок нарушения правовых процедур или если до истечения срока объявил об отсутствии нарушений процедур (Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989. § 11, 12).

План использования территории может быть признан необязательным, если для регулирования градостроительного развития достаточно плана застройки. С изменением, дополнением или упразднением плана застройки одновременно может изменяться или дополняться план использования территории (так называемый параллельный процесс).

План застройки может разрабатываться, дополняться или упраздняться до разработки плана использования территории, если этого требуют неотложные причины и если план застройки не будет противоречить намечаемому градостроительному развитию общины (так называемый досрочный план застройки) (Baugesetzbuch. 19 Auflage. § 8).

В Великобритании планировочная администрация графства должна подтвердить соответствие документа градостроительного зонирования (местного плана) документу территориального планирования (структурному плану).

Расхождения по этому вопросу должны быть урегулированы министром окружающей среды, который может обязать произвести ревизию (корректировку) подготовленного местного плана. Однако если несоответствие не удалось (или по каким-либо причинам невозможно) устранить, то местный план вступает в юридическую силу, которая в этом случае оказывается более высокой, чем сила структурного плана. Это положение было закреплено Актом по жилью и планировке от 1986 г. Министр окружающей среды не отвечает непосредственно за утверждение местных планов, однако копии этих документов должны обязательно ему направляться, кроме того, министр обладает властью по своему усмотрению запросить тот или иной местный план для специального рассмотрения. В этом случае инспектор, назначенный министром, составляет соответствующий доклад. Местная администрация, познакомившись с докладом, может сделать рекомендованные инспектором исправления или отвергнуть их. Возникшие разногласия должны быть урегулированы министром по государственному контролю (Wade H.W.R. Administrative Law. P. 183).

Курсовая работа разработка бизнес плана нового продукта

... изготовлением одного или нескольких взаимодополняющих продуктов[12, с.328] Разработка бизнес-плана должна подчиняться следующим основополагающим принципам[ ... возможности достижения новых рубежей деятельности, намеченных в плане и др. Бизнес-план представляет собой документ, в котором ... перспективах и возможностях. Эта работа выполняется для изучения основ бизнес-плана, для приобретения практических ...